추석이후 부동산 시장 전망과 투자전략

매매시장 단기적으로 안정세 보일 듯

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 박상언 | 입력2018.09.19 10:22

대책영향으로 서울을 포함한 수도권 아파트 시장은 추석이후는 단기적으로 진정세를 찾을 것으로 예상된다. 실제 대책발표 일주일전부터 매수 상담 신청으로 큰폭으로 줄었다.

하지만 획기적인 공급대책과 다주택자들의 양도세 인하안같은 획기적인 대책이 나오지 않는 이상 다주택자들의 매물이 단기간에 시장에 대거 풀릴 가능성은 별로 없어 보인다.

내년 종부세 부과 기준일(6월 1일)이 다가올수록 다주택 보유자들을 중심으로 더욱 똘똘한 한 채로 집중할것으로 보인다. 비규제 지역, 즉 서울 지역 이외의 타격을 받을 가능성이 있어 일부 정리할 가능성도 있기 때문이다.

전세시장 일부지역 불안한 양상

추석이후에는 일부지역에서 전세 시장이 불안한 양상을 보일 수 있다.
대책영향으로 대기 매수 수요가 전세 수요로 바뀔수 있으며 가을 이사철이 다가온데다, 재건축 아파트의 이주로 인한 수요가 촉발될 수 있기 때문이다.

또한 정부가 9.13 대책에서 종합부동산세를 대폭 올리는 등 다주택자 규제를 강화함에 따라 세입자에게 부담이 전이될 수 있다.

공급대책이 주택 안정화 관건

정부가 공급대책으로 서울 도심에 양질의 대규모 공공임대주택을 공급할 경우 이들지역을 중심으로 집값과 전세가격은 중장기적으로 안정세로 들아설것으로 보인다.

하지만 해당 지역주민들의 반발과 입주까지 최소 3~5년정도의 시간이 걸려 단기간에 공급하기 어려운 단점이 있다. 수도권 내 신규 공공택지 30곳, 30만호를 공급이 수요자들의 기대에 미치지 못하는 공급대책인 경우 주택시장의 눈치보기 장세는 계속 될것이다.

연이은 부동산 규제대책에 대한 내성에대한 학습효과에다가 양도세 중과와 임대사업자등록에 대한 영향으로 입지좋은 도심의 매물잠김현상이 계속 지속될수 있기 때문이다.

무주택자와 실수요자들의 대책

일단 서두를 필요없을 듯
하다. 실수요자의 경우 추석이후에도 단기적으로 집값이 안정될것으로 예상되기 때문에 느긋하게 기다리는 전략을 쓰는것도 좋다.정부는 우수한 도심 내 주택공급 확대를 위해 상업지역 주거비율 및 준주거지역 용적률 상향, 소규모 정비사업, 역세권 용도지역 변경 등 도심 내 규제 완화를 포함해 다양한 주택공급 방안이 연속적으로 나올수 있기 때문이다.

추가적으로 정부는 주택법을 개정해 부정 청약자 공급계약 취소를 의무화하고, 무주택자 청약 당첨기회를 확대하기로 했기 때문에 추석이후에도 저렴한 분양시장문을 계속 두드려야 한다.

대책에서 보완할 사항도 보인다. 우선 종부세 강화안과 세법개정안과 무차별적인 대출규제는 실수요자들을 구제하기 위한 물밑작업으로 일부 개정될것으로 보인다.

우선 주택시장 과열을 잡기 위해 정부가 급하게 칼날을 빼 드는 과정에서 1주택자를 포함한 실수요자의 사정을 일일이 고려하지 않는 것들이 이번 대책에 포함되었다

또한 주택시장안정기에 접어든 세종시와 부산 주택시장 대신 과열양상인 대구 수성구와 광주 남구를 추가규제에 포함시켜여 되는데 이번에 빠진게 아쉬움이 남는다

1주택자의 경우 전세자금대출에 어느정도 숨통이 틔였지만 2주택 이상 다주택자의 전세자금 대출에 대한 보증이 힘들어 수요자들의 불만도 커지고 있다.다주택자라도 공시가 3억원 이하의 집은 (다세대포함) 서민들의 전월세마련 용도이기 때문에 중과와 대출 예외 사항에 둬야 한다.

보유세는 강화되었지만 거래숨통을 틔울수 있는거래가 인하안이 없는게 아쉽다. 대부분의 다주택자의 경우 임대사업등록을 이미 했거나 거래서중과로 매도하기를 꺼리기 때문에 주택시장이 안정기에 접어들면 한시적인 양도세인하도 검토해 볼만하다.

수십년동안 같은 집에서 오래 거주한 일정 수입이 없는 은퇴자의 경우나 추가 여유주택 한 채로 월세를 받고 있는 경우 갑작스런 보유세(재산세+종합부동산세)강화로 불만이 높아지고 있기 때문에 일정부분 퇴로를 열어주는 것도 필요하다.

수익형 부동산 반사이익은 제한적일듯

주택시장 유입자금이 상품성 좋은 오피스텔.지산센타,상가 시장등 수익형 부동산으로 일부 자금 몰릴수 있으나 경기침체와 금리인상가능성과 임대사업자에 대한 대출규제로 수익형부동산의 수혜는 제한적일것으로 보인다.