부담부 증여가 무조건 유리하지 않다

조정지역에선 양도세 중과에 조심을

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 박상언 | 입력2018.08.31 08:54

재산을 줄 때 채무를 같이 증여하는 것을 부담부증여라고 하는데, 다주택자들이 양도세 부담을 덜기 위해 많이 문의하고 있다.

승계 받은 채무는 양도소득세, 나머지 부분은 증여세를 부담하게 된다. 승계 받은 채무에 대한 양도소득세는 투기지역에서는 중과세가 될 수 있지만 증여세로 세부담을 분산시키면 절세를 노릴 수 있다.

독립 가구를 구성할 수 있는 자녀에게 부동산을 사전 증여하는 방식을 많이 쓰고 있다. 자녀의 경우 세대 분리가 가능한 자녀에게 증여를 해서 세대를 분리시킨다면 다주택자 규제에서 벗어나 정부의 규제에서 자유로울 수 있다. 세대 분리가 가능한 자녀는 30세이상 이거나 30세 미만이라고 하더라도 결혼을 했거나 또는 소득세법상 일정한 소득이 있는 경우가 해당된다.

단, 매도의 경우보다 부담부증여를 선택할 수도 있지만 부담부증여의 경우도 일반적으로 알려진 것과 달리 세 부담이 많을 수 있기 때문에 주의해야 한다.

5억 원의 전세를 낀 시세 15억 원의 아파트를 자식에게 증여할 경우 총 세금 부담(증여세+양도세)은 2억5482만 원 가량이다. 이 아파트의 양도차익이 5억 원인 경우 내야 하는 양도세(2억4626만원)보다 오히려 많다.

특히 다주택자가 부담부증여로 부동산 투기 조정대상지역 내의 주택을 양도할 경우 장기보유특별공제도 배제된 상태기 때문에 해당지역 내 부동산을 부담부증여하면 세금이 추가돼 실익이 없을 수 있다. 서울 등 청약조정대상지역에서 주택 매매 시 2주택자는 양도세 기본세금에서 10%, 3주택자는 20% 가산된 세율을 적용 받기 때문이다.

결국 부담부증여의 핵심은 증여자에게 얼마나 많은 양도소득세를 납부해야 하는지를 아는 데 달렸다. 이를 위해서는 본인의 현재 상황을 명확히 분석한 후 세무전문가와의 상담을 통해 처리하는 것이 좋다.