1997년 12월 IMF란 혹독한 경제 시련을 거친 후,
2000년대에 들어와서 2003~2007년까지 강남권 집값은 대중국 조선, 철강경기를 등에 업고 5년동안 폭등했다.
이 대중국 수출호경기로 2007년에 코스피지수가 대망의 2000을 돌파했다.
2008년엔 미국발 금융쇼크로 강남권 집값이 그만 추락하고 말았다. 그러나 끈질긴 생명력을 지닌 강남권 집값은 2008년 말 이명박정부의 경기부양책으로 다시 살아나 2009~2010년까지 3년동안 폭등했다. 이 기간에는 또 부산 소형아파트 집값이 폭등하기도 했다.
2010년에 강남권 집값이 완전히 고개를 숙이자 2011~2013년 상반기까지는 그동안 지극히 소외되었던 대구.경북 집값이 하늘높은줄 모르게 올랐다.
2010년 정점 이후 3년동안 조정을 받았던 강남권 집값이 2013년 하반기부터 다시 살아나 2017년까지 5년동안 폭등했다.
2003~2007년과 2013~2017년에 강남권 집값이 폭등하는 과정에서 강남권 집값은 평당 1억원 시대를 열었다.
1988년 88서울올림픽 이후 2000년대 대중국 조선, 철강 수출경기 그리고 2010년대에 반도체 수출경기로 실물경제가 좋아지자 강남권 집값은 그야말로 금싸라기 아파트가 되었다.
1988년 88서울올림픽 전만 하더라도 강남과 강북 집값은 별반 차이가 없었지만 2000년대에 들어서서 경제가 성장하고 양극화가 발생는 과정에서 강남과 강북은 커다란 빈부격차가 생겼다.
필자는 올해 반도체경기가 정점을 찍고 내년에 반도체경기가 하강 코스로 돌아서는 과정에서 강남권 집값이 폭락할 것으로 예상했는데 아니나 다를까 최근 강남권 아파트의 거래량이 확연히 줄어드는 등 강남권 집값이 하락 조짐을 보이고 있다.
경기와 집값은 산이 높으면 골이 깊다는 격언이 있듯이 강남권 집값이 지난 5년동안 폭등했으니 이제 내려갈 때도 되었다.
2008년 미국발 금융쇼크로 강남권 집값이 꺾였는데 공교롭게도 그로부터 10년뒤인 2018년에 강남권 집값이 흔들리고 있다. 그래서 집값 10년 주기설이 나오는가 보다
올해 강남권 집값이 꺾이자 필자는 한국도 1990~2000년대의 잃어버린 일본 20년처럼 되지 않을까 우려했지만 끈질긴 생명력을 지닌 대한민국 집값은 올 초 부터 동탄2·용인·양주신도시 등 수도권2기신도시 집값이 살아나 그동안 소외된 수도권 부동산시장에 활기를 띄고 있다.
부동산시장은 불씨가 완전히 사라져 버리면 부동산경기가 장기 침체에 들어갈 수 있지만 한쪽 지역 즉 수도권2기 신도시 집값 불씨가 남아있으면 부동산경기가 완전히 사그러 들지는 않는다.
수도권2기신도시인 동탄2·용인·김포·파주·양주신도시가 수도권 부동산경기를 이끌어 갈 수 있는게 이들 신도시 집값은 지난 수년동안 조정에 들어가 저평가된 상태라 2021년도에 수도권 광역고속철도인 GTX-A 노선 동탄역~서울 삼성역구간이 개통이 되면 서울 강남으로의 접근성이 좋아져 이들 신도시의 집값은 2021년까지 꾸준히 상승할 수 밖에 없다.
GTX-A 삼성역~파주 운정역구간은 2023년도에 개통 예정이다.
동탄2·용인·양주신도시 집값은 수년동안 잠자고 있다가 강남권 집값이 꺾이는 시점인 올 초 부터 강한 상승세를 보이며 이들 수도권2기신도시 집값 대세상승의 신호탄을 쏘았다.
수도권남부의 집값 상승은 그전에 분당·판교신도시에서 촉발하여 올 초 부터 용인시 수지구·동탄2신도시로 확산되었으며 용인.동탄2신도시는 이제 대세상승 초기 단계이다.
요즈음 집값은 어떤 특정지역에 매기가 쏠리면 그때부터 대세상승하기 시작하여 수년동안 집값이 폭등하는 사례가 많다.
집값 상승에 있어서 교통이 중요한 역할을 차지하는데 분당선 개통으로 성수동·왕십리 일대가 크게 부상하였으며 신분당선 개통으로 광교신도시·용인 수지지구 집값이 크게 뛰었다.
이렇듯 2023년에 전구간 개통예정인 수도권 광역고속철도 GTX-A 노선(동탄~용인~성남~수서~삼성~서울역~연신내~대곡~일산킨텍스~파주 운정)도 이들 역이 통과하는 지역의 집값을 크게 끌어올릴 것이다.
분당급 신도시인 동탄2신도시의 동탄역은 2016년 말에 SRT가 개통(수서역까지 15분 소요)되었고 2021년에 GTX-A 노선 동탄~삼성구간이 개통이 되면 분당신도시 집값처럼 되지말라는 법이 없다.
수도권 교통혁명인 GTX를 이용하면 동탄역에서 서울 삼성역까지는 19분이 걸리며 용인역에서 서울 삼성역까지는 15분만에 갈 수 있다.
우리가 분당선, 신분당선에서 학습했듯이 강남으로 통하는 길은 집값 상승에 있어서 항금으로 통하는 길이다.
GTX란 교통수단을 아직 이용하지 않아 실감을 못하겠지만 막상 GTX가 개통이 되어 실질적으로 이용하면 그 편리성을 더욱더 느낄 것이다.
부동산 투자에 있어서 강남으로 통하는 길은 곧 황금노선이다.
올 초 부터 동탄2·용인 등 집값이 크게 오르는데 앞으로도 꾸준히 상승할 것이라는게 필자의 전망이다.
일례로 신분당선이 통과하는 광교신도시의 40평 근접 아파트는 시세가 9억원이나 하나 북통탄 신도시 모 40평 근접 아파트는 아직 5억5천만원에 머무르고 있으니 상승 여력이 충분한게 아닌가
개인적으로 지금은 분당선, 신분당선 등 전철이 통과하는 역 인근의 집값이 각광을 받지만 몇년뒤에는 시간거리 단축으로 GTX가 통과하는 역 인근 아파트가 더욱더 각광을 받지 않을까 한다.
동탄2신도시는 2016년 말 SRT 개통 그리고 2021~2023년에 개통예정인 GTX-A로 올 초 부터 급격히 부상하고 있으며 용인 역시 GTX 용인역 그리고 용인역 일대 100만평 경제도시 발표로 이 지역 집값이 후끈 달아오르고 있다.
판교·분당·평촌 등 수도권1기신도시 집값은 이미 많이 올랐고 최근 서울 집값 폭등으로 부담을 느낀 30~40대 직장인들이 이들 동탄2·용인·김포·파주·양주 수도권2기신도시로 많이 몰려든다는 소식이 들려온다.
김포 한강신도시는 올 연말 김포도시철도가 개통돼 서울 마곡지구까지 20분 걸리고 파주시 역시 경의·중앙선이 연결돼 서울 상암동까지 접근성이 크게 개선이 되었다.
2023년에 GTX-A 파주~삼성구간이 개통이 되면 일산에서 삼성까지 20분만에 도달할 수 있다.
수도권북부 최대 면적의 신도시인 양주신도시는 몇년 전 분양 당시만 하더라도 마이너스 프리미엄 아파트가 있었지만 지금은 프러스 프리미엄 아파트로 돌아섰다.
양주신도시의 최대 호재는 지하철7호선 연장이다.
지하철7호선 연장선 양주 옥정역이 2024년쯤 개통이 되면 양주시에서 지하철7호선을 타고 강남구청역까지 50분만에 도달할 수 있다.
지난 5년동안 강남권 집값이 폭등하는 과정에서 30~40대 직장인들이 집값 부담을 느낀 나머지 이들 수도권2기신도로 눈을 돌리고 있다.
분당·판교·평촌 등 수도권1기 신도시 집값은 이미 너무 올라 이들 30~40대 직장인들이 접근하기에는 너무 부담스럽다.
올해 들어와서 강남권 집값이 꺾이고 올 초 부터 용인 수지·동탄2신도시 집값이 수년동안의 조정을 끝내고 급상승하고 있다.
이는 대세상승의 초기 단계이고 이들 수도권2기신도시 집값이 오르는데는 다 그만한 이유가 있다.
그건 바로 바로 강남, 서울로 통하는 GTX, 지하철, 도시철도이다.
강남으로 가는 교통 시간이 20분 걸린다면 굳이 집값이 비싼 강남에 살 필요가 있는가
이러한 연유로 앞으로 수년동안 수도권2기신도시인 동탄2·용인·김포·파주·양주신도시 집값이 상승할 것으로 보인다.
수도권 무주택자들은 하루속히 이 수도권2기신도시 쾌속열차에 탑승하라고 당부의 말씀을 드린다.