부동산은 천연적인 자원과 인위적인 자원으로 결합된 고가의 상품이다. 천연적인 땅만 있어도 제 구실을 할 수 없고, 인위적인 자원만으로는 터전이 없어 건물을 세울 수 없다. 따라서 부동산 = 천연자원 + 인위자원이다.
특히 천연자원은 무한정이 될 수 없다. 제한적인 틀 안에 있는 것이기에 자연조건이나 경제조건에 따라 변화를 가져오게 된다. 더구나 정책적인 변화가 너무 많이 가미되면 그 변화의 정도가 심해 국민이 애로를 호소하게 된다.
요즘 부동산시장에 4중고(四重苦)의 족쇄가 채워졌다. 4중고란 아파트 신규물량 과다. 금리인상. 양도소득세 중과. 보유세 인상론이다. 한 채가 되건, 여러 채가 되건 집을 갖고 있으면 부담스러운 세상이 되었다.
한국 사람들의 자산구조 중 75%가 부동산에 의지하고 있고, 베이비부머 세대와 그 이상 세대의 자산은 90%가 부동산이다. 그런데 2018년 봄부터 거래가 끊겨 돈줄이 말라 들어가고 있다. 미국이나 일본과는 정반대의 현상이다.
매매가와 전세가가 연일 동반 하락하고 있기에 전세금을 토해낼 사람은 대책이 없고, 전세보증금을 받지 못한 세입자는 이사를 하지 못해 엉거주춤하고 있다. 전에는 대출을 받아 전세보증금을 반환했으나 지금은 은행문턱도 높다.
집값과 전세보증금은 언제까지 떨어질 것이며, 이런 하락세는 언제 멈추게 될까? 대책 나오면 집값 오르는 모양새가 참여정부시절과 판박이가 되어 1년이라는 사람도 있고, 2년이라는 사람도 있다.
그렇다면 그 후에는 다시 오른다는 말이리라. 2년여 후 집값이 다시 오를 것이란 의견에 무게가 실린다. 미국. 일본. 중국 등 대부분의 나라들의 경제사정이 좋아지고, 세계 대도시 집값이 오르고 있기 때문이다.
오래 모이다 보면 나눠지게 마련이고, 나눠지다 보면 모이게 되는 게 자연의 이치인지라, 부동산시장도 자연의 이치를 전혀 무시하기는 어렵다. 세금이 올라가고, 이자가 비싸지면 매매금도 오를 것이 사실이니까,
재정개혁특별위원회가 출범되면서 보유세 인상론이 급물살을 타고 있다. 이건 단기적인 악재일 뿐이다. 결국은 매매대금에 전가되어 언젠가는 둑이 터지게 돼있다. 단 한 가지 물량이 많거나, 미분양이 많은 곳은 예외다.
부동산상담을 하면서 여론조사를 해보니 집값이 내리는 기간은 1-2년이고, 그 이후 다시 값이 오를 것이란 대답이 많았다. 필자에게 상담을 오는 사람들은 집이 있는 사람들로서 땅을 사러 오는 사람들이기에 보는 눈이 정확하다.
참여정부 때도 집권 4년 만에 수도권 집값이 약 34%상승했다. 총 12차례의 부동산규제를 줄줄이 쏟아냈지만, 부동산시장은 비웃기라도 하듯 야금야금 값이 올랐다. 대책이 나오면 몇 달간은 숨을 죽였지만, 비웃기라도 하듯 저만치 가버렸다.
집값에 영향을 주는 요소 중에서 가장 중요한 것은 거시경제다. 지금 거시경제의 전망은 사방을 둘러봐도 어두운 곳이 없다. 따라서 집값이 내리는 기간은 2년이요. 그 이후에는 다시 오를 것이다.
집을 사야 할 사람들은 침체기인 1-2년 이내에 사는 게 옳다. 너무 재다가는 기회를 놓칠 수 있다. 꼭 팔아야 할 집을 1-2년 내에 팔지 못하면 그 기간을 잘 넘겨야 한다. 3-4년 이후부터는 값이 오를 테니까, 그러나 어느 곳이나 예외는 있다.
지금까지 미분양이 꽉 차 있는 곳, 입주시기가 됐는데도 입주가 되지 않는 곳, 인프라나 교통이 나쁜 외곽지 나 홀로 아파트는 값이 오르지 않는다. 이런 집들은 보유세, 거래세, 임대소득과세 때문에 값은 더 내리게 된다.
이제 하반기부터는 중장기적인 재정개혁의 로드맵을 작성하게 될 것이다. 불필요한 주택은 빨리 정리하도록 하자. 정리하면 여윳돈을 어찌 묻어야 할 것인가? 그게 문제다. 천연적인 자원인 땅에 묻는 게 옳으리라.
전국 발 딛는 곳은 모두 땅인데 어디로 가란 말인가? 이제 신도시는 없다. 수도권에 산업단지가 들어서는 평택이나 화성 같은 곳이 안성맞춤이다. 크게 욕심 부리지 않는다면 5-6년 후에는 2-3배의 이익을 얻을 것이다.
당신은 주택시장의 4중고를 이겨낼 것인가? 순응할 것인가? 이겨내자니 힘이 들고, 순응하자니 세금 때문에 손해가 따르겠지. 3주택자가 양도세에 가산금을 내면 65%까지 세금을 내야 한다. 선택은 스스로의 몫이다.
지금은 주택시장이 혼미하다. 2년을 잘 참는 자는 훗날 노래를 부를 것이고, 참아내지 못하는 자는 지금까지 벌었던 재산까지 다 날릴 수 있다. 토지시장을 걷는 자는 선견지명이 있는 자다. 당신도 토지시장에서 노래를 불러라.