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미드‘프렌즈’를 영어공부용으로만 보았다면 당신은 부동산 초짜!
박해준
  • 現 JPK REALTY 대표이사
  • 부동산 시행·시공
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미드‘프렌즈’는 영어회화를 공부하려는 사람들에게는 교본 같은 드라마이다. 일상적인 대화들과 은어들도 잘 섞여 있어 영어 회화를 공부하기에 딱 맞는 대화인 것이다. 하지만 부동산의 관점에서 접근해 보면 미드 ‘프렌즈’는 앞선 선진국의 공유경제와 셰어하우스 문화를 보여주는 드라마라고도 할 수 있겠다.



친구들끼리 거실에 모여 이야기를 나누고 때로는 펍같은 분위기도 쉽게 연출된다. 그 분위기를 우리는 드라마의 한 연출된 장면으로 인식했을 것이다. 하지만 사실 그것은 연출이 아닌 이미 공유경제와 셰어하우스 문화가 일반화된 외국에서는 실제로 벌어지는 일이다.



최근 대기업들의 도심 사옥들이 공유오피스 업체 등으로 넘겨지고 외곽으로 이사 한다는 뉴스도 나오고 있다. 선진국들의 공유경제가 우리나라에도 본격적으로 나타나고 있는 것 같은데 그래서 이쯤에서 셰어하우스에 대해서 부동산 전문가로서 한번쯤 짚어 보려 한다.



셰어하우스는 쉽게 생각해서 옛날 하숙의 세련된 이름이라고 할 수 있겠다. 대신 하숙집 주인은 집에 없고 하숙생들만 모여서 사는데 그에 더해서 그들만의 문화 시스템도 함께 갖추어진 것이라고 보면 된다.



먼저 우리나라에서 셰어하우스는 이미 몇몇의 주류 업체들이 리드해 가고 있다. 물론 개인적으로도 소소하게 셰어하우스를 운영하는 경우도 많다. 따라서 부동산에 관심있다면 이 개인적으로 소소하게 운영하는 셰어하우스에 관심을 가져야 겠다.



셰어하우스는 일반적으로 대형평수의 빌라나 다세대, 때로는 단독주택을 개조해서 만들 수 있다. 자식들을 다 출가시킨 어른들이 큰 집에서 덩그러니 둘 만 있기 보다는 자신들은 작은 집으로 옮기고 그 집을 셰어하우스로 이용할 수도 있다. 때로는 요즘 셰어하우스로 활용 가능하게 지어진 빌라들도 있는만큼 아예 수익형 부동산을 목적으로 그런 빌라를 구입해도 좋다.



그럼 셰어하우스에 대한 개략적인 정보도 전해 보겠다. 일단 크게 매입형과 자기집을 활용한 셰어하우스가 있겠는데 자기 집을 활용한 셰어하우스 운영은 매입형 셰어하우스에 비해 돈이 한 푼도 들지 않는다는 장점이 있겠다. 물론 매입형으로 셰어하우스를 운영한다 해도 기본 원룸 몇 개를 굴리는 것 보다 수익률은 높다.



그럼 수익률 측면도 간략하게 짚어 보면 현재 한국감정원의 발표에 따른 2018년 1분기 상업용 부동산의 임대수익률을 보면 오피스의 경우 1.85%, 중대형 상가의 경우 1.72%의 수익률이 나오고 있다고 한다. 이것은 사실 수익률이라고 보기도 어렵다. 기본적으로 수익형 부동산은 은행이자의 2배라고 생각 했을 때 요즘 은행이률이 일반 1금융권도 2%가 넘는다. 따라서 현재 오피스의 수익률은 사실 운영비나 세금까지 계산한다면 1.85%가 아닌 1%가 아닐까 싶다. 따라서 셰어하우스를 통한 수익형 부동산 투자. 수익률면에서는 뒤지지 않음이 분명하다.

셰어하우스를 운영하기로 했다면 이제부터는 어떤 부동산을 통해서 셰어하우스를 운영해야 할지 알아야겠다. 크게 아파트, 빌라, 다세대, 단독이 있겠다. 먼저 아파트는 비싸다. 매입가나 전세로 빌리는 것도 큰 금액이 들어가지만 타 부동산에 비해 관리비도 만만치 않다. 실제로 좀 이름 있다 싶은 아파트들의 관리비는 작은 원룸의 월세와도 비슷한 수준이다. 따라서 아파트는 사실상 현재까지는 우리나라에서 셰어하우스 투자로는 본인은 이르다고 본다.



다음으로 빌라를 들 수 있겠다. 여기서 말하는 빌라는 나름 신축빌라라고 할 수 있겠다. 요즘 빌라들은 아파트 구조에 인테리어들도 뒤지지 않는다. 따라서 이 신축빌라 중 대형평수를 골라 대학가에 셰어하우스로 이용한다면 인기는 있을 것이다. 또한 새 집 싫어하는 사람 없듯이 낡은 원룸과 깨끗한 셰어하우스 중에서 셰어하우스에 입맛이 맞는 사람은 셰어하우스를 택할 공산이 크다.



다음 다세대나 단독을 들 수 있다. 사실 가격면에서는 가장 유리한 상품이다. 낡은 부분을 고쳐서 셰어하우스로 이용하는 것인데 사실 관리비도 거의 없다시피한 만큼 소액으로 셰어하우스에 도전하고싶은 사람은 다세대를 리모델링해서 운영해 봐도 좋고 단독은 아예 트렌드에 맞게 전면적으로 리모델링해서 운영해도 좋다.



셰어하우스로 이용해 보면 좋을 부동산을 열거해 보았는데 아파트, 빌라, 다세대, 단독 이외로도 오피스텔도 상품 중 하나로 볼 수 있다. 하지만 오피스텔은 높은 관리비와 셰어하우스로 이용하기에는 사실 아직 우리나라에서는 아파트처럼 저렴하지 않다고 할 수 있겠다.



그리고 오피스텔이나 아파트가 셰어하우스에 어울리지 않는 것은 사실 매입가나 관리비측면이 아닌 오랜 시간 운영을 한다고 보았을 때 요즘 같은 시장에서 시세차익을 보기 어렵기 때문이다. 결국 부동산은 수익형 부동산도 월세금액과 시세차익이 동시에 발생해야 높은 세금을 이겨내고도 투자수익이 남는데 아파트와 오피스텔은 시세차익의 일순위인 지분이 없는 부동산의 종류이다. 건물값이 비싼 부동산의 하나로 결국 시간이 흐르면 건물은 낡고 부동산으로써의 가치는 하락하고 만다.



셰어하우스에 대한 더 자세한 이야기는 다음 편에서 이어가겠다. 구체적으로 셰어하우스에 어울리는 집의 구조와 평형대, 또 셰어하우스로 활용 가능한 빌라들의 희소성 부분도 짚어 보겠다.



언제나 그냥 지나치는 많은 현상들 중에서 자신이 관심가는 부분은 다른 측면을 통해서 관찰되게 되어있다. 드라마 ‘프렌즈’에서 공유경제와 셰어하우스를 짚어냈듯이 부동산에 관심있다면 한 걸음 물러나 현상을 바라보는 시각이 필요하겠다.


 


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