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강력 금융규제로 시장에 찬바람 가득
이원용
  • 부동산 실전투자 전문가
  • 이원용 부동산연구소

2007년3월과 2006년 하반기 집값 폭등으로
DTI 규제가 전격적으로 전국으로 확대됐습니다.



그런데 여기서 한가지 재미있는 사실은 2007년 3월 DTI 규제 당시는
구입자금에 한해서 DTI 규제가 시행되다가
2007년 6월쯤 동탄신도시2가 발표되면서 그당시 용인지역이
들썩이는 모습이 보이자  바로 구입자금뿐아니라 일반가계자금도 DTI  규제 대상에 포함시켰습니다.  부동산시장 침체가 시작된 것은 바로 그때부터입니다.


그 당시는 전세대출이 없었기에 전세비율이 집값이 급등한 가격에
40% 이하였습니다. 지금은 계속해서 전세대출이 존재한관계로 전세값은 여전히
60%정도되니 단순 DTI 규제로는 한계가 있는것같습니다,



특히 그동안 DTI 규제 속에서 집값이 급등한 사실을
정부는 높은 전세값을 지레대로 일부자금을 현재 자기집 담보대출를
받고 투자를 하는상황을 원천봉쇄하는 것에
추가로 2주택 세대 부터 더욱 조이기 시적한것 같습니다.



이번 9ㆍ13 대책에서는 보이지 않았던 대책중 눈에 띄는 금융강화정책이 있는데, 2주택 이상 세대가 1채를 현재 전세를 주고 있는 상황에
전세 거주자 전세가격과 현재 전세시세가 약간만 차이가나도

집주인이 무조건 집을 매도해야 하는 상황이 올수도 있겠습니다. 2주택이상자는 전세거주자보증금 반환대출도 제한되있다는점입니다.


전세시세가 현재 과거와 비슷해도 제날짜에 빠지지않으면
집주인은 잠시 대출를 이용해 세입자를 내보내고  다시 전세를 놓고 했었는데 이제는 이것이 쉽지 않은 점이
눈여볼 점입니다.


특히 강남을 중심으로 공시가격 9억원이상되는 소재지는
1주택 세대라도 본인이 직접 거주하지않으면
세입자 보증금 반환대출이 원천 봉쇄한다는점이 눈여겨볼점입니다,,



또한 현재 전세대출를 받고 전세로거주중인 투자자는
그동안 투지지구에서는 담보대출은 제한 되있었고
전세대출은 생활안정 자금으로 전세보증금 범위내 최대 5억원까지 해주었는데
이제는 무주택자라도 용도를 정확히 밝히지않으면 전세대출이 전면 봉쇄되었다는 점도
중요한 포인트같습니다.


더불어 현재 1주택세대가 청약에 당첨돼서 당첨된 아파트 등기친 날을 기준으로
기존주택을 6개월안에 처분해야 하는 제도도 중요한 포인트 같습니다,




가장 큰백미는 대체로 주택 보유자가 또다른 주택을 구입할때는
초기 자본을 현재 자기집에서 대출를 받아 이자금으로 전세를 놓아 투자를 하곤했는데 이제는 이러한 흐름을 정부가
원천봉쇄한 점은 상당한 의미가 있다고 보여집니다.



결국 현재 집을 구입할수 있는세대는 무주택세대중에서
전세만기가 끝나는 시점에만 주택을 구입할수 밖에없다는점입니다. 특히 현재는 각종 부동산 지표로 보는 국민은행 시세가
실제는 하락으로 가고 있는데
실제 가격보다 낮기에 지표 상으로는 계속해서 상승으로 나오는데, 조만간 국민은행시세가 하락으로 나오면
본격적으로 대세하락기로 나올것으로 판단됩니다.

심리적으로 집값이 하락한다는 심리가 팽배하면
무주택세대는 절대 주택구입안하는 심리가 있습니다. 또한 청약시장에서 무주택세대에게는 당장 시세차익이
보장되는 곳에 우선적으로 기회를 주기에
서울 집값은 쉽지 않아 보입니다.

부동산시장 참여자는 정부와 맞서지 말라는 격언에 충실할 때가
아닌가 생각듭니다.



 


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