오늘부터 “돈” 길 따라가는 부동산 투자전략을 총3회에 걸쳐 연재해 보겠습니다. 우선 그 첫 번째 시간으로 진짜 길이 아니지만 시류에 맞춘, 세상 흐름길에 맞춘 부동산 투자전략을 짜보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
현재의 소형아파트는 아파트 값 시세는 주도하면서 부동산투자에 가장 선호하고, 각광받는 부동산이지만 불과 십 수년전인 2000년 초반만 해도 아파트시장에서 오히려 가장 홀대 받던 부동산 이였습니다. 그 당시에는 역세권에 500세대 이상, 40평형대 이상이라는 조건을 갖춘 대형 아파트만이 부동산투자 대상으로 삼았고 가장 선호하던 부동산 이였습니다. 하지만 2000년 초반을 지나면서 가족구성원의 감소, 즉 1,2인 가구 증가라는 사회 변화에 맞닥뜨리면서 시류에 맞지 않던 대형아파트의 주가는 하락하게 됐고 반대로 시류에 편승한 소형아파트의 주가는 급등하기 시작했습니다. 한 예로 2005년 경 송파구 잠실주공2단지를 재건축한 리센츠아파트 “전용27㎡, 방1, 욕실1”인 초소형아파트를 분양할 당시는 “아무리 강남이지만, 그 좁은 집에서 누가 살겠냐?” 하면서 많은 사람들이 “강남 쪽방이라며 비아냥 거렸습니다. 그 당시 이 초소형아파트 분양가는 1억9230만원 이었습니다. 그렇다면 과연 지금은 어떻게 되었을까요? 최근 실 거래된 최고가가 8억이고 시세는 7억대 중반 형성하고 있습니다. 무려 분양가 대비 4배 가까이 오른 셈으로 수익률만 따지면 수도권 다섯 손가락에 꼽힐 정도의 성공작이 되었습니다. 결국 세상 흐름이 바뀌면서 미운 오리 새끼던 소형아파트가 백조로 변화는 결과를 가져온 겁니다.
2000년 중반까지만 해도 오피스텔은 월세만을 받는 부동산이지 절대적으로 가격이 오를 수 없는 부동산이라는 고정관념에 사로잡혔던 시기였습니다. 그 당시 강남 권 오피스텔이라고 해도 전세 안고 1~2천만 원, 분당, 일산 등 수도권 내 오피스텔은 전세 안고 5백만 원, 1천만 원이면 투자 가능했습니다. 하지만 2000년 중반이 지나면서 베이비붐 세대 은퇴가 사회적으로 이슈화되면서 은퇴 후 소득을 위해 수익 형 부동산이 각광받기 시작했습니다. 2007년 하반기쯤 부터 가격은 급등한 오피스텔은 불과 1~2년 만에 1천만 원 투자로 4~5천만 원의 수익창출은 다반사였습니다. 역시 이 또한 베이비붐세대 은퇴라는 사회 흐름이 애물단지로 치부됐던 오피스텔을 보물단지로 뒤 바뀐 결과를 가져온 겁니다.
불과 7~8년 전만해도 제주도 땅은 주인이 있던 없던 인근 주민들이 얼마든지 갔다 맘대로 사용했을 정도로 버려진 땅처럼 취급 받았습니다. 하지만 저가항공과 맞물려 혼자만의 여행 붐이 일어나고, 게스트하우스 창업 붐이 일어나고 여기에 중국인 매수세까지 가세하면서 제주도 땅값은 3~4년간 전국 지가상승률 최고치를 기록하고 있습니다. 게스트하우스 창업 붐이 일어나는 초기 당시, 제주도의 시류를 읽었던 청년사업가와 그렇지 못한 청년사업가는 극명하게 자산규모가 갈립니다. 그 당신 땅 200평짜리 농가주택을 1억5천 주고 구입하여 게스트하우스를 운영했던 청년사업가는 현재 자산규모는 최소 6~7억이 되어 있을 테고, 하지만 그 당신 아무도 사용 안하고 여기저기 널려있는 농가주택을 저가임대를 얻어 게스트하우스를 운영했던 청년사업가는 이제 와서는 언제 쫓겨나갈지 몰라 전전긍긍하는 형국이 되었습니다. 이 두 차이는 제주도의 시류를, 세상변화의 흐름을 읽고 못 읽고의 차이의 결과입니다.
그렇다면 2018년이 현재는 어떤 사회 흐름일 읽어야 할까요? 2013년경부터 시작 되, 급성장하고 있는 공유경제 시스템은 전 세계의 경제흐름을 뒤바꿔 놓고 있습니다. 위에서 설명한 1,2인 가구증가, 베이비붐세대은퇴, 새롭게 탄생된 제주도 여가문화와는 또 다른 차원의 시류 변화를 가져올 것입니다. 경제가 어려워질수록 더욱더 위 경제시스템은 활성화될 것이며, 현 대한민국 부동산시장에도 매우 커다란 영향을 끼칠 것입니다. 공유경제란 한 번 생산된 제품을 여럿이 공유해 쓰는 협업 소비를 기본으로 한 경제를 의미합니다. 부동산에 적용시키면 최근 청년들한테 새로운 주거문화로 각광받는 셰어하우스가 꼽힐 것이며 앞으로는 퇴직한 또는 취업 못한 사람들이 과거에는 통닭집, 삼겹살 집을 창업했다면 대거 셰어하우스를 창업하는 시대가 올 것입니다. 그렇다면 과거 제주도 게스트하우스 사례처럼 셰어하우스 해당 부동산의 가격 급상승이 쉽게 점쳐집니다.
셰어하우스란? 방 단위로 임대를 놓고, 거실과 주방, 욕실 등은 다른 세입자와 함께 공유해서 사용하는 새로운 주거 트렌드입니다. 젊은 층들에게 각광을 받고 있고, 시류에 맞춰 청년드라마에서도 자주 등장하기도 합니다. 경기불황으로 수많은 젊은이들은 그나마 일자리가 있는 도심, 서울에서 거주해야 하지만 서울 집값은 감당하기 힘든 수준이고 또 나도 한번쯤은 청담동, 서래마을 등 부자동네에서 살고 싶다는 니즈에 맞춰 셰어하우스 붐이 일어나고 있습니다. 여기에 셰어하우스 거주민끼리 영화보기, 영어공부하기, 취업정보나누기 등 취미와 삶의 정보를 공유하면서 혼자지만 혼자기 아닌 새로운 가족문화까지 탄생하고 있으니 앞으로 그 수요는 폭발적으로 늘어날 것입니다. 임대인 입장에서 방 단위로 월세를 받기 때문에 임대수익률이 올라 갈 수밖에 없고, 임차인 입장에서도 번듯한 집에서 월세를 여럿이 나눠 내다보니 거주비 부담이 내려갈 것입니다. 국가차원에서도 청년주택문제를 해결 가능하니 적극 지원하는 사업이 될 것입니다. 즉, 셰어하우스는 임대인, 임차인, 정부 모두가 웃을 수 있는 주거문화가 될 것입니다.
셰어하우스에 수혜 받는 부동산은 다세대와 다가구가 될 것입니다. 아파트는 입주민들에 텃세로 시장 확장이 불가할 것입니다. 위치는 주 거주 층이 20대 초반에서 30대 중반으로 차량소지가 드물다 보니 반드시 역세권 내 위치해 있어야 하며, 도심 출퇴근이 편하면서 대학교가 함께 공존하면 좋습니다. 특히 청담동, 홍대처럼 최신 문화 트렌드가 쉽게 반영되는 핫 플레이스 지역이 좋습니다. 구조는 방3칸은 기본이고 더 많은 방 개수의 다세대, 다가구가 좋습니다. 그 동안 서민주택의 대명사이던 다세대, 다가구는 단순 주거용 부동산에서 장사를 목적으로 하는 상업용 부동산으로 변신할 것이며, 이에 빗대 앞으로 높은 가치상승이 기대되는 바입니다.