9ㆍ13 대책이 서울 집값 잡을까?

사회적 관점이 아닌 경제적 관점에서 풀어야

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2018.09.16 22:36

9.13대책 서울 집값을 잡을 수 있을까?

8.27대책이 발표된 지 2주가 되지 않아 초고강도 대책이라는 9.13주택시장 안정대책이 발표되었다.

집 가진 자들은 종합부동산세로 누르고 집을 사지 않은 자들은 양도세, 대출, 임대사업자 혜택 축소로 억눌러서 신규주택 구입을 막는 9.13대책으로 과열된 서울집값을 잡을 수 있을까?

9.13대책의 큰 틀은 기존 주택보유자들은 종합부동산세로 압박하여 매물을 내놓게 하고, 새롭게 구입하려는 무주택 실수요자를 제외한 신규수요자들은 양도세와 임대사업자 혜택과 전세자금대출, 임대사업자 대출 축소로 진입장벽을 높여 주택구매 수요를 억제하려는 투 트랙 전략이다.

먼저 종합부동산세부터 살펴보면 공정시장가액비율은 2022년까지 내년 5%씩 올리고 과세표준 3억원 이하 구간이 신설되었으며 현행 0.5%~2%인 종합부동산세율이 상향조정이 되고 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 중과된다.

양도세도 손을 데었는데 9억 초과 1주택자에 한해 10년 80% 적용되는 장기보유특별공제를 받으려면 2년 거주를 해야 하는 요건이 2020년 1월 이후 양도 분부터 적용되고, 대책 발표 후 새로 취득하는 주택부터 일시적2주택 3년 기간이 2년으로 단축된다.

대출은 더 강화되어 2주택 이상 보유세대는 규제지역 내 주택 신규 구입 시 LTV가 0이 되어 대출이 원천 봉쇄 되고 1주택 세대나 공시가격 9억 초과 주택도 이사, 부모봉양 등 실수요나 불가피한 사유가 아니면 주택담보대출이 금지된다.

주택보유 수와 무관하게 보증이 제공되었던 전세자금대출도 2주택 이상은 공적 보증이 금지되고 1주택자도 부부합산소득 1억원이하까지만 보증 제공이 된다.
주택임대사업자 세제혜택도 조정이 되었다. 조정대상지역 내 대책발표 후 신규 취득하는 주택부터 임대주택 시 양도세와 중과와 종합부동산세 합산 과세가 된다.

또 올해 말까지 전용면적85㎡(수도권 외 100㎡)이하 임대등록주택 시 적용해주던 양도세100% 감면혜택이 수도권 6억원(수도권 외 3억원)로 강화되었으며 투기지역과 투기과열지구 내 임대사업자 대출 한도가 LTV40%로 강화된다.

과연 이번 대책이 서울 집값을 잡을 수 있을까?
분명 세금과 대출규제가 강해진 것은 분명한 사실이고 당분간 거래량은 줄어들 것이며 대출의 틈새로 여겨졌던 전세자금대출과 임대사업자 대출을 줄인 것은 긍정적으로 평가할 만 하다.

하지만 대책내용이 어렵고 복잡해서 내년 말 인상된 종합부동산세 고지서를 받아보기 전까지는 대부분 수요자들에게 직접 와 닿지는 않을 것이고 대출규제 역시 어차피 지금도 대출은 잘 안 나오고 최근 대출 많이 받아서 투자하기 보다는 여유자금으로 전세를 끼고 투자를 하는 것이 일반적이다.

정책의 일관성 부족과 신뢰하락은 더 큰 문제다.

지난 6월 종합부동산세 인상 안을 발표한 지 불과 3개월이 채 지나지 않아 정부 스스로 또 손을 데는 어설픔을 보였고, 작년 12월 임대사업자 활성화 방안을 내 놓은 지 9개월만에 임대사업자 혜택 축소로 정책의 방향을 뒤집어 버렸다.

또 실 수요자는 보호했다고 하지만 일시적2주택 2년 축소와 1세대 장기보유특별공제 2년거주 요건 강화, 1주택자 전세보증 강화 등은 분명 실 수요자의 범위를 축소시킨 것으로 그 동안 줄기차게 주장한 고가 다 주택 자 규제와 거리가 멀다.

8.27대책 발표 후 정부, 청와대, 여당에서 이미 쏟아낸 말들이 대책에 포함되면서 신선함을 잃은 김 빠진 대책으로 거래량은 줄어들겠지만 이것 때문에 서울 집을 팔겠다 분들은 별로 없을 것이다.

탈출구가 없는 과잉 유동자금, 서울 내 양질의 소형 아파트 부족, 이러다가 나 혼자 뒤 떨어질 것 같고 영원히 서울에 집을 못 살 것 같은 불안감을 다독여주지 못하고 부동산을 경제적인 관점이 아닌 부의 불평등 사회적인 관점으로 접근해서는 부동산 문제를 해결할 수는 없다. 차라리 그냥 내버려 두었다면 이렇게까지 왜곡된 폭등이 되지 않았을지도 모른다.

결국 시장 스스로 길을 찾기는 하겠지만 많은 후유증도 남을 것이다.