9ㆍ13 부동산 대책 분석

집값 상승 지속 여부는 전셋값 향방에 달려

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이원용 | 입력2018.09.16 12:54

2017년 5월 문재인 정부가 들어오면서
필자는 집값 하락을 주장했습니다. 그 이유는 전세값하락속에서 다주택자가 자금문제에 봉착할것으로
판단해 집값은 하락할것으로 내다봤습니다. 그런데 사상 최대 입주물량속에서 전세값하락은 오지않았습니다. 오히려 일부지역은 매매가 상승으로 전세값상승을 불려 일으켰습니다.

과거 30년 동안 우리나라 부동산시장의 패턴을 보면
집값 하락기에는 반드시 먼저 전세값 하락이 왔습니다. 가까운 사례로 노무현 정부 말기 2007년 3월 DTI규제 전국 확대 이후 집값 하락이 본적으로 시작됐는데,
이 당시 전세비율은 대개 30∼40% 정도였습니다.

그런데 현 정부 들어서 부동산시장의 특징은 온갖 규제에서 오히려 집값 상승의 주원인은 바로 전세값 하락이 없다는 점입니다.

그럼 노무현 정부와 현 정부의 부동산 시장은 어떤 차이가 있은 것일까요. 노무현 정부 말기 때는 전세대출이 없었고
문재인 정부 때는 박근혜 정부부터 본격 시작한
전세대출 제도를 그대로 계승한 상황이 다릅니다.

이번 9.13대책에서 눈에 띄는 점은 이제 처음으로 전세대출 제도를 규제하기
시작했다는 점입니다. 그런데 집값 하락을 바라보는 관점에서 보는 문제점은
전세 대출를 받아 부동산투자를 한다는 개념도 맞지만,
좀더 큰틀에서 전세대출 제도 자체가 바로 전세값 상승을 불러 일으키고, 전세값 안정이 바로 다주택자의 든든한 버팀목이라는점을
정부는 놓치고 있는 게 아닌가 생각이 듭니다.

필자가 보기에 이번 전세대출 규제에는 여러가지
구멍이 보입니다. 우선 전세값 상승의 주범인 서울보증보험 전세에 대해 좀더 강력한 대책이없다는 점입니다. 또
1주택자도 연봉1억원 이하는 허용하는 점, 1주택자가 연봉 1억원 초과도 전세 만기 끝나고 재약정시
규제가 없는 점도 구멍입니다.

이때문에 이번 대책 이후에도 전세값 하락은 그리 크지 않을것으로 판단되며, 이런 상황이 계속되면 다시 집값은 꿈틀댈 수 있을 거으로 보입니다.

만약 전세값 하락이 오면 대세하락으로 가고,
그렇치않으면
그때가서 정부가 전세대출 자체를 틀어막을 가능성도 있다고
필자는 보고 있습니다. 이유는 이번 대책에서 현재 기존 보유 주택에 대한 대출를 원천 봉쇄했기 때문입니다.

대개 갭투자 패턴이 기존 주택에서 가계 일반자금으로 몇억원을 대출 받은 다음 그 이자금으로 다른주택을 구입하면서 동시에 전세를 놓은 뒤
전세보증금를 받아 이뤄졌는데, 이제는 최대 연간 1억원 또한 대출 후 다른 주택을 구입할 수 없게 됐습니다.

이와 함께 투기지구에서는 전에는 대출이 1건 있으면
제제대상이었는데 이제는 대출 없이
주택만 보유해도 새로 주택 구입하는 것을 막기 때문에 실제 갭투자하기에는 매우 어려울 것으로 보입니다.

그러나 본질적으로 기대심리가 팽배한 상황 속에서
매매가 대비 전세 비율이 30%-40%는 되야 다주택자가 자금에 문제가 생겨 집값 하락이 올 수 있습니다. 또 각종 부동산지표로 활용되는 국민은행 시세가
여전히 실제가격보다 낮기 때문에 규제 후에도 여전히 집값이 오를 것이라는 기대심리가 수그러들지 않을 것으로 보입니다.

이번 9ㆍ13대책으로 집값을 잡기에는 아직 미흡합니다. 때문에 집값 등락 여부는 앞으로 공급확대 발표에 달려 있다고 볼 수 있습니다. 특히 추석 전에 발표된 공급확대 방안에 과천ㆍ하남 등 서울과 인접한 지역에 과연 공급량이 어느 정도인지가 향후 부동산시장을 가늠하는 기준이 될 것으로 보입니다.

부동산시장에서 '정부와 맞서지 말라'는 격언이 있습니다. 노무현정부때도 설마 DTI규제까지 가겠냐는 의구심이
많았습니다.
그러나 2006년3월 강남3구만 DT를 규제하다가
2006년 하반기 집값 폭등 이후 2007년3월 DTI 규제를 전국으로 확대한 뒤 집값이 잡히는 걸 보면서 이번 정부도 몇달후 집값상승이 또 오면
전세대출 자체를 틀어막을 가능성이 있습니다.

때문에 부동산 투자자 입장에서는 '무릎에서 사서 어깨에서 매도하라'는
부동산 투자의 기본원리를 생각해볼 때가 아닌가 합니다.