문재인정부 1년 부동산시장은

지역별 양극화 더 벌어져

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2018.05.13 19:53

어느덧 문재인정부가 출범한지 1년이 지났다. 문재인정부 1년 동안 쏟아 낸 부동산 정책과 부동산시장의 반응에 대하여 김인만 칼럼에서 알아보도록 하겠다.

문재인정부 부동산정책과 부동산시장

문재인 정부는 작년 5월 출범 후 주춤하던 서울 아파트가 다시 꿈틀대자 부랴부랴 LTV.DTI 비율축소와 조정대상지역 확대를 포함한 6.19대책을 발표하였지만 오히려 서울 아파트가격 상승세는 더 가팔라졌다.

노무현정부 5년 동안 부동산투기와의 전쟁에서 실패한 아픈 기억 때문인지 문재인정부는 노무현정부 5년 동안 쏟아 부은 부동산정책을 압축해 놓은 8.2대책을 발표하였다.

8.2대책은 서울 전지역과 경기 과천, 세종시를 투기과열지구로 지정하고 강남4구 등 서울 11개구를 투기지역으로 지정하였으며 조정대상지역 다주택자 양도세 중과세를 포함함으로써 대출, 양도세, 청약, 재건축 등 동원할 수 있는 대책은 모두 쏟아 부었다 해도 과언이 아닐 정도로 역대 최강의 대책이었지만 정부의 기대와 달리 규제대상 지역의 아파트가격은 급등하였다.

9.5대책에서 분당, 대구 수성구를 투기과열지구로 추가 지정을 하였지만 비웃기라도 하듯이 분당, 대구 수성구는 서울의 상승률을 넘어설 정도로 급등하였다. 10.24 가계부채 종합대책과 12.13 임대주택 등록 활성화 방안 등을 추가로 발표하였지만 강남을 비롯한 인기지역 아파트 가격은 규제의 역설을 증명해 보이기라도 하듯이 급등을 하였고 올해 2월 재건축 안전진단 강화대책을 발표한 후에야 겨우 진정된 모습을 보이고 있다.

집값 잡은 것이 아니다

문재인 정부 1년 동안 전국 아파트 매매가격은 1.01% 상승했지만 투기과열지구로 지정된 분당의 매매가격 상승률은 16.76%로 송파(16.33%), 강동(11.79%), 강남(11.6%)보다 앞설 정도로 큰 폭의 상승을 했다. 지방에서는 역시 대구 수성구가 8.24%로 상승률 1위를 차지하였다. 하지만 경남 거제 14.04% 하락을 비롯하여 창원, 울산 등 대부분의 지방이 하락세를 보이면서 수도권이 3.88% 오르는 동안 지방은 1.59% 내렸다.

강력한 규제에도 불구하고 이렇게 서울 인기지역 아파트가격이 급등한 이유는 시장의 왜곡인지에 따른 규제의 역설로 해석할 수 있다. 대출규제와 양도세 중과 등 규제강화로 여러 채 보유가 부담스러워 지면서 시장은 똘똘한 한 채로 눈을 돌리는 변화가 생겼다. 이왕이면 입지경쟁력과 풍부한 수요, 입주물량 영향이 제한적인 서울 등 인기지역 쏠림 현상이 생기면서 2017년 하반기부터 2018년 2월까지 큰 폭으로 상승한 것이다.

다행히 최근 서울 아파트가격 상승이 주춤하고 있다. 집값 상승이 멈추면서 정부는 이제 부동산투기를 잡았다고 생각할 수도 있겠지만 정부가 잡았다기 보다는 시장이 잡혀주고 있다는 표현이 맞을 것이다. 규제효과는 시간이 지나면서 나오고 있고 무엇보다 급등한 가격에 대한 피로감과 금리인상, 입주물량 증가, 전세가격 약세 등 여러 부정적인 요인들의 증가로 투자심리가 위축되면서 숨 고르기에 들어갔다.

하지만 인기지역 집값은 여전히 불안한 양상이고 지방은 침체를 걱정해야 할 정도로 지역별 양극화는 더 심화되고 있다.

아직 서울은 가격하락 단계로 접어들지는 않았고 여전히 대기수요가 있어 상황에 따라 추가상승 가능성을 배제할 수 없다. 반면 세종, 대구 등 일부 지역을 제외한 대부분의 지방은 주택시장 침체에 따른 우려의 목소리가 커지고 있다.

현재의 상황은 정부가 바라는 시장안정이 아니라 시장의 반응과 변화에 끌려가고 있는 것이다.