베를린현지서 느낀 통일한국부동산 미래

남북한의 극심한 소득격차로 통일은 당장 힘들둣

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 박상언 | 입력2018.07.22 18:53

지난주 독일 베를린에 머룰렀다. 최근 5년째 독일만 세 번째 방문이다.

남북관계가 무르익어 파주.연천.철원등 접경지역 투자에 대한 문의가 늘었고 심지어 내가가보지도 않은 북한 깊숙한 곳까지 물어보는 분들이 하나둘 늘기 시작했다.

탈북해 남한에서 정착하고 있는 분들까지 통일수혜부동산에 부동산 투자상담차 많이 찿아오고 있다.

이미 발표된 자료만 들쳐보고 애기하는 것 보다 내가 직접 통일된 나라 가보니 이렇게 애기하는게 고객들에게 더 효과적이기 때문에 연구차 베를린에 일주일간 머물렀다

갑작스러운 통일과정

“오늘부터 여행출국 규제를 완화하겠음"

동독 관리인 샤보브스키의 기자회견오보로 통일이 갑작스럽게 되었다는 것은 너무나도 유명하다

원래는 "국외 이주에 대해서 양 독일 국경 혹은 동서 베를린의 모든 검문소를 사용할 수 있음." 이라 애기 했어야 했다.

하지만 전날 과음으로 "동독 국민은 베를린 장벽을 포함하여 모든 국경 출입소에서 출국이 인정됨“ 이라고 발표해 버렸다.

듣고 있던 기자가 언제부터 시행되냐고 물었는데.원래 계획은 11월 10일 아침에 시행되기로 했으나 서류에 날짜가 명기되어있지 않아서 독일 관리는 지체없이, 지금 바로 시행한다. 라고 기자회견을 해버렸다.

이 기자회견이 전세계로 보도되고.이걸 들은 동독 주민들은 베를린장벽에 몰려든다.이시간이 지날수록 베를린장벽에 몰려드는 시민의 수는 기하급수적으로 늘어났다.

수가 너무 많아져 경비대가 통제할수 없는 상황에 이르렀고.수많은 동독주민들이 서독으로 넘어가기 시작했다.

이는 동독의 지배력을 갑자기 사라져 버렸고 1990년 독일은 통일을 맞이하게 된다.

동독 집값이 서독보다 더 가파르게 올라

통일이 부동산 시장에 호재임이 분명하지만 우리보다 먼저 통일을 경험한 독일의 사례를 살펴보면 장밋빛 전망만 있는 것은 아니다. 독일은 지난 1989년 11월 베를린 장벽이 무너지고 1년 만인 1990년 10월 서독의 흡수통합으로 통일이 이뤄졌다.

독일은 통일 직후 서독과 동독 모두 부동산 가격이 상승했다. 특히 시장경제체제로 편입된 동독의 주택 및 택지가격이 급격히 상승했다. 주택가격의 경우 1985년을 100으로 했을 때 서독은 1990년도에 116.4, 1993년에 137.2를 나타냈고 동독은 1989년을 100으로 했을 때 1993년 195.2로 2배 가까이 상승했다. 택지가격은 서독이 1990년 89.24 마르크/㎡에서 1993년 96.53 마르크/㎡로 8.2% 상승했고 동독지역은 1991년 13.11 마르크/㎡에서 1993년 28.30 마르크/㎡로 2.2배 상승했다. 동독의 급격한 부동산 가격 상승은 향후 개발에 대한 기대심리가 반영됐기 때문이다.

독일 할레 연구소에 따르면 1990년 통일 직후 구동독 지역의 신규 주택건축은 2만호를 밑돌다가 1996년경에 18만 호까지 치솟았다. 통일 10년이 지난 2001년 4만호, 2008년 3만호 등으로 급감한다.이 여파로 동독지역의 주택 재고는 1990년경에 810만채에서 통일 직후 급격한 공급으로 2001년경 890만채에 육박할 정도로 치솟았다. 공급 과잉은 결국 가격의 하락을 가져왔다.

통일이 되던 1990년의 주택 가격을 100으로 봤을때 구동독의 주택 가격은 1993~1994년경 110을 넘어섰다가 곤두박칠 치기 시작해 2003~2004년에는 통일 이전보다도 낮은 95선까지 떨어졌다. 즉 90년대 중반 이후 독일의 경기 침체 속에 특히 동독지역의 아파트 가격하락이 두드러졌다.

따라서 통일이 되면 상대적으로 남한의 부동산이 비싸고 통일을 주도하는 정권의 규제가 심하기 때문에 북한의 부동산이 남한보다 더 오를 가능성이 있다.

마침 정부에서는 DMZ(비무장지대) 인근을 한반도 평화를 생각하는 평화관광의 공간으로 만들어갈 계획이라고 밝혀 수혜 지역에 대한 부동산 투자자들의 관심이 증가하고 있다. 기존에 외국인과 안보관광 중심의 관광에서 남북 교류협력과 평화의 분위기를 감안해 국민들이 보고 느낄 수 있는 체감형 관광지대로 꾸리겠다는 내용이다.