지난주 6.13 지방선거에서 집권여당인 “민주당”이 싹쓸이 하면서 부동산규제 일변에 있는 정부정책에 한층 더 힘이 실릴 것으로 보입니다. 그래서 오늘은 지방선거 이후 정부의 부동산정책을 다시 한번 재검토해 보고 이러한 상황에서 시장참여자들은 과연 어떻게 대응해야 할까를 고민하는 시간을 갖도록 하겠습니다.
그 동안은 정부와 지자체장 간에 서로 당적이 달라 부동산정책 방향성이 다소 불일치 했다고 보면 이번 6.13지방선거 후에는 민주당 압승 따라 정부와 지자체장 간의 부동산정책 방향성도 일치,합치된다 보면 됩니다. 또 이번 선거에서 민심의 힘을 얻었다 생각하는 정부는 현 부동산정책 기조를 굳건히 지속,유지할 것입니다.
부동산에도 정치공학이라는 게 있습니다. 돈을 많이 벌수록, 고가주택을 소유할수록 국민은 세상 변화 없이 현 상황을 유지하려는 보수성향이 짙어집니다. 반대로 돈이 적게 벌수록, 주택 소유보단 월세,전세로 거주할수록 국민은 세상을 변화시키자! 세상을 뒤엎어버리자! 라는 진보성향이 띄게 됩니다. 이것을 정치 장사꾼들은 옳고 그름을 떠나 필연적으로 이용하게 되어있고, 당연 진보성향인 현 정권은 위 후자의 상황을 적당히 만들어가면서 본 권력을 유지 시키려 할 것입니다. 결국 부동산 시장참여자들은 위와 같은 상황을 인지하시고 현 정권 내인 최소 3~4년간은 정부의 의도에 발맞춰 부동산투자 대응책을 세워야 할 것입니다.
그렇다면 당연 강남 권 내 아파트나 대규모 재건축 재개발은 피해야 할 부동산이 될 것이며 반대로 강북 권 내 다세대, 다가구 등 저가주택이나 낙후지 개선사업인 도시재생사업, 가로정비사업은 적극적으로 임해야 할 부동산이 될 것입니다. 당분간 강남 권+아파트시대를 지나가고 비 강남 권+비 아파트시대가 도래 할 것입니다. 위와 같은 시기는 손쉽게 접근 가능하고 대중화된 부동산이 아닌 다소 어렵고 대중적인지 않는 부동산에 투자해야 하므로 많은 공부가 필요한 시기이기도 합니다. 반대로 일부 전문성을 띈 사람들한테는 이번 시기가 투자기회의 큰 장으로 활용될 것입니다.
최근 아파트시장이 대세상승기를 지나 조정기에 들어서면서 당분간 내 집 마련이나 투자 등을 쉬어가면 어떨까? 하는 생각도 들기도 합니다. 하지만 현 시중 부동자금이 1천90조원이라고, 역대최고치라고 뉴스를 듣게 되면 과연 내가 갖고 있는 현금 1억이 일년 뒤에도 1억이라는 가치를 유지할까에 우려가 되는게 현실입니다. 최저임금인상은 필연적으로 인플레를 불러옵니다. 인건비 인상으로 점점 오르기만 하는 장바구니 물가, 결국 돈의 가치가 떨어지고 있다는 반증입니다. 또 올해 풀릴 토지보상금 16조원, 2000년 이후 18년 동안 총14번의 추경예산집행 등은 금리가 오른다 한들 쉽사리 시중에 풀린 과잉유동성은 사라지기 힘들 것입니다.
재테크란 돈을 버는 것도 중요하지만 더 중요한 건 내 돈을 지키는 것에 있습니다. 예정된 아니 확정된 화폐가치하락에 의한 인플레 우려는 주식, 부동산 등 실물자산 투자에 고삐를 늦출 수 없게 만들지만 여기서 시장참여자는 딜레마에 빠지게 됩니다. 주식시장은 조정을 겪고 부동산시장은 정부의 규제책으로 섣불리 투자하기 부담스럽습니다. 특히 손쉽게 투자 가능했던 아파트, 재건축, 재개발은 정부규제로 가격하락이 예상되다 보니 내 돈을 위 부동산에 옮겨 놓기엔 정말 부담스럽습니다. 은행에 돈을 넣어 놓을 순 없고, 그렇다고 섣불리 투자할 만한 곳도 없고 이것이 현재 진행중인 부동산 시장참여자의 딜레마 입니다.
위 시장참여자의 딜레마에 대한 해결책으로 저는 균형발전과 공유경제 등에서 찾고자 했습니다. 서울시장 3선을 성공시킨 박원순 시장은 그 동안 강남에 집중된 일자리를 균형발전이라는 명목 아래 강북 권 낙후된 역세권에 옮겨 놓겠다는 부동산 정책을 지속적으로 내세우고 있습니다. 그렇다면 같은 용산구라 해도 한남 뉴타운은 개발 규제를 용산 역 한강로 일대는 개발 수혜를 받는다 보시면 됩니다. 지역적으론 낙후된 영등포역, 구의역, 광운대역 등이 역세권개발 계획이라는 수혜를 받을 것이며 투자상품으로선 일자리가 창출되는 도심재개발이나 도시재생으로 인한 골목길상권, 소규모가로정비사업 등이 수혜부동산으로 꼽힐 것입니다.
경기도지사에 당선된 이재명 시장은 경기 북부와 남부의 불균형을 해소코자 또 남북관계 개선 등으로 남북경제교류의 시작점인 경기도 파주, 연천 등 경기 북부 일대를 개발코자 할 것입니다. 당연 이에 수혜 받는 부동산은 땅, 토지시장에 될 것입니다. 하지만 땅 투자는 왠만큼 부동산전문성을 가지고 있지 않고선 접근하기 힘든 부동산 상품입니다. 그래도 굳이 땅 투자를 해보겠다면 땅 투자의 강남아파트라 불리며 투자의 안정성과 수익성 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있는 점포겸용단독주택지에 투자를 권유할 수 있을 것이며 이외 전/답, 임야 등의 땅 투자는 시기적으로도 한발 늦었기에 투자를 지양하는 것이 좋을 듯 합니다.
전 세계가 공유경제라는 신 경제로 들썩이고 있습니다. 국내 부동산에도 공유경제로 인한 새로운 시장이 열리고 있습니다. 개인이 소유하던 집이, 단순 거주 목적으로 사용했던 집이 상가처럼 영업,장사를 목적으로 활용되는 세상이 열린 것입니다. 그 출발은 제주도 권 내 관광객을 대상으로 삼은 게스트하우스였습니다. 저가항공료와 맞물러 수많은 젊은이들이 게스트하우스라는 창업시장에 띄어 들었고 수많은 젊은 인력과 새 문화, 아이디어 그리고 자본 등이 제주도에 들어오면서 제주도 부동산 급등의 시발점이 되기도 했습니다.
이제는 핵심 도시권내 셰어하우스가 게스트하우스의 바통을 잇는 듯 합니다. 경기불황으로 그나마 일자리가 있는 도심으로, 강남으로 인구가 몰리고 있고 반면 하늘나라로 간 도심지 집값은 공유경제와 맞물러 셰어하우스라는 새로운 주거문화, 새로운 창업시장을 탄생시켰고 가속화되고 있습니다. 세계 여행을 돌아다니던 젊은이들은 선짓국 여러 나라들에서 셰어하우스의 경제력을 느끼고 보았기에 셰어하우스 창업시장에 띄어 들고 있는 추세입니다. 과거 퇴직자나 취직 못한 젊은이들이 치킨집, 삼겹살집 등 요식업에 띄어 들었다면 이제는 좀 더 쉽고 편한고 소액창업이 가능한 셰어하우스에 띄어 들고 있는 것입니다. 물론 이 또한 사업이고, 장사이기에 만만치 않을 것입니다만, 그러나 치킨집 창업에 비하면 1000배 안전하고, 1000배는 쉬울 것입니다. 결국 진입장벽이 쉬운 도심권 내 셰어하우스 창업이 제주도 사례처럼 그 해당 부동산의 가격 급등을 쉽사리 예측할 수 있습니다.
결국 현 상황을 모두 종합하여 내린 결론은 비 강남권+비 아파트에서 역세권 낙후지 내 3룸 이상의 단독주택, 다가구, 다세대 등이 현재의 부동산 시장에선 가장 안전한 내 돈 지킴이용 투자처가 될 것입니다. 또한 이들 부동산은 최근 아파트 가격상승과는 괴리되어 가격이 덜 올랐다 보니 저평가된 부동산 상품이기도 합니다. 세상은 돌고 돕니다. 부동산도 맞찮가지입니다. 아파트가 올랐다면 이젠 서울 땅인 단독주택, 다가구가 오르는 시대가 올 것입니다. 또 언제간 아파트가 다시 오르는 시대가 올 것입니다. 위 두 종류의 부동산 상품을 타이밍 맞춰 갈아탄다면 어느 정권이 들어오던 실패 없는 부동산재테크가 될 것입니다