“불확실한 호재보다 명확한 역세권에 초점을”

맛있는 부동산 레시피 초보요리 ‘아파트 투자Ⅲ

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 정준환 | 입력2018.08.30 14:21

요리사 출신이라 그런지 ‘밥심’의 힘을 믿는 나는 쉽고 간단한 레시피를 전수하는 ‘집밥 백선생’ 프로를 좋아한다. 한번은 그 프로에서 ‘데미글라스 소스’를 곁들인 스테이크를 만들었다. ‘데미글라스 소스’는 제대로 만들려면 2주일이나 걸린다. 하지만 백선생의 레시피대로 하면 10분이면 된다. 맛은 둘째 치고 상황에 맞게 적용하는 방식이 부동산 투자와 닮았다는 생각이 들었다.

지금까지 몇 회에 걸쳐 초보의 부동산 투자법에 관해 얘기하고 있지만 ‘데미글라스 소스’처럼 제대로 하려면 부동산 투자를 알기까지 몇 년이 걸릴 수도 있다. 하지만 소스를 만드는 레시피는 응용하기 나름이다. 부동산 투자가 집밥 백선생처럼 10분 만에 되는 레시피는 없지만 여기서 말하는 기본 원칙만 익혀도 초보 탈출이 빨라질 것이다.

지난 칼럼을 보고, 감사하게도 많은 분이 관심을 보였다. 특히 아파트 가격이 오르는 공식에 대해서는 공감이 가지만 구체적으로 어떻게 접근해야 할지 모르겠다는 문의가 많았다. 그런 의미에서 오늘은 구체적인 아파트 선별법을 끝으로 초보 레시피를 마무리하려고 한다.

관심 지역의 개발계획을 파악하라
프로의 아파트 선별법 첫째는 관심 지역의 개발계획을 파악하는 것부터 시작한다.
정부가 발표한 ‘2030도시기본계획지역’, ‘2025도시환경정비기본계획지역’, ‘도시재생선도지역’, ‘도시재생시범지역’, ‘준공업재생활성화지역’, ‘역세권 개발지역’ 등에서 자신이 관심 있는 지역이 포함되어 있는지를 살핀다. 특히 이 중 가장 최근에 발표된 ‘2030 생활권 계획지구’는 최우선으로 고려해야 한다.

관심 지역에 대해 이런 계획이 2개 이상 겹치면 투자가 적합한 지역이다. 1개의 계획만 해당하면 다른 요소를 더 고려해 보고, 계획 자체가 없는 지역이라면 다시 한 번 생각해 보길 바란다.

이주 수요는 규모를 살펴라
재건축이나 재개발 사업을 진행하면 이주 수요가 생긴다. 이주 수요의 규모는 1500가구 이상이면 투자 적합, 500가구에서 1000가구 사이라면 다른 조건도 따져보고, 500가구 미만이면 부적합하다. 또한 이주지와의 거리는 가까울수록 좋다. 최소한 1.5㎞ 미만이면 투자 적합, 3㎞면 판단 보류, 그 이상 거리면 부적합하다고 보면 된다.

교통 호재 보다 역세권이다
“어느 지역에 지하철이 뚫린다”, “경전철이 연장된다”는 식의 소문이 나면 부동산 시장이 들썩이기 시작한다. 사람들의 기대심리로 거품이 형성되기도 한다. 하지만 공식적으로 확정되거나 착공을 하는 게 아니라면 그것만 믿고 섣불리 투자 했다가 낭패를 볼 수 있다.

불확실한 호재보다 중요한 것은 역세권이냐의 여부다. 교통여건을 고려할 때 첫째도 둘째도 역세권이다. 통상 지도에서 직선거리 500미터 까지는 역세권이라 할 수 있다. 실제로는 지도에서 직선거리 300미터 이내여야 도보로 갈 수 있는 역세권으로 본다. 단지 입구에서 집까지의 거리를 고려하고, 직선이 아닌 지그재그 길이거나 횡단보도를 건너는 것까지 포함하면 직선거리가 500미터라 해도 실제 걷는 거리는 1㎞ 가까이 될 수 있기 때문이다.

지하철 주변 지역은 지하철 공사 계획 발표, 착공, 완공 때마다 가격이 상승하는 ‘3승 법칙’이 적용된다. 계획이 발표되고 가격이 한 번 올랐을 때 “이미 다 가격이 반영되어 있다”라고 생각해도 착공하면 다시 오르고, “이제 더 오르지 못 할 거다”라고 예상해도 완공 때 한번 더 오른다. 따라서 내가 해당 지역에 투자할 때 이 시기만 잘 살펴도 투자 타이밍이 꼭지점인지 아닌지 판단이 설 것이다.

매도 타이밍은 현재 거래량 보고 판단하라
자신이 소유한 부동산의 거래량이 어떤 흐름을 보이는가에 따라서 매도 전략을 달리할 수 있다. 단기에 폭등할 경우, 팔 생각이 있다면 지금이 타이밍이다. 단기 폭등 이후 당분간 가격이 보합 또는 조정될 가능성이 높기 때문이다.

거래량이 점진적으로 상승세를 보일 경우에는 팔지 말고 좀 더 지켜봐야 한다. 단기뿐만 아니라 앞으로도 상승할 가능성이 높다. 반대로 거래량이 점진적으로 하락할 경우에도 관망해야 한다. 단기적으로 하락이 예상되기 때문에 급하게 팔면 안 된다. 또한 거래량이 단기에 하락할 경우 장기 투자가 가능하다면 보유해야 하지만 단기 투자가 목적이라면 매도를 고려해 볼 수 있다.

거래량을 살필 때 평형을 대, 중, 소로 구분한 뒤 국토교통부 자료나 온나라 부동산 정보를 참고해서 어떤 평수가 가장 많이 거래되는지도 같이 봐야 한다. 자신이 가진 부동산이 가장 많이 거래된 평형이라면 해당 지역의 특성에 맞으므로 지체 없이 거래될 확률이 높다. 즉, 지역 색깔에 맞게 환금성을 확보할 수 있다는 뜻이다.

지면 관계상 말하지 못한 부분도 많지만 이 정도만 살펴도 따져봐야 할 게 한둘이 아니다. 부족한 부분은 일단 앞서 말한 기준부터 하나씩 체크해 보면서 자연스럽게 터득이 될 것이다. 물론 내가 말한 기준이 절대적인 것은 아니다. 혹자는 영업 비밀을 너무 누설하는 게 아니냐고 할 수도 있고, 반론을 제기하는 사람도 있을 것이다.

그런 반응을 무릅쓰고 칼럼을 쓰는 이유는 평생에 걸쳐 모은 소중한 재산을 아무런 기준도 없이 남의 말만 믿고 성급하게 투자하다 뒤늦게 와서 하소연하는 경우가 비일비재하기 때문이다. 고객과 컨설팅을 할 때 최대한 성심껏 하려고 하지만 결국 최종 판단은 본인의 몫이다.

부동산 초보에서 탈출하기 위해서는 어쩌면 이런 공식보다 자신이 원하는 게 뭔지부터 분명히 아는 게 더 중요하다. 자신이 먹고 싶은 데미글라스 소스가 정석대로 오랜 시간 끓인 것인지, 10분 만에 뚝딱 완성하는 소스인지부터 알아야 그에 맞는 레시피를 따라 할 수 있다.