압구정3구역 '맑음', 목동ㆍ상계동 '흐림'

올해 전국 주요지역 주택시장 기상도는?

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 장용석 | 입력2018.03.02 11:19

부동산시장의 과거사례를 보면 미분양과 역전세난으로 가격과 인기가 떨어진 아파트들이 있다. 과거 부동산 경기가 안 좋을 때 정부에서는 주택거래 활성화를 위해 비과세 혜택이나 50% 양도세 감면 정책을 내놓기도 했는데, 이러한 정부의 혜택을 통해 분양되었던 아파트들이 현재는 분양가 대비 두 배 가까이 오른 곳도 있다.

이는 아파트 분양이 지금 당장 미분양, 역전세난이 일어나 투자가 꺼려진다고 해서 외면해야 하는 시장이 아니라는 반증이다. 새로운 정권이 출범한 이후 발표된 부동산 정책들로 부동산 시장은 지역별로 다양한 양상을 보이고 있다. 이에 지난 칼럼에 이어 최근 부동산 시장에서 눈여겨봐야 할 추가 지역에 대하여 맑음, 흐림으로 구분해 고찰해 보고자 한다.

세종시 '맑음', 경남은 하락 예상

먼저 세대수가 가장 많은 서울 강남구 압구정3구역과 양천구 목동, 노원구 상계동을 살펴보자. 올해부터 시행되는 초과이익환수제가 최대 화두로 떠오른 가운데, 압구정3구역 재건축조합설립추진위원회에서는 1대1 재건축을 추진하고 있다.

그렇게 되면 초과이익부담금을 줄이기 위해 중대형 단지 중심의 고급 아파트로 재건축 방향이 맞춰질 수 있어, 이 또한 현 정부의 부동산 정책과 갈등적인 요소가 발생할 수 있다. 그러나 압구정이 재건축 된다면 3.3㎡당 1억을 호가하는 우리나라 최고가(最高價) 아파트가 되지 않을까 예상되어 부동산 날씨는 맑음이다.

반면 양천구 목동과 노원구 상계는 재건축 안전진단 강화로 흐린 날씨가 예상된다. 재건축의 세 가지 요소 중 20%를 차지했던 안전진단이 50%로 강화되었기 때문이다. 이는 안전의 문제가 있을 때만 재건축을 해주겠다는 의미로 사실상 재건축 연한을 연장하는 결과로 이어진다. 이에 따라 재건축 아파트 가격이 다소 하락하였는데, 그 동안 매도자가 우위를 차지했던 부동산 시장에서 매수자가 뜸해지면서 매도자가 콧대를 낮추어 가격을 내렸기 때문이다.

둘째로 스마트 시티 세종시와 경남지역을 살펴보자. 행정안전부와 과학기술정보통신부가 이전하게 되면 약 2,200명의 인구가 세종시에 유입된다. 특히 세종시는 부산 강서구의 에코델타시티와 함께 정부에서 선정한 스마트시티 국가 시범단지다.

4차 산업혁명에 직면한 오늘날 스마트 시티 세종시는 맑음이다. 반면 경남은 혁신도시와 인구증가 등의 호재에도 전반적인 경기침체로 부동산 가격이 하락하고 있다. 특히 포항과 경주 등에서 발생한 지진으로 인해 심리적인 요소가 강하게 작용하여 부동산 가격이 침체 되었다. 개인적으로 이 지역에 대해서는 매우 안타깝게 생각하고 있다.

양재ㆍ내곡동 '햇빛', 위례 '흐림

셋째로 3개 마을 집단 취락지구인 양재동, 내곡동과 위례신도시를 비교해 보고자 한다. 양재동과 내곡동은 햇볕이 쨍쨍 비추고 있다. 집단취락지구란 그린벨트 안에 취락하고 있는 지구로 보통 100가구 이상일 때 추후 그린벨트가 해제된다. 최근 인근 과천 지역의 그린벨트가 풀리면서 긍정적인 파급효과가 기대된다.

양재동과 내곡동은 강남에 있기 때문에 그린벨트 해제 시 신규공공주택지구가 형성되면서 적지 않은 호재가 될 것이다. 반면 위례신도시의 날씨는 흐림이다. 위례신도시는 대단지로 투자자들이 많이 몰렸지만 안타깝게도 마천역에서 복정역으로 가는 트램 건설 사업이 표류하고 있어 기대했던 관광효과가 예정보다 늦춰질 것으로 보인다.

분양시장에 봄바람 '솔솔'

마지막으로 분양시장에도 봄바람이 솔솔 불고 있다. 서울 경기권에만 이번 달 3월에 약 3만 가구가 분양될 예정으로 작년 대비 2.4배 증가했다. 현재 재건축에 대한 정부 규제로 인해 분양가가 다소 주춤해져 분양 시장의 방향이 불투명하지만 서울권의 개포주공, 마포구 염리3구역의 경우 입지가 매우 좋아 청약시장으로 따뜻한 봄바람이 불지 않을까 예상된다. 그러나 분양권 시장은 정부 규제책으로 약 50% 정도 하락했다.

올해부터 분양권 거래시, 기간에 관계 없이 양도소득세 50%와 지방세 5%가 적용되어 세금이 부과된다. 그런데 프리미엄은 상승했다. 양도세 폭탄으로 파는 사람도, 사는 사람도 없는데 프리미엄만 오르는 아이러니한 양상이 벌어지고 있어 분양권 시장은 언제 비가 올지 모르는 런던의 날씨처럼 흐려 보인다.

이제 다음 주면 삼라만상이 겨울잠에서 깨어나는 경칩이다. 부동산 정책에 따라 지역별 날씨 차이는 있지만 언제나 봄은 오게 마련이다. 망망대해에서도 물의 흐름을 읽어 내어 최종 목적지에 안착하는 유능한 선장처럼 부동산이라는 크고 넓은 시장에서도 정부 정책을 기반으로 전체 흐름을 읽고 지역적인 특성까지 간파하고 접근한다면 성공적인 투자 결과를 낼 수 있을 것이라 판단된다.