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고가주택 거래절벽 더 심화될듯
김인만
  • 아파트, 청약, 수익형부동산
  • 굿 맴버스 대표
  • 김인만부동산연구소 소장
재정개혁특별위원회는 22일 부동산 보유세 인상안을 발표하였다.

마지막 남은 규제카드로 말만 들어도 긴장한다는 보유세 강화가 현실이 되는 순간이다.

재정특위가 발표한 보유세 인상안에는 어떤 내용이 포함되었고 부동산시장에 미치는 영향과 문제점은 무엇인지 알아보도록 하자.



보유세(종합부동산세)란

보유세는 부동산을 보유하고 있는 소유자에게 매년 부과되는 세금으로 재산세(지방교육세 포함)와 종합부동산세(농어촌특별세 포함)로 구분이 된다.

재산세와 종합부동산세는 비슷하지만 공정시장가액비율과 세율차이가 있고 무엇보다 가장 큰 차이는 공제금액에 있다. 종합부동산세는 인 별 합산 6억(1세대1주택 9억)초과 고가부동산만 대상이 된다.

종합부동산세의 계산 방법은 다음과 같다.

종합부동산세 = 과세표준(주택공시가격-공제금액 x 공정시장가액비율)x 종합부동산세율

공제금액은 인 별 합산 6억(1세대1주택 9억)이며 공정시장가액비율은 80%이다.

세율은 주택의 경우 공시가격 6억원 이하 0.5%, 6-12억 0.75%, 12-50억 1%, 50-94억 1.5%, 94억 초과 2%가 적용이 된다.

그럼 주택의 종합부동산세를 한번 계산해 보도록 하자.

2주택의 주택공시가격 합이 15억원인 경우 종합부동산세는 540만원 정도 된다.

종합부동산세는 세액의 20%에 해당되는 농어촌특별세가 함께 부과되기 때문에 실제 납부해야 하는 종합부동산세(농어촌특별세 포함)은 600만원이 넘을 것이다.



종합부동산세 얼마나 올라갈까?

재정특위가 발표한 종합부동산세 인상 시나리오는 세율 변동이 없이 공정시장가액비율을 10%p씩 100%까지 인상하는 방안(1안)과 공정시장가액비율 변동 없이 세율을 구간 별로 최대 1%p 인상하는 방안(2안), 공정시장가액비율과 세율을 동시에 인상하는 방안(3안), 마지막으로 공정시장가액비율과 세율을 동시에 인상하지만 1주택자는 세율 변동이 없는 방안(4안) 중 내달 3일 최종안을 확정하여 내년에 시행할 예정이라고 한다.

2주택의 주택공시가격 합이 15억원(현행 종합부동산세 540만원)인 경우 각 시나리오 별 종합부동산세가 얼마나 올라갈지 한번 계산을 해보면 1안(공정시장가액비율 100%)은 675만원, 2안(세율 6-12억 1%) 720만원, 3안(공정시장가액비율 100% + 세율 6-12억 1%) 900만원으로 올라간다.

종합부동산세의 20%에 해당하는 농어촌특별세까지 포함하면 부담은 더 커지게 된다.



1주택자에 한해 세율 변동이 없는 4안이 유력해 보이지만 공정시장가액비율 인상과 주택공시가격이 큰 폭으로 오르고 있는 점을 감안하면 고가주택 보유자들의 부담이 커지는 것은 피하기 어려울 것 같다.

그런데 여기서 의문이 든다. 최근 강남3구 고가주택 거래량이 급감하면서 분위기가 보합으로 돌아선 반면 재개발, 청약시장은 여전히 과열인데 왜 고가주택이 대상인 종합부동산세 인상카드를 꺼내 들었을까?

현재도 고가주택 보유자는 종합부동산세뿐만 아니라 재산세(1억5천~3억 0.25%, 3억 초과 0.4%), 취득세(시가 6억이하 1%, 9억초과 3%)도 더 높은 세율의 세금을 내고 있다.

취득세율은 내릴 수 있다 하지만 지방세인 취득세 인하가 쉽지도 않고 취득 시 한번만 내는 취득세와 매년 내야 하는 종합부동산세는 비교대상이 아니다.

결국 부동산시장 안정을 핑계로 매년 최대35만명이 더 부담해야 하는 1조3000억 세수증가가 목적이 아닌가 하는 생각이 드는 것은 필자만의 생각일까?

아무튼 내년 말부터 인상된 종합부동산세 고지서를 받을 고가주택 보유자들의 시름은 더 커질 것 같고 심리적 영향을 감안하면 당분간 강남 등 고가아파트 거래절벽은 더 심화될 것 같다.


 


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