부동산 시장 안정화를 위해 시행한 많은 정책들이 다양한 효과를 지속적으로 나타내고 있다. 지난주 개장을 연기했던 개포 디에이치자이 모델하우스가 개관 후 10만명이 방문했다. 청약 경쟁률은 25.2대 1로 마감되었다. 지방에서는 청약 신청이 0인 곳과 미분양인 곳이 4군데나 된다. 과연, 지금의 부동산시장은 어디로 가는 것일까? 서울과 부산을 살펴보자.
서울시는 서울을 5개 권역생활권과 116개 지역생활권으로 나눠 균형 발전 정책을 발표했다. 산업과 교통, 환경과 복지, 교육 인프라 확충 우선 지역을 선정하여 균형발전을 하겠다는 것이다. 특히, 2030년까지 5개 권역(도심권·동북권·서북권·서남권·동남권)의 각 자치구의 중심지에 상업지역을 새로 조성하여 지역 격차를 해소하겠다고 밝혔다. 상대적으로 낙후되어 있던 광진구, 동작구, 성북구, 관악구, 금천구 등이 추가 할당을 받게 되어 크게 환영하는 분위기다. 해당 자치구의 역세권을 중심으로 개발에 탄력이 붙을 것 같다. 아직 확정된 것이 없다는 것을 명심하고 투자에 나서야 한다. 아직은 모든 것이 가능성만 있을 뿐이다.
서초구는 내방역 일대를 본격 개발하겠다고 발표하였다. 방배지구중심 지구단위 계획안을 마련하여 2,3종 일반주거지역을 준주거지역으로 상향시킨다는 것이다. 낙후된 저층 다세대 주택지를 개발하여 생활 편의시설과 도시기반시설을 확충, 자족 기능을 갖추는 것에 중점을 두고 있다. 주거지역 종상향의 핵심은 용적률을 최대400%까지 적용할 수 있다. 그에 따라 공공용지 기부체납으로 공공기반시설을 조성하고 서리풀터널이 개통되고 나면 삶의 질이 크게 상향될 수 있다. 강남과 직접적으로 연결되어 대중 문화 공간으로 발전할 수 있는 여지가 매우 많다.
호재만 있는 것은 아니다. 양천구 아파트값이 하락하고 있다. 재건축 안전진단 강화 조치 이후 매수세가 실종되고, 4월 양도세 중과를 앞두고 다주택자의 매물이 나오면서 가격이 하락한 것이다. 거기에 이달 말 임대업이자상환비율(RTI)가 시행될 예정이어서 긴장감이 감돌고 있다. LTV와 신DTI를 통해 아파트 매매 시장을 압박하였고, 이제 꼬마빌딩과 상가 등 수익형 부동산 시장을 압박하려는 것 같다. 은행에서도 부동산임대업의 위험성에 대해 주목하고 있어 부동산 시장에도 타격이 있을 듯 하다.
지방의 대표적 호재로 불리는 부산 에코델타시티가 스마트시티 지정, 규제개혁을 통해 수변도시개발로 부활하며 부산의 부동산경기를 끌어올리고 있다. 스마트시티는 교통, 안전, 에너지, 복지 등 다양한 분야의 스마트 솔루션을 도시에 적용한 모델로 4차 산업혁명 기술로 완성된 플랫폼이다. 또한 인근에는 김해국제공항, 제2남해고속도로, 부산신항만 등 국가교통망이 교차하는 교통 요충지이기에 물류 중심 수변 도시로 개발될 예정이다.
반대로 부동산양극화의 단면도 있다. 이번 달 입주하는 충청, 경상, 전라권의 단지들은 세입자 구하기에 비상이 걸렸다. 지방아파트의 올해 입주전망이 1월 81.0에서 3월 62.6까지 낮아지며 입주여건이 점점 악화되고 있기 때문이다. 수도권지역에 분양물량이 많은 것도 있지만, 다양한 규제로 ‘똘똘한 놈 하나’에 집중하며 지방 매물을 처분하려는 것도 영향을 끼친 것 같다. 입주율만 하락한 것이다. 청약신청률은 아예 바닥으로 내려앉았다.
지난 15일 마감된 5개 지방 청약 단지 중에 4개 단지는 미달이고 1개 단지는 1명도 청약 신청을 하지 않았다. 미달된 단지는 김포 한강 1, 2단지와 평택, 영암이고, 제주 서귀포는 1명도 신청을 받지 못했다. 이렇듯 분양시장에서 부동산 양극화는 점점 심해지고 있다. 수급불균형을 해소하기 힘든 서울과 그동안 공급이 풍부했던 지방과의 격차는 점점 벌어질 듯 하다.
청와대가 지난 21일 2차 발표한 문재인 대통령의 개헌안에 ‘토지공개념’이 명시된 것을두고 헌법 학자들은 ‘우리 시대의 과제’라는 찬성과 ‘무의미한 논란만 불러올 것’라는 반대 입장으로 엇갈렸다. 정권 초기부터 부동산시장 안정화를 외치며 다양한 규제를 발표하고, 드디어 과세 근거를 갖추며 부동산 투기 차단 의지를 내보인 것 같다. 아직 확정된 것은 아니지만 강력한 의지를 엿볼 수 있는 대목이다. 부동산은 타이밍 싸움이다.
지금은 흐름을 잘 읽고, 그 흐름에 거스르지 않고 기다리는 인내력이 필요할 수도 있다. 인내력과 흐름을 읽는 시야자에게 새로운 기회가 제공될 수도 있다. 성공적인 부동산 투자를 위해 기다리는 용기와 도전할 수 있는 용기 모두가 필요한 시기인 것 같다.