날씨가 추워져서 다른 나무의 잎이 모두 떨어진 후라야 소나무의 푸른빛이 돋보인다.(歲寒然後知松栢之彫也) 자산구조에 있어서 부동산은 소나무 구실을 한다. 여름에 아무리 무성해도 잎 떨어진 겨울나무는 초라하기 짝이 없다. 그러나 말없는 소나무는 독야청청이다.
당신은 낙락장송 같은 부동산이 몇 개나 있으신가? 요즘 잎 떨어진 부동산들이 코가 석자나 빠져 있다. 대출 바라보고 집 사기는 틀린 세상이고, 설사 돈이 있다 해도 전망이 불투명해 집을 사지 않는다.
그럼에도 정부는 대출규제를 계속 졸라매고 있다. 담보인정비율(LTV)만 보고 70%의 대출을 해주던 시절은 호랑이 담배피던 시절이고, 총부채상환비율(DTI)만 보고 60%대출을 해주던 시절도 가버린 옛사랑이다.
정부에서 대출을 규제하는 이유는 가계부채를 줄이기 위함인데 가계부채와 부동산투자는 연과 연줄 같은 것이어서 부동산시장만 쪼그라들고 있는 것이다. 결국 돈 없는 서민들이 집 사는 시기를 미룰 수밖에 없게 됐다.
총부채원리금상환비율(DSR)이라는 게 나와 신용대출까지도 개인부채에 포함해서 계산하므로 마이너스통장 안 쓰는 거 있거든 어서 지우자. 한도가 3천만 원이고, 그 중 500만 원만 썼다면 채무는 3천만 원으로 계산한다.
대부분의 전문가들이 앞으로 전반적으로 주택구매의 수요가 줄고, 집값이 약보합세로 돌아설 것이라고 하지만, 장기적인 면에서는 잠시 쉬었다 멀리 뛰는 수가 있어서 너무 느긋하게 생각하다가는 큰 코 다칠 수 있다.
대출이 부족해서 집을 살 수 없는 사람들은 앞으로 전세 안고 집을 사는 방법을 유행시킬 것이다. 자기 집은 전세 놓고 자기는 외곽지로 가서 월세를 살 것이다. 그렇게 집 장만을 하는 사람이 영리한 사람일 줄도 모른다.
지금은 낮은 금리가 주택시장을 지탱하고 있다. 벌써부터 몇 번을 올리려고 했으나 올리는 것이 그대로 있는 것만 못할 것이기 때문에 1.50%에 못을 박고 있다. 그러나 미국이 계속 올리게 되면 한국도 따라 올려야 한다.
미국은 계속 올리고 한국이 그대로 있다면 어찌될까? 외화가 이자 비싼 미국으로 다 빠져 나갈 것이기에 한국은 금고가 비게 된다. 이게 바로 금융위기요, 이걸 제자리로 돌려 세우려면 10년이 걸리되, 신용은 신용대로 떨어지게 된다.
금리를 올리지 못함은 경제가 좋지 않기 때문이다. 요즘 한국경제는 좋은 걸까? 나쁜 걸까? 경제성장률이 3.2%라고 하더니 3.0%로 변경되었고, 다시 2,8%로 내려가더니 내년은 2.6%라고 한다.
고장 난 벽시계는 하루에 두 번씩 맞지만 한국은행 예상경제성장률은 단 한 번도 맞은 적이 없다. 필자의 사무실 옆에 “신 내린 처녀귀신”이라는 점집이 있는데 이 점쟁이는 뭐든지 절반은 맞춘다고 하던데~
한국은행의 가장 큰 존재이유는 물가안정과 금융안정인데 단 한 번도 맞은 일이 없으니 우매한 국민들은 어느 장단에 춤을 춰야 할까? 나이 들어 할 일 없거든 경제성장률 예측이나 부동산시장을 예측하는 점집이나 차려보자.
다음은 주택 공급량이다. 30만 가구 어쩌고 하더니 위치도 변하고 가구 수도 변한다. 그린벨트, 신도시 빈 곳, 폐 철도부지 등 집 지을만한 곳은 다 나오는데 그런 곳에 집 지을 것이라고 믿을 사람은 한 사람도 없다.
이제는 다주택자에 대한 세금도 비싸고, 대출도 까다로워 돈이 있는 사람은 집을 사지 않고, 땅으로 돌아오고 있다. 1960년 이전의 재테크 방식으로 회귀하고 있는 셈이다. 한국은 땅이 좁아 염라대왕도 욕심내고 있으니까~
앞으로 돈 없는 사람은 대출안고 집을 사면되고, 집을 사기 싫은 사람들은 대출 안고 땅을 사면된다. 땅은 5-6년 이상 장기보유를 해야 하고, 환금성이 나쁘다고 하지만, 예로부터 부동산투자로 돈을 버는 사람들은 오로지 돈을 땅에다 묻었다.
부동산 중 겨울에도 잎이 떨어지지 않은 부동산은 소나무 같은 땅이다. 문제는 돈인데 금융위기 이후 찍어낸 돈은 아직도 많은 금액이 개인들에게 있다. 돈줄은 아직도 넉넉하다고 볼 수 있다.
그러나 일반서민들에게 큰돈은 없더라. 대개 2-3억 선인데 마누라 돈, 남편 돈 다 합쳐야 그 돈이 된다. 당신 집도 그만한 돈은 되시는가? 집이 없거든 전세안고 집을 사놓고, 집이 있거든 두 말하지 말고 땅을 사 두시라.
미국과 중국의 무역 전쟁이 갈수록 심해지고 있다. 미국은 관세로 득을 보려하고, 중국은 돈을 찍어내서 이기는 전쟁을 하려고 한다. 자칫 고래싸움에 새우 등터질까 염려된다. 눈치껏 살자. 눈치가 빠르면 절에 가서도 새우젓 먹는다고 하지 않던가.
지금부터 당분간 부동산 시장은 쉬게 된다. 쉬었다 뛰는 놈이 멀리 뛸 수 있으니 항시 잠자리 눈을 뜨고, 얼른 땅에다 돈을 묻자. 수도권개발지 땅은 설사 개발이 늦더라도 충분히 인플레를 초과하는 이익을 낼 수 있다.