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부동산은 ‘단지’를 검토하기 전에 반드시 단지가 있는 ‘지역’을 분석하는 것부터 시작해야 한다.
오은석
  • 북극성부동산재테크 대표
  • 나는월세받는직장인이되기로했..
부동산에 관심 있는 사람들의 고민은 ‘저렴하게 사서 비싸게 파는 것’이다.



내 집 마련 목적으로 부동산을 취득하는 이들도 내심 본인이 취득한 부동산의 가격 상승을 바라는 것은 당연하다.







누군가는 부동산으로 몇 억 내지 몇 십억을 벌었다고 하고, 누군가는 부동산을 매입 후 대출 이자 변제와 가격 하락에 따른 자산 감소로 고생했다고 한다.



그래도 근로소득만으로 여유로운 삶을 살기 쉽지 않는 상황에서 자산소득 증식을 위해 부동산에 관심을 두는 이들은 매년 증가하고 있다.







과거에는 50~60대의 전유물이었던 부동산이 최근에는 30~40대가 가세하면서 ‘소형’, ‘소액’ 중심의 부동산 취득 비중이 높아지고 있다. 최근 한국감정원이 발표한 자료에 따르면 지난해 30대의 수도권 주택매매거래 비중은 2016년 29.7%에서 2017년 30.7%로 증가했다고 한다. 수도권의 주택 가격 상승이 이어지면서 부동산 시장으로 젊은 층이 꾸준히 유입되고 있는 것이다.







자산에서 부동산의 비중이 높아지면서 어떻게 하면 상승할 수 있는 부동산을 매입할 수 있을 것인지가 최대 관심사 일 것이다.



부동산으로 큰 수익을 얻기 위해서 ‘저렴하게 사서 비싸게 파는 것’은 기본 중에 기본이다.



그러나 이 같은 기본적인 원칙도 지키지 않고 부동산에 투자하는 이들이 정말 많다.







당신이 취득한 부동산을 살펴봐라. 당신이 생각한 만큼 ‘저렴하게’ 샀는가?



대부분의 사람들은 ‘저렴하다’는 정의를 ‘급매’ 정도로 생각한다.



그러나 부동산은 ‘단지’를 검토하기 전에 반드시 단지가 있는 ‘지역’을 분석하는 것부터 시작해야 한다.







부동산 시장이 상승장에 있을수록 상승기간이 길면 길수록 저렴하게 부동산을 취득하는 것과는 거리가 멀어진다. 가파르게 상승하는 부동산을 취득하기 위해서는 최고가를 경신하면서 매입하는 경우가 다반사다. 부동산 상승장에서 늦게 취득하면 할수록 부동산 수익은 당연히 낮아진다.







그런데 사람들의 심리는 저렴하게 인식되는 시장에서는 움직이지 않다가 가격이 상승하기 시작하면 조바심을 갖게 되고 급등세가 이어지면 그 조바심을 이기지 못해 최고가에 부동산을 매입한다.







부동산의 진정한 고수들은 부동산이 상승하는 시장보다는 하락하는 시장에 관심이 많다.



상승 후에는 하락이 있지만 하락 후에는 반대로 상승세가 이어진다.



상승장에서 추격매수를 하기 보다는 하락장에서 바닥매수를 위해 끊임없이 모니터링을 한다.







부동산 투자 고수들이 대부분 부동산 경매를 하는 이유도 여기에 있다.



부동산 경매는 부동산을 저렴하게 취득하는 수단이기도 하지만 매매시장의 선행지표의 성격을 갖고 있다. 즉, 경매의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)이 바닥을 찍고 반등하기 시작하면 6개월에서 1년 사이에 매매시장도 바닥을 찍고 거래가 회복되기 시작한다.







이쯤 되면 나타나는 현상이 있다.



매물은 줄어들고 거래는 늘어나면서 매매와 전세가격이 모두 안정화 초입단계에 이른다. 반등 후 바로 매매가격이 상승하기 보다는 일정 시간 바닥을 다지고 상승하는 경우가 많다.







바닥에서 부동산을 저렴하게 낙찰 받거나 매입하는 사람들은 2~3년 후 시세 상승에 따른 양도차익을 예상하지만 상승장에서 부동산을 매입하는 사람들은 혹시 내가 잡은 물건이 꼭지가 아닐지 늘 불안해한다.







앞으로 부동산 시장은 초양극화 현상이 이어질 가능성이 높다.



호재 등으로 매매가격이 지속적으로 상승하는 지역과 공급물량 과잉으로 가격 하락이 이어질 지역으로 양분될 것이다.







오랜 기간 동안 상승하는 지역에 지금이라도 들어가는 것이 맞을까라고 고민하기보다 오랜 기간 하락하는 지역이 언제쯤 바닥을 찍을 것인지에 관심을 갖고 매수 타이밍을 잡는 것이 현명한 선택이 될 것이다.







미분양이 많은 지역이라고 관심을 끄기 보다는 악성 미분양이 줄어드는 시점이 언제일지 모니터링을 하는 자세가 저렴하게 부동산을 매입해 비싸게 팔 수 있는 기회를 제공해 줄 것이다.







부동산은 영원히 상승하지도 영원히 하락하지도 않는다. 부동산 시장에 개입하는 정부도 부동산 시장이 냉탕이거나 온탕이 되길 바라지 않는다. 둘 다 경제에 치명적인 손실을 미치기 때문이다.



초양극화 현상이 지속되면 정부도 투 트랙으로 부동산 정책을 펼칠 것이며, 그 정책에 따라 하락하는 시장은 조만간 안정화 단계에 진입할 것이다. 하락장에 있는 부동산을 계속해서 예의주시 해야 할 이유다.



부동산은 절대 단기로 보지 말아야 한다. 진정 당신이 부동산으로 웃고 싶다면 무릎 아니 발목에 사서 어깨에 파는 현명한 선택을 할 수 있는 능력을 키우기 바란다.

 


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