“ 돈 ” 길 따라가는 부동산 투자 세번째 이야기를 전해보겠습니다. 서울의 섬나라이며 금융도시인 “여의도” 편입니다. 최근 박원순시장이 국내도 아니 싱가포르까지 날아가서 뜬금없이 여의도를 통째로 개발하여 글로벌 수변도시를 만들겠다는 발언에 침체 되어가던 부동산시장이 다시금 활기를 띈 것 같습니다.
또 그동안 보였던 박시장의 도심발전 행보와는 전혀 다른 방향이라 언론 및 시장참여자는 높은 관심과 많은 혼란을 갖기도 하는데요, 따라서 여의도 개발과 관련된 박시장의 의도는 진정 무엇인지 또 여의도를 어떻게 개발하겠다는 것인지, 수혜 받는 부동산은 무엇인지까지 알아보겠습니다.
우선 박원순시장의 발언에 주목해 봐야 합니다. “여의도를 통째로 재개발” 하겠다. 분명 여의도는 기반시설이 잘 갖춰진 허나 매우 낡은 아파트만이 존재하는 지역으로 주택개발사업으로 재건축사업이 맞습니다. 그럼에도 왜 박시장은 재개발이라 발언했는가?, 박시장은 재건축과 재개발도 구분 못하는가? 아니면 다른 의도가 있는가? 입니다. 개인 사견으론 숨은 의도가 있는 듯합니다.
그 해답은 2018년 2월9일에 새롭게 개정된 도시 및 주거환경정비법에서 확인 할 수 있습니다. 개정된 도정법을 확인해 보면 과거의 주택재개발과 도시환경정비사업이 서로 통합되어 재개발사업으로 모두 지칭하게 되었습니다. 여기서 과거의 도시환경정비사업이 박시장이 원하는 여의도 개발사업이며 위 사업이 현재는 재개발사업으로 명칭만이 전환된 것입니다.
또한 여의도는 2014년경, 2030서울플랜에서 부도심에서 도심으로 승격 되었으며 주요 도심으로써의 역할론은 국제금융도시입니다. 결국 도심으로써 위상을 갖추기 위해 도시환경정비사업이 필요했으며 위 사업명칭이 현재는 재개발사업으로 변경된 것뿐입니다.
그러면 여기서 한 가지 이슈가 떠오르게 됩니다. 여의도의 낡은 아파트단지가 새 아파트로 변신하면서 발생될 재건축초과이익환수제는 어떻게 되는가 입니다. 분명 현행법상은 재건축사업이 아닌 재개발사업에서는 재건축초과이익환수제는 부과하지 못합니다. 그렇다면 현 박시장이 여의도를 개발코자 하는 개발사업방식은 여의도아파트 소유자들한테는 매우 큰 혜택이 될 것입니다.
과거 오세훈 서울시장도 박시장과 마찬가지로 여의도를 통합개발을 하고자 했으나 종 상향에 따른 높은 기부체납비율로 주민들과 끝내 합의점을 못 이뤄내고 개발이 좌초된 적이 있습니다. 결국 박시장은 이를 교훈 삼아 재건축초과이익환수제 배제라는 당근을 활용하여 종 상향에 따른 기부체납을 상쇄시켜 주민들과 합의점을 만들어 내는 히든카드로 사용할 것입니다.
박시장은 벌써부터 차기 대권의 행보를 걷고 있다 보입니다. 본인의 지지 층인 진보진영을 감싸 안고 반대편에 있는 보수진영도 아우러야 할 것입니다. 높은 연령층이 거주하는 여의도, 보수성향이 짙은 여의도, 혹 이들 주민과 개발의 합의점이 도출되어 개발을 본 궤도에 올려놓는다며 박시장은 보수진영도 아우른다는 이미지로 대권에도 파란 불이 켜질 것입니다. 물론 쉽지 않는 일이지만 분명 승산 있다 판단할 것이며 그만큼 박시장 입장에서도 여의도개발은 매우 주요 사항이 될 것입니다.
여의도 지역현황을 살펴보겠습니다. 면적은 841ha로 영등포구 총 면적에 1/3정도를 차지합니다. 거주인구는 약 3만4천명으로 판교신도시 내 거주인구와 비슷합니다. 여의도에 없는 것 두 가지를 꼽으라면 우스갯소리로 주택과 유모차를 꼽습니다. 즉 여의도는 아파트만이 존재하며 단독주택, 다세대 등 다른 주거형태는 전혀 존재하지 않습니다.
아파트도 대형평형이 많고 또 그 동안 재건축에 따른 신축아파트, 소형아파트 공급이 없다 보니 오랫동안 거주하신 연세 많으신 분들이 많으나 젊은 사람들의 비중이 극히 적습니다. 그렇다 보니 아이들이 없고 학군의 우수성도 과거에 비해 많이 떨어진 상태입니다. 여의도 학생들만 학급을 채우면 한 학년 당 2~3개 반도 못 채울 것이란 말이 돌기도 합니다.
여의도는 2014년경 2030서울플랜에서 도심으로 승격이 됐습니다. 정치, 금융, 미디어의 중심지이며 업무와 주거가 함께 공존하는 전형적인 직주근접의 도시입니다. 상징성 있는 건물로는 63빌딩과 국회의사당을 꼽고 환경은 여의도공원, 여의도한강공원 등 도심 속 자연을 흠뻑 누릴 수 있으며 교통은 5호선, 9호선이 관통하므로 강북, 강남을 편히 이동할 수 있습니다. 또 서울세계불꽃축제나 여의도봄꽃축제 등 문화적인 삶의 가치도 높은 도시입니다.
그렇다면 여의도는 어떻게 개발될 인가? 여의도마스터플랜은 올 하반기에 나온다고 하니 최근 수립된 여의도 지역생활권계획으로 개발 안을 예측해 보겠습니다. 지역생활권계획을 보면 여의도는 한강을 품은 국제금융도시로써의 발전 안을 밝히고 금융업과 관련된 각종 소프트웨어식 지원책이 나올 것입니다. 또 하드웨어식 지원책은 여의도를 크게 3곳으로 나눠 여의도공원 지하공간 개발안과 재건축단지가 몰려 있는 동여의도 개발안, 국회의사당 주변인 서여의도 개발안을 계획했습니다.
우선 여의도의 중심축인 여의도공원은 동, 서를 연계시키고자 지하공간을 만들고 이 공간에 금융산업지원시설 및 상가, 썬큰광장, 주차장 등이 조성될 것입니다. 재건축단지가 몰려 있는 동여의도는 종상향과 용적률완화 등으로 초고층 주상복합아파트가 들어설 수 있게 할 것이며 이에 따른 저층부에는 지역 내 업무종사자들을 위한 소형주택이나 임대주택 그리고 상권활성화를 위한 상업 및 문화, 공연시설 등이 들어 설 것입니다.
특히 한강변을 따라 여의나루역에서 63빌딩까지 스트리트 몰이 조성될 것입니다. 국회의사당 주변인 서여의도는 국회 때문에 생긴 고도제한으로 상대적으로 규제를 받는바 저층부에 기존 상권활성화를 위한 지원책이 나올 것이나 왠지 동여의도에 비해 지원책이 상대적으로 낮아 보입니다. 주민들의 제안을 보면 윤중중과 여의도중이 통합하고 국제금융학교를 설립하자는 제시 안이 눈에 뜁니다.
여의도의 수혜부동산은 당연 재건축아파트 입니다. 특히 서울시 내 한강변에선 유일하게 올림픽대로, 강북북로에서 벗어난 입지를 갖춰 향후 재건축에 따른 신축아파트의 가치를 더해 줄 것입니다. 여의도는 40년 차가 된 재건축단지 총 15곳, 총 7806세대가 즐비해 있으며 대다수의 단지가 이제 막 재건축사업을 시작한 초기단계입니다. 압구정현대와도 견줄 아파트도 존재합니다.
서울아파트로 과거 80년도에 국내 최초로 1억 원을 돌파했고 최근에 모 기업에서 이 아파트를 통째로 매입하겠다고 50평을 36억, 70평을 51억에 제시하기도 했습니다. 여의도 내 모든 재건축아파트는 2030서울플랜에 의해 상업지구로 전환되어 초고층 주상복합아파트로 변신할 계획을 가지고 있으며 서울시는 이에 맞춰 여의도마스터플랜을 수립 중에 있습니다. 향후 박원순 시장의 의도대로 여의도플랜이 마무리되면 여의도가 과거 압구정하고 견줄 부촌이미지를 되찾는 건 너무나 당연시 될 것입니다.
하지만 박시장 의도대로 개발이 현실화되기까진 매우 많은 난관이 존재합니다. 가장 높은 난관은 금융산업에 겹겹이 싸인 규제들 때문입니다. 2017년 세계경제포럼(WEF) 평가 결과에 따르면 국내 금융시장 성숙도는 세계 137개국 중 74위를 기록했으며 매년 하위권을 차치하는 형국입니다. 이러한 현실 속에서 여의도를 국제금융도시로 만들겠다는 건 어불성설일 뿐입니다. 아직도 세상 변화도 모르는 체 금산분리 등 구태의연한 각종 금융규제책이 존재하는 한, 금융메카를 여의도와 부산 두 조각으로 쪼개놓는 한 박시장의 여의도 발전 안은 허공 속 외침에 불과할 것입니다.
그 다음 난관은 여의도아파트 주민과의 재건축, 재개발 합의점 입니다. 여의도 주민들은 워낙 어르신들이 많다 보니 개발의 참여도가 매우 낮습니다. 물론 박시장은 재건축초과이익환수제 배제라는 히든카드를 가지고 있기는 하나 종상향에 따른 기부채납비율, 저층부 상업시설 분양책임 여부 등 아직 넘어야 할 산은 아직 많습니다. 그래도 필자의 사견으론 용산처럼 돈 먹는 하마 식 개발보다는 여의도 개발이 현실화에 가깝다 더 생각되는 바, 시장참여자는 국제금융도시의 가치부여는 배제한 상태에서 오로지 아파트재건축 가능성만 따져 투자에 임하시면 될 것입니다.
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