부동산

새 정부 들어서면서 대운하 관련 주변지역 중 특히 물류터미널 지역으로 여주ㆍ충주지역 등이 떠들석한 것 같다.

대운하 타당성은 차치하고 부동산 입장에서 본다면 내륙항이 들어서면 내륙항까지 이어지는 도로가 필수이고 도로를 따라 주유소,음식점,물류창고 등의 부지가 필연적이므로 이들 주변 토지시장은 현재 토지 이용(용도)과 관계없이 마구잡이로 도마 위에 오르는 것 같다.

여주지역은 현재 내륙항으로 거론되는 지역이 여주군 대신면이나 북내면 신륵사 부근이 물망에 오르고 있지만 확정된 지역은 아니다. 충주지역 역시 가금면 충주터미널과 살미면 살미터미널이 후보지역으로 거론되고 있지만 이 또한 확정된 지역은 아니다. 따라서 주변 부동산 중개업소 탐방 및 좀더 확실한 정보를 얻기까지는 신중을 기해야 한다. 자치 잘못 토지의 용도와 관계없이 내륙항 예측지역에서 어긋나 매수하게 되면 애물 단지가 될수도 있고 또한 토지거래 허가 구역으로 묶이면 비사업용 토지는 양도소득세 중과세 때문에(양도차익에 주민세포함 66%) 현실적으로 매매가 어려워지므로 사업용 토지로서 실제이용 가능 여부(예를 들어 창고,경작 등)에 초점을 두어 장기적인 접근이 필요할 것이다.

문제는 토지 매수시 소위'기획부동산'으로부터 지분등기 매입은 전체 토지면적 중 00/00라고 등기되므로 전체 토지 중 자기의 땅의 경계가 어디인지 법적구분이 안되어 독립적인 토지이용ㆍ권리행사에 많은 제한을 받는데 있다.

통상 소위'기획부동산'에서는 假분할도를 작성해 특정필지를 지정하여 매매하지만 假분할도는 글자 그대로 임시로 만들어 매매하기 위한 수단에 불과하고 필지가 완전히 분할되어 토지대장에 등재되지도 않고 또한 등기부 등본에도 독립등기(개별등기)가 아닌 지분등기로, 지목도 변경되지 않고 현재 지목이 임야이면 임야 그대로 등기되어 매매된다.

요즈음 '기획부동산'은 지분등기를 매수자가 꺼려한다는 것을 알기 때문에 일부 기획부동산들은 지분등기 대신에 토지를 분필하여 독립등기(개별등기)를 해주는 매매수단을 쓰고 있다. 하지만 이 또한 등기는 독립등기를 해주나 토목공사가 안되어 지목이 변경되지 않고 현황 그대로 임야면 임야 그대로 등기되므로 나중에 매수자가 매수한 토지를 이용하여 주택 등을 건축하고 싶어도 토목공사가 안되어 도로를 낼 수가 없어 낭패를 보는 경우가 허다하므로 주의를 요한다.

물론 매매시에는 假분할도 의하여 도로계획이 되어 있지만 어디까지나 계획에 불구하고 토목공사도 하지 않고 준공도 받지 않으므로 매매 후에는 설사 지분등기 아닌 자기지분 독립등기가 되어 있더라도 주변 매수자와 공동으로 도로를 내어야 하고 수도,전기,오수관시설 등을 별도 설치해야 하므로 매수한 토지 자체로는 무용지물이 되어 애물단지가 되기 십상이다.

따라서 대운하 관련 토지는 향후 설사 터미널 부지주변이 아닌 경우에도 나름대로 토지 이용 인ㆍ허가가 가능한가를 검토한 후에 (사업용도 창고 등 )기왕이면 물류터미널 예상부지 주변을 잘 예측해 매입하면 더욱 더 좋을 수도 있을 것이다.

토지시장에서 '기획부동산'이 차지하는 비중이 상당한 것으로 알려져 피해사례가 많은 바, 이에 따라 그 동안의 도시지역내 토지에서 2006년 3월 비도시지역 토지분할을 개발행위 허가대상에 포함시켜 기획부동산의 토지분양 사기를 사전에 방지하기 위하여 『국토의 계획 및 이용에관한 법률』시행령을 개정한 바 있다.

그렇기 때문에 '기획부동산'이 비도시지역도 토지분할을 개발행위로 허가받아 분할해야 하기 때문에 실제는 토지가격 상승을 목적으로 한 산림형질 변경, 농지전용 등으로 토지분할은 허가를 받을수가 없기 때문에 분할하지 못하고 마치 분할된 것 처럼 假분할도를 만들어 혹세무민의 서민들에게 판매하고 있는 것이다.

 

이들 자체도 사업자등록이나 법인을 설립한 회사로서 그 자체 불법회사는 아니지만 토지관련 인ㆍ허가 자체가 나지 않아 토지분할이 되지않는 임야 등을 마치 합법임을 가장하여 현란한 홍보와 수단으로 은밀한 라인을 통해 매매한다는 것이 문제다. 이들의 대표적인 매매 홍보수단은 첫째로, 고급정보를 돈 주고 사기 때문에 소비자가 쉽게 현혹 될 수있다는 점이다.

 

둘째로는 기획부동산 임ㆍ직원도 초기 매수에 들어갔다가 중간에 슬며시 빠진다는 점, 셋째로 잘 기획된 홍보책자를 이용한다는 점, 넷째로 부동산 소개료를 받지 않고 토지 값에 얹여서 판다는 점, 마지막으로 매매후 종적을 감추어 전혀 사후관리가 안되고 법적 책임을 지지 않는다는 점 등이 주요 특징인 것 같다.

 

결론적으로 토지는 토지전문 부동산 중개업소 등에 의뢰하여 수차례 발품을 팔아 현지 부동산 몇 곳도 방문해 보고 관련서류를 직접 챙긴후 법적,물적,행정적 제한 여부를 해당 지자체 등이나 유관기관에 직접 확인한 다음 중개업자의 정보사항을 참고로 하여 어디까지나 자신이 종합하여 판단해 보는 습관이 필요하다. '기획부동산'말만 믿고 덜컹 매입했다가는 개별 건축행위가 불가능하여 집 한채도 짓지 못하는 애물단지가 된 사례를 종종 보았다. 따라서 매입시 신중을 기해야 한다. 차리라 현지 중개업소등을 통하여 유망 투자지역에 용도지역, 인ㆍ허가사항 등 토지이용도를 검토한 후 도로 접근이 가능한 독립된 전,답,임야 형태나 구옥의 부속토지 등 개별 토지를 매입하는 것이 훨씬 안전할 수도 있을 것이다.