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부동산, 필지매매와 수량매매
윤정웅
  • 법률, 정책, 투자, 평가
  • 現 수원대 사회교육원 교수
  • 세인종합법률 사무국장
예시1. 부동산을 매매한 후 등기까지 마쳤는데 면적이 부족하다 하여 매수인 측에서 소송을 걸어오는 일이 있다. 이런 일들은 대개 매도인 측에서도 전혀 모르고 있었던 일이 많다. 이전등기까지 다 넘겨줬는데 아닌 밤중에 홍두깨 격으로 돈을 일부 돌려 달라고 한다면 어찌해야 할까?



예시2. 또 어떤 사람은 외식사업을 해 보려고 가계를 임차했다. 인테리어 공사 중 가게가 비좁다고 생각되어 측량을 해보니 계약면적의 2/3정도에 불과할 뿐이었다. 임차인은 공사를 하다말고 해약청구가 들어오는 수도 있다.



예시3. 오래전 일이다. 분양받은 아파트가 입주 때 보니 분양받은 면적보다 작아서 실측을 해보니 2-3평정도 모자라 사회문제화 되기도 했었다. 모자란 부분에 대해서는 금액으로 환산하여 되돌려 받은 사실이 있다.



예시4.
땅을 사서 건물을 지으려고 했었으나 설계를 하려고 측량을 해보니 땅 일부가 도로나 남의 집으로 편입 돼 있는 바람에 건축허가를 받을 수 없었다. 매도인이 해약을 해주지 아니하여 소송까지 간 사실도 있었다.



상담사례1


A는 귀향을 해서 농사를 짓고자 논 20마지기와 밭 10마지기를 매수하였다. 그 논 한쪽에 농가주택을 지으려고 측량을 하던 중 위 논 20마지기 중 총 면적에서 50평 정도가 부족하다는 사실을 발견했다.



시골에서 논 1마지기는 통상적으로 200평을 기준하게 되고, 한두 평 남거나 모자라는 일은 있어도 한 필지로 된 20마지기 농토에서 50평이 부족하다는 사실은 이해가 되지 않을뿐더러 너무 억울하기도 하여 매도인에게 50평 값을 돌려 달라고 했다.



그러자 매도인은 자신도 모르는 일이었고 “나는 논 20마지기를 팔았지 4천 평을 판 것이 아니다”라고 하면서 “공부상 4천 평으로 돼 있는데 어찌하라는 것이냐?”고 오히려 화를 내는 것이었다.



그러자 A는 소송을 해서라도 부족한 땅 50평 값을 찾겠다고 한다. A는 부족한 땅 50평 값을 되돌려 받을 수 있을까? 여러분이 변호사라면?



1. 계약 당시 평당 가격은 기재하지 않았지만 20마지기 총 4천 평이라고 기재했기 때문에 되돌려 받는 일이 가능하다.



2. 토지대장에나 등기부등본에는 4천 평이라고 기재 돼 있지만, 논 20마지기를 통 틀어 매매한 것이므로 돌려받을 수 없다.



상담사례1 해설



민법은 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족한 경우 그 부족을 알지 못한 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액 등을 청구할 수 있다고 규정하고 있다. 그러나 위 상담사례 1과 같은 토지매매에 있어서는 평당 가격을 따져서 매매했기 보다는 논 20마지기 자체를 1개의 거래대상으로 매매한 것이라고 봐야 옳다는 것이다.



등기부등본이나 토지대장의 기재 면적보다 실제 면적이 크거나 작은 토지들도 상당히 많이 있음을 볼 수 있기 때문에 필지 단위로 매매가 이루어졌을 때에는 그 과부족의 면적에 대하여 이를 일일이 논할 수는 없다 할 것이다.



사례 1과 같은 매매를 필지매매라 하는데 A는 다소 억울할 수 있겠지만, 그 매매의 대상은 어느 토지 중 일정면적을 구분하여 매매한 것이 아니고, 논 20마지기라는 한 단위를 매수한 것이므로 그 중 50평이 부족하다는 사실만으로는 더 준 땅값을 되돌려 받을 수 없다고 볼 것이다.



상담사례2


B는 의복대리점을 하기 위하여 상가 100평을 평당 가격 1천만 원씩에 계산하여 총 10억 원에 분양을 받았다. 매장을 꾸미기 위하여 인테리어 공사를 하던 본사 영업부장은 면적이 아무래도 부족하다는 의견을 제시하였다.



B는 깜짝 놀라 측량을 해보니 분명 100평으로 분양을 받았으나 실제 면적은 90평이었다. B는 분양회사를 사기죄로 고소하겠다고 하면서10평 값을 돌려 달라고 하였다.



그러자 분양회사에서는 전용면적에서 10평정도 부족한 사례는 어느 회사나 마찬가지이고 내부복도 등 공유면적이 넓어져서 그렇다는 주장만 되풀이 할 뿐, 돌려 줄 수 없다고 하였다.



B는 실제 부족한 10평 값을 되돌려 받을 수 있을까? 여러분이 법관이라면?



1. 정확히 평당 가격을 계산하여 매수한 것이므로 부족한 10평 값을 돌려받을 수 있다.



2. 100평으로 잘라 놓은 대로 도면을 보고 매매한 것이므로 나중에 부족하다는 이 유만으로는 10평 값을 돌려받을 수 없다.



상담사례2 해설


상담사례 2와 같은 매매를 수량을 지정한 매매라 한다. 즉 당사자가 매매의 목적인 특정물에 대하여 일정한 수량을 가지고 있다는 데에 주안점을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 하여 지급했다는 것이다.



주로 상가나 아파트 계약은 수량매매라 할 수 있다. 분양 당시 분양면적의 평당 가격을 기재하지는 않았지만 단 한 평의 차이에도 많은 금액이 오르내리고 평당 가격을 기준으로 총액이 결정되기 때문에 실 평수에 따른 대금정산이 합의되었다고 볼 수 있다.



따라서 B는 부족한 10평 값을 되돌려 받을 수 있는 것이고, 분양회사는 사기죄는 되지 않을지언정 부당이득의 책임은 면할 수 없는 것이기에 평당 가격을 계산하여 이에 따른 10평 값은 B에게 돌려 줘야 하는 것이다.



그러나 매수인의 권리행사 기간은 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날로부터, 악의인 경우에는 계약한 날로부터 1년 이내에 행사해야 한다.



법조문



민법 제 574조 (수량부족, 일부 멸실의 경우와 매도인의 담보책임)



민법 제 572조(권리의 일부가 타인에게 속한 경우와 매도인의 담보책임)와 제 573조(권리행사의 기간)의 규정은 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족 되는 경우와 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족 또는 멸실을 알지 못한 때에 준용한다.



판례


대판 1991.4.9. 90다 15433



민법 제 574조에서 규정하는 “수량을 지정하는 매매”라 함은 당사자가 매매의 목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 하여 정한 경우를 말하는 것이므로, 토지의 매매에 있어 목적물을 등기부상의 평수에 따라 특정한 경우라도 당사자가 그 지정된 구획을 전체로서 평가하였고 평수에 의한 계산이 하나의 표준에 지나지 아니하여 그것이 당사자들 사이에 대상 토지를 특정하고 그 대금을 결정하기 위한 방편이었다고 보일 때에는 이를 가리켜 수량을 지정한 매매라 할 수 없다.



대판 2002.11.8. 99다 58136



목적물이 일정한 면적(수량)을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 면적을 기준으로 하여 정하여지는 아파트분양계약은 이른바 수량을 지정한 매매라 할 것이다. 아파트 분양 시 공유대지면적을 지정한 아파트 분양계약을 수량지정매매로 보아 공유대지면적을 부족하게 이전해 준 경우 민법 575조에 의한 대금감액청구권을 인정함은 타당하다.

 


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