요즘 부동산 기사 중에서 가장 많이 나오는 단어 중에 하나는 바로 똘똘한 한 채란 단어이다. 이는 정부의 각종 세금과 부동산 압박 정책을 피하는 방법으로 똘똘한 한 채가 가장 효과적인 방법으로 제시되고 있기 때문이다. 그럼 과연 똘똘한 한 채가 맞는 것인가, 우리가 흔히 말하는 달걀을 한 바구니에 담지 말라는 분산투자와 똘똘한 한 채, 어느 것이 맞는지 각각의 장단점을 분석해 보면서 알아보겠다.
먼저 똘똘한 한 채를 알아보자. 똘똘한 한 채란 정말 말처럼 똘똘한 한 채의 부동산으로 투자 전략을 짜는 것이다. 부동산 시장은 실질적으로 최근에 발표된 보유세의 영향보다는 다주택자 양도세 중과세에 더 얼어버린 것 같은데, 이러한 다주택자 양도세 중과를 피하는 가장 좋은 방법이 바로 간단 명료하게 똘똘한 한 채로 부동산을 줄이는 것이다.
또한 실질적으로 주택임대사업자를 내면 다주택자 양도세 중과를 피할 수 있다고는 하지만 그 혜택의 결과가 아직 입증되기 전이라 여러 채를 사고 주택임대사업자를 내는 것보다는 아예 부동산을 줄여 그 범주에 들어가지 않는 것이 더 현명할 수 있다.
다음 속된 표현으로 썩어도 준치라는 말이 있듯이 실질적으로 다시 부동산이 상승장을 타게 되면 어느 곳 보다도 강남이나 입지적으로 우수한 곳이 더 큰 폭으로 오르기 때문에 다시 부동산 상승장이 언제 오는지, 그 누구도 사실 알지 못하는 현 상황에서 마냥 세금만을 피하기 위해 저평가된 지역으로만 투자한다는 것은 사실상 부동산 투자로써는 매력이 없다. 따라서 똘똘한 한 채 투자 전략은 결국 세금도 피하고 언제 다시 일어날지 모르는 부동산 상승장을 기다리는 것이겠다.
또한 금액이 비싼 상가주택이나 수익률이 높은 수익형 부동산으로 똘똘한 한 채를 만든다면 그것은 사실상 똘똘한 한 채 투자도 하는 것이겠지만 노년준비나 월세 등의 임대수익을 얻을 수 있는 방법이기 때문에 똘똘한 한 채 투자 플러스 안전한 투자를 한 것이겠다.
그밖에도 덧붙이자면 현재의 소형 아파트 추세나 주상복합형태의 신축 아파트보다는 연식은 조금 오래됐어도 대형평수에 지분도 많은 아파트는 현재로서는 너무 큰 투자금과 언제 다시 인기를 끌지 모른다는 단점이 있지만 사실상 부동산 투자로써는 정석 투자이다.
따라서 똘똘한 한 채 투자, 단순히 세금을 피하는 것이란 생각에서 멈추지 말고 여러 방면에서 생각해 볼 필요가 있겠다.
그럼 다음은 똘똘한 한 채에 대적하는 분산투자에 대해서 알아보자. 분산투자는 비교적 저평가된 지역의 부동산을 여러 채 사는 것인데 주택임대사업자를 내는 것을 전제로 하겠다.
투자금도 여러 채를 사지만 보통 똘똘한 한 채 보다는 그 총액수가 적을 것이다. 따라서 어찌보면 소액을 가진 사람이 투자를 할 수 있는 적당한 방법이겠고 지금의 부동산 시장은 어찌보면 그러한 사람들에게 더 기회를 준 것일지도 모른다.
그럼 분산투자도 어떻게 하는 것이 좋을까, 일단 분산투자도 장기적이든 단기적이든 그 투자 기간은 상관없겠지만 이왕이면 적은 투자금액이 들어가는 투자인만큼 그 투자 이익이 적더라도 부담없이 짧은 투자기간으로 박리다매식 수익을 얻는 것은 어떨까 한다.
자칫 이익을 보지 못하는 경우도 있을 수 있겠지만 그것이 사실상 저평가된 지역의 소액 투자가 가지고 있는 투자의 특성이 아닌가 한다.
또한 저평가된 지역으로 투자한다고 해서 무조건 공부 없이 아무 지역을 사는 것은 옳지 않다. 저평가된 지역 중에서도 인근의 개발사업으로 이주 세력 수요가 발생하는 지역이든지, 강남의 비싼 주거비로 인해 인근으로 옮겨가야 하는 사람들이 올만한 강남 인근의 저평가된 지역으로의 투자가 필요하겠다.
또한 저평가된 지역으로의 투자는 사실 말과는 달리 정확하게 이야기하자면 앞으로 상승할 여력이 많은 지역으로의 투자이다. 즉 앞으로 올 손님을 확신하고 편안하게 기다리면서 투자하는 것으로 생각하면 쉽다.
그럼 똘똘한 한 채 투자와 분산투자, 각각의 장단점을 알아봤고 그 특성들도 파악해 보았는데 그럼 결론을 내려 보겠다. 똘똘한 한 채 투자와 분산투자 모두 좋다. 자신의 투자 성향과 투자금액, 투자 기간을 잘 고려해서 투자하면 좋겠는데, 전문가의 입장에서 포트폴리오를 짜본다면 만약 10억 원의 투자금이 있다면 저평가된 지역의 아파트를 사는데 6~7억 원 정도를 투자하고 나머지 3~4억으로 똘똘한 한 채의 가능성을 보유한 곳으로 투자를 하는 것을 추천한다.
또한 결국 이렇게 똘똘한 한 채로의 투자든지 분산투자든지 전략도 중요하지만 시장이 어떻게 움직이느냐에 따라서 그 결과가 다를 것이기 때문에 결국 시장이 앞으로 어떻게 움직일지를 잘 관찰하는 것이 필요하겠고 언제나 정답은 현장에 있듯이 발품을 팔아가면서 투자전략을 세우는 것이 필요하겠다.
부동산 시장은 시소게임이 아니다. 한쪽이 오른다고 해서 다른 한쪽이 그만큼 내려가지 않고 또 한쪽이 내려간다고 해서 다른 쪽이 그만큼 올라가지 않는다. 불공평해 보이더라도 그것이 부동산 시장의 특성임을 잊지 말고 변수 많은 시장을 잘 관찰하고 항상 기본을 지키는 투자 자세를 가져야겠다.