문재인 정부가 출범하면서 펼쳤던 부동산 대책 중 가장 강력한 대책으로 평가받았던 8·2 부동산 대책이 시행 1주년을 맞이했다. 1년이 지난 지금, 정부와 시장은 8·2 부동산 대책을 어떻게 평가하고 있을까?
지난 2일 국토교통부는 8·2 부동산 대책 1년 성과를 발표한 자리에서 ‘8·2 부동산 대책 이후 투기 억제 실효성이 강화됐고, 다주택자에 대한 정상과세 실현 등 부동산 시장이 안정됐다’고 자평했다. 그러나 KB매매지수 그래프를 보면 1년 전에 비해 서울의 매매지수는 상승한 반면 지방의 매매지수는 하락하면서 서울과 지방의 양극화는 더 심해졌다.
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서울은 지난 1년 동안 모든 지역에서 상승세를 이어갔다. 8·2 대책 이후 서울 지역으로의 쏠림 현상이 더욱 심화된 것이다. 올 6월 종합부동산세 개편안이 발표 된 후 불확실성이 사라지고, 박원순 시장의 여의도·용산 통합 개발 발표가 기폭제가 되면서 서울 아파트 시장은 다시 꿈틀거리고 있다. 반면 지방은 과잉물량공급, 지역경제침체 등으로 아파트 가격이 하락하고 미분양 물량이 증가하는 등 하락폭이 커지고 있다.
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이러한 시장 분위기를 인식한 듯 김현미 국토교통부 장관은 지난 6월 25일 취임 1주년 기자간담회에서 “서민과 실수요자가 중심이 되는 주택시장을 만들겠다는 생각에는 변함이 없기 때문에, 시장과열이 다시 벌어진다면 즉각 추가대책을 마련하겠다.”며 추가 대책 가능성을 시사했다.
또한 지난 2일 8·2 부동산 대책 1주년을 평가하면서 “최근 서울 일부 지역에서 주택거래가 위축된 가운데 급매물이 소화되면서 집값이 상승하고 있다”며, “주택시장을 면밀히 모니터링하면서 집값 불안이 재연될 경우에는 주택시장 안정화를 위한 추가 대책을 마련하는 등 주택시장 안정에 역점을 둘 방침이다.”라고 해 언제든지 추가 대책을 내놓을 수 있음을 재차 확인했다.
그렇다면 집값이 상승했을 때 정부에서 내놓을 수 있는 추가 대책은 무엇이 있을까?
첫째, 투기지역을 확대할 수 있다.
이는 현 정부 정책 기조의 중심에 서 있는 대책을 최대한 활용하면서 빠르게 시장에 적용할 수 있다는 장점이 있다. 국토부도 “현재 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역 등 제도를 통해 국지적 과열 발생지역에 대해 투기 수요를 차단하고 있으나, 시장 모니터링을 통해 과열이 확산된 것으로 판단되는 곳은 추가 지정하는 방안을 검토하고 있다.”고 발표하면서 투기지역 등을 조정할 수 있음을 시사했다. 그러나 투기지역이 확대되더라도 그 효과로 예측할 수 있는 위축심리가 강남 3구 등 이미 투기지역으로 지정된 지역까지 미치지 못하는 한계가 있다.
둘째, 재건축 임대주택 의무비율 확대나 재건축 가능 연한을 연장하는 것이다.
재건축 시장의 투자 수요 급등이 재현될 경우 재건축 임대주택 의무비율 확대나 재건축 가능 연한 연장을 고려할 수 있다.
재건축 임대주택 의무비율을 확대해 사업 수익성을 낮춰 투기 세력을 일부 차단하는 효과를 얻을 수 있다. 그러나 임대주택 의무비율을 확대하면 초과이익환수를 피하고 임대주택 공급을 억제하는 1대1 재건축 방식으로 사업 방향을 바꾸는 재건축 단지나 리모델링을 추진하는 단지가 증가할 것이다. 이럴 경우 장기적으로 공급물량 및 임대주택수가 줄어들어 공급부족에 따른 매매가격 상승을 부추길 수 있는 부작용이 발생할 수 있다.
또 이미 안전진단 기준을 강화하는 것으로 재건축 가능 연한의 연장 효과를 보고 있어 사실 또다시 연장하더라도 상징적인 의미만 지닐 것으로 보인다.
셋째, 다주택자 임대주택 등록 의무화를 조기 시행할 수 있다.
다주택자 임대주택 등록 의무화를 조기에 시행해 전월세를 안정화시키고 매매거래를 줄이는 효과를 볼 수 있다. 다만 임대주택 등록을 의무화 하면 재고 시장에 나오는 매물이 급격히 줄어들 수 있다. 이로 인해 거래 시장이 불완전해 지고 건설경기 활성화를 위해 크고 작은 개발 호재가 발표될 때마다 호가가 뛰는 등 부작용이 생길 수 있다.
그밖에도 공시가격 현실화, 재산세 인상 등도 정부가 사용할 수 있는 카드다. 그렇지만 중산층의 세 부담을 증가시키게 되면 가계 부담이 커지고 조세 저항도 나타날 수 있어 발생할 수 있는 문제를 면밀히 검토 후 시행해야 할 것이다.
과도하고 급격한 부동산 규제는 과거 부동산 시장에서도 확인할 수 있었던 것처럼 각종 부작용을 유발시킨다. 따라서 시장의 개입을 최소화하고 시장의 논리로 풀어가는 것이 가장 좋은 해답이다.
단기간에 많은 대책으로 빠른 성과를 얻기 위해 노력하기보다는 수급조절 컨트롤 능력 강화 및 지역별 맞춤형 공급 정책처럼 중장기적인 대책 수립에 힘을 쏟는 것이 시장 안정화에 도움이 될 것이다.
지난 2일 국토교통부는 8·2 부동산 대책 1년 성과를 발표한 자리에서 ‘8·2 부동산 대책 이후 투기 억제 실효성이 강화됐고, 다주택자에 대한 정상과세 실현 등 부동산 시장이 안정됐다’고 자평했다. 그러나 KB매매지수 그래프를 보면 1년 전에 비해 서울의 매매지수는 상승한 반면 지방의 매매지수는 하락하면서 서울과 지방의 양극화는 더 심해졌다.
서울은 지난 1년 동안 모든 지역에서 상승세를 이어갔다. 8·2 대책 이후 서울 지역으로의 쏠림 현상이 더욱 심화된 것이다. 올 6월 종합부동산세 개편안이 발표 된 후 불확실성이 사라지고, 박원순 시장의 여의도·용산 통합 개발 발표가 기폭제가 되면서 서울 아파트 시장은 다시 꿈틀거리고 있다. 반면 지방은 과잉물량공급, 지역경제침체 등으로 아파트 가격이 하락하고 미분양 물량이 증가하는 등 하락폭이 커지고 있다.
이러한 시장 분위기를 인식한 듯 김현미 국토교통부 장관은 지난 6월 25일 취임 1주년 기자간담회에서 “서민과 실수요자가 중심이 되는 주택시장을 만들겠다는 생각에는 변함이 없기 때문에, 시장과열이 다시 벌어진다면 즉각 추가대책을 마련하겠다.”며 추가 대책 가능성을 시사했다.
또한 지난 2일 8·2 부동산 대책 1주년을 평가하면서 “최근 서울 일부 지역에서 주택거래가 위축된 가운데 급매물이 소화되면서 집값이 상승하고 있다”며, “주택시장을 면밀히 모니터링하면서 집값 불안이 재연될 경우에는 주택시장 안정화를 위한 추가 대책을 마련하는 등 주택시장 안정에 역점을 둘 방침이다.”라고 해 언제든지 추가 대책을 내놓을 수 있음을 재차 확인했다.
그렇다면 집값이 상승했을 때 정부에서 내놓을 수 있는 추가 대책은 무엇이 있을까?
첫째, 투기지역을 확대할 수 있다.
이는 현 정부 정책 기조의 중심에 서 있는 대책을 최대한 활용하면서 빠르게 시장에 적용할 수 있다는 장점이 있다. 국토부도 “현재 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역 등 제도를 통해 국지적 과열 발생지역에 대해 투기 수요를 차단하고 있으나, 시장 모니터링을 통해 과열이 확산된 것으로 판단되는 곳은 추가 지정하는 방안을 검토하고 있다.”고 발표하면서 투기지역 등을 조정할 수 있음을 시사했다. 그러나 투기지역이 확대되더라도 그 효과로 예측할 수 있는 위축심리가 강남 3구 등 이미 투기지역으로 지정된 지역까지 미치지 못하는 한계가 있다.
둘째, 재건축 임대주택 의무비율 확대나 재건축 가능 연한을 연장하는 것이다.
재건축 시장의 투자 수요 급등이 재현될 경우 재건축 임대주택 의무비율 확대나 재건축 가능 연한 연장을 고려할 수 있다.
재건축 임대주택 의무비율을 확대해 사업 수익성을 낮춰 투기 세력을 일부 차단하는 효과를 얻을 수 있다. 그러나 임대주택 의무비율을 확대하면 초과이익환수를 피하고 임대주택 공급을 억제하는 1대1 재건축 방식으로 사업 방향을 바꾸는 재건축 단지나 리모델링을 추진하는 단지가 증가할 것이다. 이럴 경우 장기적으로 공급물량 및 임대주택수가 줄어들어 공급부족에 따른 매매가격 상승을 부추길 수 있는 부작용이 발생할 수 있다.
또 이미 안전진단 기준을 강화하는 것으로 재건축 가능 연한의 연장 효과를 보고 있어 사실 또다시 연장하더라도 상징적인 의미만 지닐 것으로 보인다.
셋째, 다주택자 임대주택 등록 의무화를 조기 시행할 수 있다.
다주택자 임대주택 등록 의무화를 조기에 시행해 전월세를 안정화시키고 매매거래를 줄이는 효과를 볼 수 있다. 다만 임대주택 등록을 의무화 하면 재고 시장에 나오는 매물이 급격히 줄어들 수 있다. 이로 인해 거래 시장이 불완전해 지고 건설경기 활성화를 위해 크고 작은 개발 호재가 발표될 때마다 호가가 뛰는 등 부작용이 생길 수 있다.
그밖에도 공시가격 현실화, 재산세 인상 등도 정부가 사용할 수 있는 카드다. 그렇지만 중산층의 세 부담을 증가시키게 되면 가계 부담이 커지고 조세 저항도 나타날 수 있어 발생할 수 있는 문제를 면밀히 검토 후 시행해야 할 것이다.
과도하고 급격한 부동산 규제는 과거 부동산 시장에서도 확인할 수 있었던 것처럼 각종 부작용을 유발시킨다. 따라서 시장의 개입을 최소화하고 시장의 논리로 풀어가는 것이 가장 좋은 해답이다.
단기간에 많은 대책으로 빠른 성과를 얻기 위해 노력하기보다는 수급조절 컨트롤 능력 강화 및 지역별 맞춤형 공급 정책처럼 중장기적인 대책 수립에 힘을 쏟는 것이 시장 안정화에 도움이 될 것이다.
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