지난 “돈” 길 따라가는 부동산 투자전략 첫 번째 칼럼에 이어 오늘은 두 번째 돈길을 얘기해 보겠습니다. 바로 문재인 정부의 부동산 규제 속에서 틈새를 찾는 내용입니다. 즉 부동산 정책길에 따른 부동산 투자 상품을 고르는 내용입니다 .
먼저 현 정부 부동산 정책에 수혜 받는 부동산은 과연 무엇일까요, 문재인 정부는 2017년 5월 10일 출범하여 같은 해 6월 19일에 첫 번째 부동산정책을 발표했습니다. 부동산정책의 설계자는 김수현 사회수석으로 과거 노무현 정부 때도 정책 설계자였으며 종합부동산세를 도입한 장본인이기도 합니다.
김수현 사회수석은 노무현 정부 때 총 38개의 규제책을 총 17번에 걸쳐 내놨음에도 집값을 못 잡은 불명예에 자기 반성문으로 2011년 경 “부동산은 끝났다”라는 책을 출간하기도 했습니다. 그리고 이 책이 현재 문재인 정부 부동산정책에 지침서이며 일명 부동산 투기꾼으로 불리는 부동산 투자자들에게는 살생부로 적용되고 있습니다.
6월 19일에 발표한 부동산정책은 부동산시장에 경고하는 수준으로 주택시장 안정화를 위한 선별적 대응책을 내놨습니다. 주로 분양시장 규제책으로 대표적으로 분양권전매제한강화나 집단대출제한강화 등 분양시장에 투기수요를 잠재우고 실수요로 재편하고자 하는 정부의 의도였습니다. 하지만 시장참여자도 과거 노무현 정부 때의 학습효과로 시장논리를 무시하는 정부는 쉽사리 집값을 못 잡는 다는 논리에 6월 19일 부동산정책은 정부의 의도대로 시장에 먹혀들지 않았습니다.
물론 김수현 사회수석도 학습효과를 가진 상태입니다. 노무현 정권 때의 경험치를 “부동산이 끝났다.”라는 본인 책 한권에 총 정리를 해놨고 그 당시 조속히 대출규제를 안 한 것에 뼈저린 후회와 자긴 반성 그리고 대안책 등도 세워 논 상태입니다. 따라서 8월 2일에 발표한 부동산정책은 노무현 정부 때 만들어진 모든 규제책을 한꺼번에 쏟아 부었습니다. 1가구 1주택 양도세 비과세 요건 강화, DTI, LTV 축소, 조합원 분양권 전매 규제, 다주택자 양도세 중과 등 근 20년간 가장 센 부동산 규제책을 발표했습니다.
그러나 8월 2일 부동산정책 발표 후 시장은 안정세로 접어드는 척 하다가 2017년 말부터는 시장에서 똘똘한 한 채 바람이 불면서 서울, 강남 집값이 다시금 급등하기 시작했습니다. 이에 정부는 또 다시 신DTI, DSR 도입으로 더 강력한 대출규제, HUG대출보증제한으로 아파트 고분양가 차단, 안전진단강화와 초과이익환수제로 재건축 규제 등 부동산시장 규제를 한층 더 끌어올렸습니다. 하지만 또 다시 시장에서는 풍선효과, 키 맞추기 효과로 서울 외곽이나 수도권 집값이 상승 했고 이에 또 다시 정부는 보유세, 종합부동산세 인상 안을 발표 했습니다.
앞으로도 정부와 시장은 주거니 받거니 하면서 핑퐁게임을 할 것이나 집값 상승, 특히 강남 집값 상승은 현 정부에선 절대 좌시하지 않을 것이며 절대 용납되어서도 안 될 것입니다.
지난번에 이야기 했던 것처럼 부동산에도 정치공학이라는 게 있습니다. 돈을 많이 벌수록, 고가주택을 소유할수록 국민은 세상 변화 없이 현 상황을 유지하려는 보수성향이 짙어집니다. 반대로 돈을 적게 벌수록 주택 소유보단 월세, 전세로 거주할수록 국민은 세상을 변화시키자! 세상을 뒤엎어버리자! 라는 진보성향을 띄게 됩니다.
이것을 정치 장사꾼들은 옳고 그름을 떠나 필연적으로 이용하게 되어있고, 당연 진보성향인 현 정권은 위 후자의 상황을 적당히 만들어가면서 본 권력을 유지 시키려 할 것입니다. 결국 너무나 명확하게 현 정부의 부동산정책 방향성이 보이는 현 상황에서 굳이 정부가 싫어하는 부동산에 투자한다는 것은 어리석은 행동이 될 것입니다.
부동산 투자원칙 중 하나는 “정부와 맞서지 말라.”라는 조언이 있듯이 이젠 현 정부에 순응해 현 정부가 좋아하는 부동산에서 투자처를 찾아보는 게 현명한 선택이 될 것입니다.
그럼 이번에는 규제가 아닌 부동산 호재를 살펴보겠습니다. 현 정부에서도 부동산 호재지역이 있습니다. 서울시를 국한해서 살펴보면 도시재생사업 중 하나인 경제기반형 사업지역을 꼽을 수 있습니다. 나머지 도시재생사업에서 제시하는 사업유형은 과연 부동산에 호재로 작용할까?라는 의구심이 커 제외 시켰습니다.
경제기반형 사업이란 저이용, 저개발 지역에 일자리를 창출하겠다는 개발계획 안으로 강남에 몰린 일자리를 강북권에도 만들어 균형발전을 도모하겠다는 취지입니다. 위치를 보면 절대적으로 역세권이며 그 해당역을 꼽으라면 서울역과 용산역을 필두로 삼성역, 영등포역, 수색역, 창동/노원역 등이 있습니다.
특히 언론 노출이 잘 안 되어서 저평가 되어있고 도시재생사업에서 우선적으로 추진하려는 지역 중 하나인 광운대역을 눈 여겨 볼만 합니다. 부지 14만9000㎡에 사업비 2조5억 원에 달하다 보니 동북권 최대개발사업으로 창동/노원역 개발과 어깨를 견줄 수 있습니다. 더욱이 창동/노원역과는 달리 광운대역은 부지개발을 즉각 할 수 있어 사업 속도가 빨라질 수 있다는 장점이 있습니다.
또한 그 동안 우리들이 잘 알고 있는 재개발, 재건축은 도시 및 주거환경정비법 아래 진행되는 주택정비사업이며 현 정부의 모든 부동산 규제에 직격탄을 받고 있습니다. 하지만 올해 2월 9일에 발표된 빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법에 적용되는 가로주택정비사업은 모든 규제에서 벗어나 있고 오히려 현 정부에서 각종 지원책을 받고 있는 문재인 표, 박원순 표 부동산으로 현 정권 내 가장 수혜 받는 부동산이 될 것입니다.
일명 미니재개발, 미니재건축으로 불려 집니다. 가장 큰 장점은 도정법에 따른 재개발, 재건축은 시장이나 도지사가 구역지정을 한다고 보면 소정법에 따른 미니재개발, 미니재건축은 구역지정 없이 일정요건만 갖춰 주민들이 합의체를 이뤄 시장, 군수에 인가를 요구하기만 하면 됩니다.
즉, 재개발, 재건축을 주민들 손으로 직접 이뤄낼 수 있다는 이야기입니다. 또 기존사업과 달리 사업절차가 간소화되다 보니 평균 2~3년 안에 사업이 종료되며, 특히 할 거면 빠르게 진행되고 안 할거면 빠르게 포기하다 보니 사업지연으로 인한 경제적 손실이 적습니다.
그밖에도 정부의 지원책을 보면, 현존하는 부동산관련 각종 규제가 적용되지 않습니다. 안전진단강화, 조합원양도금지, 5년 재당첨 금지, 초과이익환수제 등이 모두 제외되며 오히려 가구당 3채까지 조합원분양을 받을 수 있습니다.
여기다 초기 사업비로 3억 원까지 조합에 지원을 해주고 총 사업비에 50%를 1.5%이자로 금융 지원해 줍니다. 만약에 시행, 시공자가 LH나 SH라면 총 사업비에 70%를 1.5%의 이자로 금융지원 해줍니다. 각종 건축규제도 완화됩니다. 또한 건축심의를 거처 층수나 대지 안의 공지, 건폐율 등을 완화 받을 수 있습니다. 미분양 걱정도 필요 없습니다. 일정 조건만 맞으면 국가가 매수한다고 합니다.
현재 시중에 1000조가 넘는 유동자금이 갈피를 못 잡고 있습니다. 이 엄청난 자금은 어딘가? “돈” 길이 열리면 이리 때처럼 몰려들 것입니다. 현 정부 내에서 “돈” 길은 非강남非아파트, 낙후된 역세권, 소규모정비사업 등이 될 것입니다.