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정책은 시장은 이길 수 없고, 시장은 심리에 의해 움직인다.
오은석
  • 북극성부동산재테크 대표
  • 나는월세받는직장인이되기로했..
서울 부동산 시장은 작년에 이어 올해초까지 강한 상승세를 이어왔다. 올해 2월 설날 이후부터는 시장이 차츰 차분해 지더니, 3월말부터 4월초는 서울 부동산 시장의 상승세가 주춤해졌다.



언론사도 이러한 시장 움직임을 반영하듯이 올해 1월만 하더라도 가파르게 오르는 서울 부동산 시장을 연일 생중계 하며 지금이라도 사지 않으면 큰 일 날것처럼 말했지만, 요새는 비관론을 앞세워 시장이 꺾였으니 부동산 매수를 주의하라고 경고하고 있다.



실제 언론 기사와 뉴스는 대중심리에 직간접적으로 큰 영향력을 주기에 언론의 어조와 기사 내용에 따라 대중의 움직임이 영향을 많이 받는 모습을 자주 목격할 수 있다.



“지금은 부동산을 사야할 때인가? 아니면 시장을 관망할 때인가?”라는 질문에 대부분의 사람들은 언론 기사를 되새김하듯이 지금은 시장이 꺾였으니 관망하거나, 나중에 지금보다 매매가격이 하락하면 사겠다고 대답한다. 하지만 그렇게 대답했던 사람들이 실제 매매가격이 하락하면 부동산을 매수할 수 있을까? 사람들은 매매가격이 하락하면 더 하락할까봐 무서워서 못 사고, 매매가격이 오르면 과거 가격에 비해 비싸졌기 때문에 사지 못한다.



98년 IMF 이후 대부분의 부동산 전문가들은 부동산의 거품은 꺼질 것이며, 앞으로 부동산으로 돈 버는 시대는 끝났다고 했다. 그리고 그 거품이 꺼지기를 20년 이상 기다렸지만 기다렸던 대부분의 사람들은 꾸준히 우상향하는 집값을 보고 허탈해 하고 있다.



최근의 모습도 이와 별반 차이가 없다.





다다부동산파트너스가 제공한 과거 2년간의 서울 매매지수그래프를 보면 2017년 5월 이후 매매지수가 가파르게 올랐고, 2018년 12월 이후에 또 다시 시장이 가파르게 올랐던 모습을 볼 수 있다.





지금와서 돌이켜 생각해 보면, 2017년 1월~5월, 그리고 9월~12월 기간 동안 부동산을 싸게 살 수 있었던 매수 적기였다. 작년에만 해도 두 번의 큰 기회가 있었던 것이다. 하지만 이 기간 동안에 대부분의 사람들은 부동산 매수를 하지 않았다. 이 당시 시장 분위기가 매우 안 좋았기 때문이다.





잠시 2017년 초로 돌아가보자. 2017년 초에는 박근혜 정권 탄핵 촛불 집회로 온 나라가 혼란스러웠다. 그로인해 부동산 시장의 불확실성이 많았고, 문재인 정권이 들어서면 부동산을 규제할 것이라는 전망이 우세했기에 부동산 매수심리가 살아나지 않았다.





하지만, 2017년 5월 19대 대통령선거가 지난 이후 결과적으로 부동산 시세가 큰 폭으로 상승했다. 당시 무주택자를 포함한 실거주자 뿐만 아니라 부동산 투자에 대해 공부 좀 했다던 사람들도 2017년 상반기에 부동산을 사지 않은 것을 후회했고, 다음에도 이러한 기회가 오면 절대로 놓치지 않을 거라고 다짐하는 모습도 곳곳에서 나타났다.





그리고, 몇 개월 후 8.2 부동산 대책이 발표되었다. 8.2대책 이후에 부동산 시장은 다시 하락론에 휩쓸렸고, 많은 사람들이 관망한채 움직이지 못했다. 이후 서울 부동산 시장의 모습은 다들 알다시피 강하게 상승하여 대중의 생각과는 반대로 움직여 많은 사람들을 허탈하게 했다.





대부분의 사람들은 두 번의 저가 매수 기회가 있는 동안 관망만 하거나 비관적이었고, 일부 부동산 투자 경험이 많고, 열심히 공부하고 임장 다니던 사람들은 적극적으로 움직여 좋은 결과를 얻었다.



우리는 싸게 사려면 남들이 관심을 갖지 않을 때 사야한다는 것을 너무나도 잘 알고 있다. 에어컨은 더운 여름이 아니라 겨울에 사야지 싸고, 겨울 패딩은 겨울이 아니라 여름에 사야지 싸다는 것을 너무나도 잘 알고 있다. 하지만 대부분의 사람들은 알면서도 비싼 돈 주고 여름에 에어컨을 사고, 겨울에 패딩을 산다. 에어컨이나 패딩쯤은 가격이 그래도 저렴하니까 괜찮다.



하지만 부동산은 거래금액이 크다 보니 언제 사느냐에 따라 가격차이가 크게 발생한다. 똑같은 아파트여도 시장 분위기에 따라 적게는 1천만원에서 많게는 5천만원 이상 가격이 변동되는 건 다반사이다.



부동산을 싸게 사고 비싸게 파는 방법은, 남들이 매수에 관심을 갖지 않을 때 매수할 물건을 찾고, 남들이 사고 싶어할 때 팔면 된다. 대중심리와 반대로 움직여야 저렴하게 사고, 비싸게 팔 수 있다.



하지만, 대중심리를 거스르고 반대로 움직이는 것은 쉽지 않다. 대중과 함께 움직이는 것이 심리적으로 안정감이 있고, 때로는 대중의 선택이 좋은 결과로 나타나는 경우도 많기 때문이다.



잘 사고 잘 팔기 위해서 무조건 대중과 반대로 행동 해야 한다고 말하는 것은 아니다. 대중과 함께 갈 때는 함께 가야겠지만, 큰 기회를 얻기 위해서는 대중과 반대로 움직일 수 있는 용기가 필요하고, 그러한 용기를 갖기 위해서는 남들보다 더 많이 노력하고, 공부해야 한다는 것이다.



다시 한번 최근 부동산 시장을 되짚어 보자. 4월 들어 부동산 시장 상승세가 많이 꺾였고 시장 하락을 염려하는 기사들이 점점 늘어나고 있다.



그러나 지난 8.2대책이 발표된 직후의 부동산 시장을 다시 되짚어 보면,

상승장은 끝났으니 빠른 시일 내에 매도를 서두르라는 기사와 전문가들의 의견이 쏟아졌다. 8.2대책 이후 6개월간의 성적만으로 놓고 볼 때 재건축을 포함한 고가 아파트의 가격 상승은 8.2대책을 비웃기라도 하듯 큰 폭의 상승세를 이어나갔고 정부는 추가 대책에 대한 많은 고민을 내비쳤다.





과거 수도권의 부동산 시장의 상승 동력은 수급불균형이었다.

양도소득세 중과 시행으로 인해 앞으로 더욱 더 시장의 매물은 자취를 감출 것이며, 다주택자에게는 규제를 1주택자들에게는 혜택 중심의 정책을 펼치면서 똘똘한 집 한 채를 보유하자는 실수요자들의 심리는 확산 될 가능성이 있다.



거래량은 줄어들지만 호가 중심의 매매가격이 거래되면서 비정상적인 가격 상승이 이어질 가능성은 다분하다는 말이다. 따라서 거래량은 줄어들더라도 4월부터 6월까지 3개월 동안 매매가격이나 전세가격이 상승하는 지역 중 물량의 리스크가 크지 않는 지역은 매수심리가 확산될 수 있는 가능성이 높기 때문에 이러한 지역은 오히려 꾸준한 모니터링이 필요하다.



역사가 반복해서 말해주듯 대부분의 사람들은 1년 후에 지난 놓친 기회를 아쉬워하며 후회할 것이다. 정부와 부동산 시장도 모두 불안한 상황이다.



그리고 부동산은 늘 그래 왔듯이 불안한 시장 속에서 틈새가 존재했다.

정책은 시장은 이길 수 없고, 시장은 심리에 의해 움직인다. 매수 심리가 정부의 정책과 다른 방향으로 움직이고 있는 한 기회도 함께 움직이고 있다는 사실을 간과하지 않았으면 한다.


 


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