서울과 경기도지역의 도시 주거환경 정비사업 주택공급 등의 기준은 「도시 및 주거환경조례」에 의해 입주자격이 주어진다. 이와 관련, 상가등 부대복리시설에 대한 관리처분계획 기준과 상가지분 취득후 재개발 상가 입주권을 취득하기 위한 사업자 등록 여부에 대하여 알아 보자.
상가등 부대복리시시설 관리처분계획 기준은
(서울시 및 경기도 도시주거환경정비 조례:서울시 26조2항,경기도1 8조2항)
1). 제1순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록(인가 허가 또는 신고 등을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 필한 건축물의 소유자로서 권리가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 분양건축물의 최소 분양단위 규모 추산액 이상인 자
2). 제2순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양 단위규모 추산액 이상인 자
3) 제3순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록을 필한 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양 받지 아니한 자
4) 제4순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 아니한 자
5).제5순위 : 공동주택을 분양받지 아니한 자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자
6)제6순위 : 공동주택을 분양받은 자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자
* 경기도 도시 및 주거환경정비조례 제18조 2항 1호는 서울시 도시 및 주거환경정비조례
제26조 2항과 동일
따라서 다른 조건이 동일하다면 사업자등록.여부에 따라 상가입주권 순위가 달라지므로 사업자 등록을 해놓는 것이 상가 입주권 취득 1순위가 된다.
사업자등록에 따른 재개발상가의 부가가치세ㆍ종합소득세는
1)부가가치세
연간 매출액이 4800만원 미만 임대사업자는 간이과세자로 등록할수 있으며,간이과세자 사업자가된 경우에는 임료 수입시 정식 세금계산서를 발행할수 없으므로 원칙적으로 임료수입의 10% 부가세를 징수할수는 없고 다만 간이 영수증등에 의하여 업종별 부가세를 징수할수 있어 업종별 부가세 납부의무를 지는 것 이다.
☞ 개인 임대사업자 부가가치세 신고기간
1기분- 1.1~6.30 까지 사업실적을 7.25일까지 신고함
2기분- 7.1~12.31까지 사업실적을 익년 1.25일까지 신고함
<예시>
1기분 임료수입(월세)이 총 600만원이면 1기분 부가세는 다음과 같이 계산된다
[600만원x30/100]x10/100=18만원이되므로 결국 임대사업자는 매출액에(임료수입) 3%가 실제부담 하는 부가세가 되므로 큰 부담은 아닐 것 같다.
☞ 현행 임대,서비스업등 업종별 부가가치세율:30%
2)종합소득세
종합소득세는 임대,서비스등 업종인 경우 전년도 3600만원이하 수입금액에 대하여 단순경비을 인정하여 과세표준을 정한다음 일정한 소득세율을 곱하여 익년도 5.31일까지 납부하는 인별로 합산되는 종합소득세이다.
<예시>
전년도 총 임료수입(월세)1200만원만 가정하여 종합소득세를 계산해 보면 다음과 같이 된다.
1)1200만원 x44.6%=535만원 정도가 경비로 인정되어 과세표준금액은 665만원이 된다.즉 [ 1200만원-(1200만원 x44.6%)]= 665만원이 과세표준금액이다
☞ 현행 임대,서비스업등 단순경비 인정율: 44.6%
2)따라서 과세표준금액 665만원 x소득세율 8%= 53만원 정도가 납부할 종합소득세이므로 실제 부담금액은 큰 것이 아닐 것 같다.
☞ 종합소득세율 (구간개정 2008.1.1일)
1200만원이하 8%,4600만원이하 17%,8800만원이하 26%,8800만원초과 35%
따라서 연 매출액이 임료수입을 기준으로 4800만원 미만이면 간이사업자 등록을 내고 부가세와 종합소득세를 납부하더라도 큰 부담은 없을 것으로 보여진다. 또 그렇게 하는 것이 투명하고 또한 상가지분 취득후 재개발 상가 입주권을 받기 위한 필요한 절차이므로 떳떳하게 사업자등록을 내고 적절한 세금을 내는 것이 현명할 것 같다.