아침 일찍 조깅을 하다 아파트 정원에 핀 목련이 이제 정말 ‘봄’임을 알려왔다. ‘벌써 4월인가?’하는 한탄과 함께 빠르게 변화하는 부동산시장을 보면서 부동산전문가로서의 냉철함이 스스로를 깊은 고뇌에 빠져들게 한다. 4월 1일부터 시행된 다주택자 양도세 중과에서 청약, 총제적상환능력비율(DSR), 그리고 미국기준금리 등 4월 이후의 부동산 시장은 그리 호락호락 하지 않기 때문이다. 이에 이번 시간에는 4월 이후 달라지는 부동산 시장에 대한 전반적인 내용을 살펴보고자 한다.
최근 정부는 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 통해 주택이 투기수단으로 전락하는 것을 방지하면서 다주택자의 임대사업자 등록 활성화까지 두 마리의 토끼를 잡고 있다. 지난해 8.2부동산 대책을 통해 서울전역과 경기 과천, 성남, 하남, 고양 등을 비롯해 세종, 부산 7개구 등의 조정대상지역에서 다주택자들이 집을 팔면 최고 62%의 양도세를 부과한다고 밝혔다. 2주택 보유자는 양도세율이 기본세율에서 10%, 3주택 이상 보유자는 20% 중과된다. 상당수의 다주택자들이 이달 규제 시행에 앞서 매물을 빠르게 처분하면서 한편으로는 세제 감면 혜택이 있는 임대주택자 등록을 적극 활용한 것으로 보여진다.
2월까지 등록한 임대주택자는 9,313명으로 지난해 같은 기간 3,861명에 비해 두 배를 훌쩍 넘는 수다. 이는 정부의 정책이 어느정도 효과를 거둔 것으로 해석이 된다. 이미 양도세 중과를 피하기 위한 아파트 처분은 대부분 진행됐고 집을 팔 사람들은 가격을 낮춰서라도 팔았고 이 과정에서 매수 수요도 대부분 소진된 것으로 파악됐다. 향후 버티기에 들어간 다주택자와 가격하락을 기대하는 수요자 사이의 가격 간극이 더 심해질 거라는 관망세도 있지만 투기과열지구로 지정된 서울의 경우 새아파트의 수요에 비해 공급부족으로 인해 약보합세에서 다시 상승장을 펼치게 되지 않을까 예측해 본다.
우리나라 전체 직업군에서 건설 부동산에 종사하는 비중이 경제에 미치는 영향은 상당하기 때문에 향후 경제 전체에 악영향을 미친다면 부동산 규제는 다시 완화되어야 함은 자명하다. 그렇게 된다고 한다면 다시 부동산 호황기는 다시 오지 않을까 생각한다.
다음은 청약시장이다. 작년 8.2부동산 대책에서 6년 만에 투기과열지구가 부활하면서 예비청약자들이 반드시 점검해야 할 점들이 있다. 기본적인 1순위 요건을 충족했음에도 특정 규제지역에서는 경우에 따라 1순위 청약이 불가능하다. 청약과열 지역에 청약하려고 했다면 세대주 여부를 확인하고 세대주 자격을 갖추는 것이 필요하다. 또한 작년 9월 20일부터 청약가점제 확대 적용이 실시되어 세대원 가운데 청약통장 가입기간이 길어 청약가점이 더 높은 사람을 세대로 변경하는 것이 유리하다. 하지만 지난달 26일부터 시범운영중인 총제적상환능력비율(DSR)을 비롯한 새 대출규제가 내 집 마련을 위한 청약자들에게 또다른 걱정거리로 다가왔다. DSR은 대출자의 모든 채무와 소득을 따져 대출시 원리금을 얼마나 잘 갚을 수 있는지 측정하는 지표다. ‘로또 청약’이라는 말이 나올 정도로 많은 사람들이 청약을 넣고 있지만 막상 당첨이 되고 나면 어떻게 자금 계획을 세워야 할 지 막막 해지는 부분이다.
마지막으로 미국의 기준금리인상도 부동산 시장의 변수로 보여진다. 미국 중앙은행인 연방준비제도가 지난 12월 이후 3개월만에 0.25% 포인트 금리를 높였다. 미국 기준금리는 이제 1.5~1.75%로 한국은행 기준금리(1.5%)를 웃돈다. 한미 금리는 10년 7개월만에 역전됐다. 미국은 올해 3차례 내년에 2~3차례 금리인상을 예고했다. 해외 자금 이탈을 우려해 우리정부도 금리인상이 불가피 할것이다. 대출 이자 부담금 인상에 따른 부담금 또한 부동산 시장에 악재가 되지 않을수 없을것이다.
여러가지 부동산 규제속에 공급부족과 개발호재가 있는 지역의 알짜매물을 잘 찾는 다면 또한 좋은 기회가 될 것으로 보인다.
개인의 안목을 맹신하거나 주변의 정보에 현혹되어 투자하기 보다 믿을 수 있는 부동산전문가와 꼼꼼히 상담하면서 진행해야 급변하는 부동산의 흐름을 읽을 수 있다. 결코 악재만이 아닌 낙관론도 있어 벚꽃이 만개하는 이 시즌이 결코 싫지 만은 않다.