서울에서만 2018년 입주 물량이 3만5000가구요, 2019년은 3만8000가구쯤 된다. 신규물량이 많으면 우선 전세금이 내리고, 따라서 집값도 내린다. 수도권과 지방의 미분양은 6만 가구쯤 되어 주택시장의 갈 길이 막연하다.
뿐만 아니라, 미입주 아파트도 널려 있고, 할인판매까지 해도 그 숫자는 줄어들지 아니하여 향후 2년여 주택시장은 가시밭길이다. 가시밭 속에서도 꽃이 핀다면 역시 강남이겠지. 그러나 지금 강남도 고개를 숙였다.
당신은 주택에 대한 재테크를 어떻게 하고 계시는가? 손해 볼 일이 없다면 천만다행이다. 기회는 이럴 때 찾아오더라. 집이 없는 사람은 눈 똑바로 뜨고 보자. 하나 거저주울 수도 있을 것이다. 그러나 집 주었다는 사람은 못 봤다.
집이 필요한 사람이라면 2020년 봄까지 사는 게 좋으리라. 그러나 집을 팔아야 할 처지라면 ‘언제 파는 게 좋으냐?’가 아니라 임자 나올 때가 파는 시기다. 그게 기회라는 것인데 당신에게도 좋은 기회가 찾아오기를 바랄 뿐이다.
집은 여러 채고, 각 대출이나 전세가 들어있다면 대출이자 변제나 전세금 일부 반환에 신경을 써야 한다. 집 여러 채가 대출이나 전세로 채워있다면 이건 영양가 없는 공갈빵이다. 이럴 때는 바람을 빼서 얼른 정리를 해야 한다.
부동산시장도 우리들이 살아가는 삶과 같다. 좋을 때도 있지만, 신경을 써야할 때가 더 많다. 부동산을 많이 가지고 있을수록 더 그렇다. 노년의 삶은 흥미진진한 모험이 될 수도 있고, 지루하고 단조로운 삶이 될 수도 있듯이 말이다.
어떤 사람은 부동산을 많이 가지고 있어도 별로 신경 쓰지 않은 사람이 있는가 하면, 달랑 하나 가지고 있어도 신경을 많이 쓰는 사람도 있게 된다. 45세에도 폭삭 늙은 사람이 있고, 75세에도 팔팔한 사람이 있음과 같다. 우리 모두들 거울 한 번 보자. 모두들 팔팔하시리라.
잠 못 드는 사람에겐 밤이 길고, 피곤한 사람에겐 길이 멀다고 하지 않던가. 젊은 시절의 하루는 짧고, 1년은 길다. 그러나 나이를 먹으면 1년은 짧고 하루는 길다. 부동산시장도 마찬가지다. 좋은 시절은 금방 가고, 어려운 시절은 5년까지 끌려가는 일도 있어서 기간을 참지 못하고 망하는 일이 늘 있게 된다.
앞으로 부동산시장은 단기적으로는 애로가 있을 것이나, 장기적으로는 또 값이 오르게 된다. 그 기간은 대개 3-5년 후부터다. 지금부터 집을 사고 팔 때는 다음사항을 숙지하면서 피 같은 돈 손해 보는 일이 없도록 하자.
1. 공시가격이나 공시지가가 높은 부동산을 사자.
국토교통부장관과 지자체장은 주택에 대하여는 공시가격을 매기고, 토지에 대해서는 공시지가를 매긴다. 1주택일 때는 9억 원, 2주택일 때는 6억 원을 초과하면 종합부동산세를 낸다. 부동산을 살 때 공시지가나 공시가격이 높은 부동산을 사겠는가? 가격이 낮은 부동산을 사시겠는가?
값이 높은 부동산을 사야 한다. 장관이나 지자체장이 봤을 때 앞으로 값이 오를 곳을 참작하여 값을 매기게 되므로 공시가격이나 공시지가가 높은 곳일수록 발전의 속도가 높다. 내 부동산에 갑자기 공시가격이나 공시지가가 높아졌다는 건 그만큼 발전이 빠를 수 있다는 증거이기도 하다.
2. 다주택자는 하나를 과감히 포기해라.
하늘은 양손에 떡을 주지 않는다. 대출문턱이 어렵고 전세 놓은 집에 값이 내려 일부를 반환해야 할 때는 돈을 구하기 어렵다. 빨리 팔려하면 팔리지 않는 게 부동산이다. 부동산은 임자가 있다. 자신이 가지고 있는 부동산 중에서 제일 좋은 것을 던져 바닥을 정리해놓고, 다시 기운을 차려야 한다.
내가 좋은 것은 남의 눈에도 좋은 법이다. 이런 저런 사유로 부동산투자의 길이 막힐 때는 아까워도 좋은 것을 팔아 대출도 갚고, 내린 전세금도 일부를 반환해야 모든 일이 순조로울 수 있다. 아깝다고 제일 못난 것을 팔려고 하면 팔리지 않는다.
3. 서울에 약 2만 가구의 집이 멸실 된다.
재개발은 세입자 이주비가 나와도 재건축은 이주비가 나오지 않는다. 집주인은 이주비 받아봤자 세입자 보증금 주고나면 자신은 갈 곳이 없다, 올 한해 서울에서 멸실될 집이 2만가구가 넘는다. 집은 허물어지는데 어디로 갈꼬? 제비가 되어 강남을 갈 수도 없는 일이고, 두더지가 되어 땅을 팔 수도 없는 일이다.
지금 서울에만 비어 있는 집이 60만 가구인데 그런 집은 재건축도 아니고, 재개발도 아니다. 헐어서 세도 놓지 못한 채, 혹시나 하고 가지고 있지만 사람은 간 곳이 없고, 바퀴벌레만 올림픽을 하고 있다. 이런 주택이 늘어가는 바람에 지자체도 머리가 아프리라.
4. 사람은 어제와 내일을 구분할 줄 알아야 한다.
1970년 산업화시대부터 집을 사서 부자 된 사람도 있고, 집을 샀다가 되파는 돈으로 아들 딸 결혼시키는 알뜰 주부들도 많다. 필자도 그 중 한 사람이고, 부동산시장에서는 잔뼈가 굵은 사람이다. 그러나 그건 어제의 일이다. 이제 인구가 줄어 집을 사줄 사람이 없다.
그런데 집은 115%다. 앞으로 입주할 집과 미분양까지 따지면 120%가까이 된다. 이젠 집이 아니라 짐이 돼버렸다. 필자는 5년 전부터 여윳돈이 있거든 평택에 묻으라는 칼럼을 올린바 있다. 모두들 기억하시리라.
토지시장은 아직도 1970년대다. 경험이 없다고 걱정하지 말자. 해보는 것이 경험이다. 죽을 때까지 직접 해보지 않으면 경험 없이 죽게 된다. 지금부터 동계올림픽 컬링를 시작하듯 잘 밀고, 잘 돌려 금메달을 따자. 영미야~