자녀 위한 부동산 투자, 부모의 옥석 가리기에 달렸다

상속ㆍ증여 세부담 크다고 재개발ㆍ재건축ㆍ땅 마구잡이 투자 금물

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력2018.08.16 09:06

인생은 한 권의 책과 같은 것이다. 어리석은 사람은 대충 읽어 넘겨버리지만, 현명한 사람은 공들어서 또박또박 읽고 있으리라. 대충 읽은 사람은 지금 가난하게 살고, 공들여서 읽는 사람은 부(富)와 여유가 있으시겠지.

세상을 다시 살 수 있다면 지금부터라도 공들여 읽겠지만, 인생은 재탕이 없는 것이기에 지난 세월은 헛되고 헛되었을 뿐이다. 문제는 자녀들이다. 나는 어찌어찌해서 여기까지 왔는데 내 자녀들은 어떻게 살아가야 할까?

자녀들이 과연 나만큼 살 수 있을까? 나만큼 살려면 부모들의 도움이 절대적으로 필요하다는 연구결과가 나왔다. KB금융지주 경영연구소의 발표에 의하면 80%는 부모도움이 필요하다고 했다. 당신은 자녀를 도와줄 수 있는가?

옛날에는 열심히 일하고 공부해서 자수성가하는 사람들이 많았고, 그 사람들이 지금은 노후세대가 되어 사회를 지탱하고 있다. 자녀들이 과연 나처럼 일하고 공부할 수 있을까? 당신은 아니라고 대답할 것이다.

요즘은 옛날과 사회적 구조가 달라 열심히 일을 한다고 되는 게 아니다. 서울에서 작은 집 한 채 사려면 목구멍은 달아 매놓고 20년 가까이 돈을 모아야 한다. 부동산투자를 하려 해도 밑천이 없고, 종자돈을 마련하기 어렵다.

따라서 자수성가하려면 우선 비빌 언덕이 있어야 한다. 비빌 언덕은 부모나 형제다. 노후세대는 갈수록 살기가 어렵다는 사실을 알고 있기에 스스로 자녀들의 비빌 언덕이 되어주기를 희망하지만, 어떤 방식으로 해야 할지 궁금하기 짝이 없다.

살아생전에 주면 증여(贈與)요, 죽은 후에 주면 상속이다. 어느 방법을 쓰건 세금을 내는 건 마찬가지다. 자녀 증여나 상속은 기본공제액이 5000만원이기에 10년 기간 5000만원까지는 세금 없이 줄 수 있다.

만일 부모가 자녀에게 1억짜리 부동산을 사준다면 5000만원에 대한 10%의 세금을 내야 하기 때문에 세금을 내지 않으려면 5000만원에 대해서는 대출을 받아야 한다. 그러나 요즘 1억짜리 부동산은 작은 땅뙈기밖에 없다.

2억원짜리 부동산을 사 준다면 1억5000만원에 대한 세율 20%인 3000만원에서 누진공제 1000만 원을 제외한 2000만원을 세금으로 내야 한다. 요즘 세금을 한 푼도 안 내고 증여나 상속을 하려는 일은 낙타가 바늘구멍으로 들어가는 일보다 더 어렵다고 생각하시라.

세금이 아까워 늘 몰래 현금으로 주면 되겠지라고 생각하시는 분들이 많다. 그러나 그것도 한계가 있다. 몇 백, 몇 천 같으면 몰라도 억대가 넘으면 정상적인 세무절차를 밟아 세금을 내는 게 편하고 떳떳하다.

작년 8.2부동산대책 이전에는 갭 투자를 하면서 자녀들 명의로 하였고 그에 따른 세금을 냈었으나 지금은 원천적으로 길이 막혀 주택투자를 하기 어렵게 됐다. 재개발. 재건축 바라보고 집을 사면 우선 집이 헐어 세를 놓을 수 없고, 내가 살 수도 없어 애로가 따르게 된다.

또 그 재개발. 재건축이라는 게 10년도 가고, 20년도 가기 때문에 1가구 2주택에 걸려 집을 살 수도 없고, 그렇다고 전세살이를 계속할 수 없어 오도 가도 못하는 처지가 된다. 재개발. 재건축은 확실한 게 아니면 손을 대지 않는 게 좋다.

재개발이나 재건축으로 갈 수 없는 돈은 땅을 찾아오기 마련이다. 물론, 개발이 진행 중이거나, 개발이 되고 있는 곳의 땅이다. 땅값은 천차만별이다. 또 농림지역, 계획관리지역, 자연취락지구, 생산관리, 자연녹지, 보전녹지, 생산녹지 등 계급이 복잡해서 어디에 돈을 묻어야 할지 난감하게 된다.

지금이라도 집을 지을 수 있는 땅은 값이 비싸고, 훗날 집을 지을 수 있는 땅은 값이 들쭉날쭉해서 감을 잡기 어렵다. 이런 걸 잘 잡아내는 게 전문가다. 1억에서 2억으로, 2억에서 4억으로 이렇게 잘 자라도록 키를 키우는 게 부동산투자다.

이 세상 모든 사람들은 부와 여유를 가지면서 곱게 늙고, 자녀들이 잘 살아주기를 꿈꾸고 있다. 결국은 돈과 건강인데 부동산투자 없이 돈이 커갈 수 있을까? 자녀들의 부동산투자도 결국은 부모가 힘을 보태야 쉽게 이루어 질 것이다.

이 세상 자녀들이여! 너희들이 부모만큼 살 자신이 있느냐? 살아서 못 받았으면 죽은 후에 가져가되, 인생의 책을 대출 읽지 말고, 한 자, 한 자 열심히 읽어 부모보다 더 잘 사는 후손이 되기를 간절히 바라고 또 바란다. 아들 딸 파이팅~

윤정웅 부동산힐링캠프 중개사무소 대표중개사(수원대 사회교육원 교수)