새 아파트를 분양 받게 되면 두 가지 걱정이 쌓이게 된다. 첫째는 아파트가 잘 지어질 것인가?, 둘째는 입주 때 살고 있는 아파트가 쉽게 잘 팔릴 것인가? 당신도 새 아파트를 분양받아 입주해본 일이 있다면 그런 걱정을 해봤으리라.
신용불량자가 아닌 이상 잔금대출은 잘 되기 때문에 별로 신경을 쓰지 않았으나, 요즘은 가계부채 대책이 강해져서 대출로 잔금을 치룰 사람들은 한 가지 걱정이 더 생겼다. 1-2년 전 분양받을 때 60%대출로 계산하신 분들은 30-40%로 줄여서 계산을 다시 해야 입주 잔금을 맞출 수 있다.
요즘 기존주택시장은 한산하기 짝이 없다. 새 아파트 입주 때, 살던 내 집이 쉽게 팔릴 것으로 생각했으나 물어보는 사람도 없다. 모처럼 새 아파트 사서 이사할 생각에 마음은 들떠 있었건만, 이사를 할 수 없으니 어찌해야 할까.
하는 수 없이 새 아파트를 전세 놓으려 해도 세입자를 구하기 어렵고, 옛날 4억짜리 전세보증금은 2억이라니 가슴을 칠 일이다. 살던 집을 전세 놓으려 해도 마찬가지다. 그 많고 많던 전세세입자들은 얼굴조차 볼 수가 없다.
새 아파트를 팔려고 해도 계약금 포기하고 오히려 웃돈을 얹어 달라고 한다. 집이 안 팔리고, 세입자를 구할 수 없는 침체기는 통상 2년쯤 지나야 거래가 움직이기 때문에 이 기간을 손해 없이 잘 이겨내는 게 고수다.
기존주택이 안 팔려서 새 아파트에는 입주할 수 없고, 그렇다고 새 아파트는 세입자를 구할 수 없고, 대출이 어려워서 잔금을 맞추지 못할 때는 다음 몇 가지 사항을 참고하시어 손해가 가장 작은 방법을 선택하시라.
1. 살고 있는 집은 미리 팔아라.
새 아파트 입주 2-3개월 전에 매물로 내놓게 되면 허둥지둥 바쁘기만 하고, 집은 팔리지 않는다. 최소한 5-6개월 전에 매몰로 내놓되 유능한 중개업소 2-3곳을 잘 골라 부탁해야 한다. 동네방네 모든 중개업소에 내놓는 일은 어리석은 일이다. 중개업소에서는 다른 많은 중개업소에 나와 있는 매물은 신경 쓰지 않는다.
2. 가격은 과감히 낮춰라.
꼭 팔아야 할 집이라면 혼자 가격을 결정하지 말고, 중개업소와 의논을 해야 한다. 나는 5억을 계산하고 있었지만, 중개업소에서 4억 5천을 받으라고 권하면 그렇게 파는 게 옳다. 자신이 원하는 5억을 받으려고 하면 결국 집을 팔지 못하게 되고, 새 아파트에 입주하지 못해 이중 삼중으로 손해를 보게 된다.
3. 전세보증금과 대출을 조화롭게 맞춰라.
새 아파트 입주할 때 살던 집이 안 팔려서 살던 집을 세놓고 가면 일시적 1가구2주택이 된다. 이럴 때는 살던 집과 새 아파트에 대출을 조금씩만 받는 게 유리하다. 그리고 새 아파트 입주한 날로부터 3년 이내에 살던 집을 파는 게 답인데 세 놓은 집은 잘 팔리지 않음을 주의해야 한다.
4. 될 수 있는 한 반전세로 돌려라.
살던 집을 세놓건, 새 아파트를 세놓건 보증금이 적은 반전세가 세입자를 구하기 쉽다. 보증금도 이웃보다 100만 원만 적어도 임자가 있게 되고, 월세도 10만 원이라도 적게 받으면 금방 임자를 만날 수 있다. 매수인을 찾고 세입자를 구하는 일도 경쟁이다. 내가 조금 양보하면 뚫고나갈 길은 있게 마련이다.
5. 실수요자는 기회임을 명심하라.
화성. 인천. 천안 등 수도권과 충청 일부에 깡통주택이 주렁주렁 열렸다. 이런 지역에서 내 집을 마련할 계획이 있는 분들은 일생에 한두 번 올 기회를 맞은 것이다. 가고 싶은 지역의 기존주택, 할인해서 몰래 파는 미분양 아파트. 마이너스 웃돈으로 던지는 매물은 어디나 있게 마련이다. 당신이 그 매물을 잡으면 당신이 임자다.
6. 아파트 단지 앞 중개업소를 잘 사귀어라.
입주가 안 되어 불 꺼진 새 아파트 단지, 미분양 현수막이 주렁주렁 매달린 아파트 단지에는 알짜 층도 숨어 있게 마련이다. 이런 단지의 아파트는 입주 조건도 좋고, 자금마련에 여유를 준다. 15년 전만 해도 그런 아파트 사서 돈 번 사람들이 많다. 그러나 지금은 실수요자가 아니면 조심해야 한다.
7. 할인매물은 있게 마련이다.
수도권. 인천. 세종. 대전. 부산. 광주. 제주 등 기존주택이 안 팔리고 미분양 아파트가 쌓인 곳은 여름이 돌아오면 할인분양이 나오게 마련이다. 단지 앞 중개업소에 가보면 하청업체에서 대물로 받아 할인하는 매물도 있다. 대개 층수는 낮아도 20-30% 할인하는 매물이 있으니 그런 걸 보거든 얼른 주어 담자.
8. 그래도 집이 팔려 여윳돈이 있다.
앞으로 다주택자 해소정책은 언제 풀릴지 가늠하기 힘들다. 여윳돈이 생겨도 토지가 아니면 투자할 곳이 없다. 이럴 때는 얼른 재테크 방향을 바꾸어야 한다. 토지투자는 평택과 세종시를 주목하자. 평택은 열두 가지 개발호재가 동시다발적으로 일어나 평택항 일대는 큰 장이 서고 있다.