부동산시장의 뜨거운 감자 ‘ 신도시 ’

15년 만에 돌아온 신도시 전략

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 박해준 | 입력2018.10.18 10:52

문재인 정권이 들어서고 사람들의 예상은 분명 노무현 정권의 모습을 답습할 것이라는 것이었다. 아니다 다를까 부동산 정책부터 모든 것들이 노무현 정권 2탄이라는 말을 들을 정도로 많은 것들이 비슷했다.

부동산 상황을 맞이하는 것도 그러했다. 노무현 정권은 IMF를 극복한 김대중 정권의 바통을 이어받아 경제 살리기에 나섰다. 그 경제 살리기가 너무 과해 부동산 상승이 일어났는데 그 상승을 잡기 위해 신도시 만들기 라는 노태우 정부 이후 사라졌던 전략을 앞세웠다.

노무현 정권이 끝나고 15년이 지난 오늘, 문재인 정권도 전 정권인 박근혜 정권의 경기부양책 결과로 부동산 상승장을 잇게 됐고 그 상승장을 잠재우기 위해 노무현 정부가 쓴 신도시 카드를 꺼냈다. 그러나 급등하는 부동산 가격을 신도시의 공급으로 잡을 수 있을까?

신도시 전략이 나온 배경부터 살펴보자. 사실 문재인 정부의 부동산 정책은 8.2 대책을 시작으로 몇 번에 걸쳐서 등장했고 그때마다 시장은 가격 상승을 보였으며 정부의 정책은 민망할 정도로 시장에 듣지 않았다. 결국 정부는 이렇게 말을 듣지 않는다면 공급이라는 정책을 내 세워 시장을 잠재우겠다는 것으로 신도시 전략을 내세웠는데 하지만 문재인 정부의 부동산 결정권자들, 노무현 정권의 2기 신도시 결과를 잊은 걸까? 과거로 돌아가 2기 신도시가 가져온 부동산 광풍들의 추억을 끄집어 내보자.

대표적인 부촌으로 만들어진 판교신도시와 위례신도시를 살펴보자. 판교신도시는 서판교, 동판교로 나뉘며 그곳을 실제로 가 본 사람은 느꼈겠지만 비버리힐즈에 온 듯한 넓은 저택들을 쉽게 볼 수 있다. 강남의 집값을 잡겠다고 만든 판교신도시가 새로운 한국판 비버리힐즈로 탄생됐으며 이미 그 미래를 내다 본 사람들은 당시 정부의 신도시 정책과는 무관하게 청약에 도전했다. 그리고 판교로또라는 말은 정말로 청약 당첨으로 로또당첨을 만들었다.

위례신도시도 마찬가지다. 위례 신도시 설정 당시 집값을 안정시키겠다고 약 4만 가구를 공급했지만 강남에 인접한 신도시라는 이유로 엄청난 경쟁률(140대 1)을 기록했고 그중 약 20%는 분양권 전매로 거래가 되다보니 프리미엄 형성으로 인한 분양가 상승이 이뤄졌다. 당시 실제로 사람들과 상담을 하다보면 위례신도시에 당첨되어 따블의 이익을 봤다는 사람도 심심치 않게 볼 수 있었다.

그럼 강남에 붙은 신도시들이 그 입지적 조건으로 어쩔 수 없이 신도시의 명분을 하지 못했다면 다른 곳에 세워진 신도시들은 가격 안정에 영향을 줬을까?

그렇지 않다에 한 표를 던진다. 예로 김포한강신도시를 살펴보자. 김포한강신도시가 지금은 마곡의 배후지역이 되었지만 예전에는 그렇지 않았다. 당시 사람들을 이동시킬 명분이 전혀 없는 신도시로 탄생되어 집값 하락에 도움을 주지 못했다. 당시 한 중개사의 말도 떠오르는데 출퇴근 시간에 시간을 재보며 서울에서 김포까지 왔다 갔다 한 결과 출퇴근이 힘든 지역이라고 나에게 설명까지 했다. 결국 김포한강신도시는 미분양과 베드타운이라는 오명을 벗기 위해 김포한강신도시라는 이름 앞에 김포란 단어까지 뺐지만 한강신도시도 결국 아파트 분양에 실패했다.

물론 계획을 잘 반영해 성공한 사례도 있다. 강서구 발산지구는 과거의 오류를 범하지 않기 위해 3가지 강력한 정책과 동시에 공급을 시작했다. 분양원가 공개, 후분양제, 분양가 상한제다. 그리고 그 계획은 실제로 시장의 공급확대 정책으로 잘 실천되었다.

이제 그로부터 15년이 흘렀다. 15년이란 긴 세월이 신도시에 대한 추억을 잊게 한 듯 문재인 정부는 다시 신도시 전략을 꺼냈으며 그 결과는 현재 미지수다. 또한 신도시 정책, 설상가상으로 완성까지 적어도 7년 이상의 시간이 걸리고 요즘처럼 땅 한 평에 자기 권리가 강해진 시기에는 그 보상 절차도 과거만큼 쉽지 않다. 아직도 보상 문제가 해결되지 않아 매일 농성을 벌이는 지역도 허다하며 보상이 되도 그 보상금이 결국 다시 부동산 시장으로 흘러들어오기 때문에 오히려 부동산 가격을 더 부추길 수 있는 소재도 될 수 있다.

결론을 내어 본다. 현 시점에서 부동산 가격을 잡는 것은 신도시를 통한 공급량 늘리기 보다는 올려놓은 양도세를 낮춰 주는 것이라고 본다. 서울 내의 주택 공급은 충분하다고 보는 입장이며 양도세를 풀어 준다면 사람들의 매도 물량이 시장에 흘러나올 것으로 본다. 분명 그렇다면 가격은 내려갈 것이고 더 나아가 순간 급락도 있을 것이다.

또 소규모 도시재생 사업과 같이 규제를 유연하게 해주고 투자자가 아닌 실수요자를 기반으로 하는 정책들이 더 많이 나와 준다면 또 다시 틈새를 파고드는 투자수요로 인해 발생되는 투자과열을 막을 수 있지 않을까 한다.

글을 맺으며 정리해 본다. 누가 뭐라해도 결국 부동산 가격은 도돌임표라고 보는데 강남 집값이 올라가면 그 투자 수요는 결국 강북으로 올라가고 강북이 정점이 된다면 그 가격은 다시 강남으로 올 것이라고 본다. 또한 새로운 신도시를 만들겠다고 한다면 분명 과거의 신도시인 1기 신도시에서는 리모델링 사업이 일 것이고 이 리모델링 사업으로 1기 신도시 가격이 상승하면 그 투기 수요는 다시 서울 집값을 올릴 것이다.

결국 투자의 답은 없지만 일단 신도시 정책으로 집값 잡기는 어려워 보이며 이때 틈새시장으로 돈을 버는 방법은 이러한 정책들의 택지지구가 실체를 드러내기 전에 선 투자를 통해 수익을 일으키거나 가격 도돌임표의 타이밍을 잘 포착해 수익을 얻는 길이라 본다. 또 지금 시장의 급등 모습을 자연스럽게 오를 때가 되어서 오른 것으로 볼 필요도 있으며 이를 정부의 정책으로만 해결하려는 의도가 시장을 더욱 불안하게 한 부분도 있다는 것을 알아야 겠다.

현재 '서민과 실거주자를 위한 주택시장을 만들겠다'는 국토부 장관의 주장은 현재 진행 중이며 투자자와 실수요자 그 어느 쪽도 치우치지 않는 완벽한 정책을 고민하지 말고 매매가격을 잡기위해 전, 월세 가격이 폭등하는 사례도 만들지 않는 균형 잡힌 계획을 만들기도 조언한다. 15년 만에 돌아온 신도시, 노태우 정권이 1988년 신도시 정책을 대한민국 최초로 내놓았고 그 15년 후 노무현 정부가 다시 신도시 정책을 들고 나왔다. 이제 2018년, 15년 만에 돌아온 신도시가 아무쪼록 건승하길 바라겠다.