음식을 많이 하다보면 누구든지 자신만의 노하우가 생기고 기존에 있던 레시피에 대한 반감이나 기존 레시피가 설명과는 다르게 다른 양념들을 넣어야 음식이 더 맛있어 진다는 것을 발견하게 된다. 예를 들어 실제로 라면을 끓일 때 설명서대로 하기 보다는 만두를 넣거나 자신의 식감대로 파를 왕창 넣어 먹는 것이 그것이다. 부동산 시장도 이와 같은 면이 있다. 바로 정부의 기본 정책들이 실상에서는 다르게 통용되는 면이 그러하다.
먼저 자유롭게 움직여야 할 시장에 정부가 관여하는 정당성부터 간단히 얘기하자면 부동산 시장은 수요와 공급이 만나 가격을 형성하고 거래되는 시장의 원리가 작동되지 않을 경우 정부가 시장에 개입하는 것이 맞다라는 원리가 있다. 바로 경제학 용어인 [시장의 실패(Market Failure)]가 그 정당성을 설명 한다. 요리로 비교하면 식당의 셰프들이 마구잡이로 양념을 쓸 경우 정부는 국민 건강을 위해 정부에서 공식 인정한 조리사가 만든 레시피로 셰프들에게 요리지침을 내릴 수 있다. 그러나 과연 중요한 것은 이 지침들이 올바로 요리로까지 이어질까?
부동산 시장의 예로 살펴보자. 과거의 부동산 정책 결과가 요령있게 변질된 예이다. 진보 정권이 들어서면 정권 말미에 부동산 가격이 오른다는 패턴이 시장에 적용된 사례다. 2017년에 치러진 제19대 대선 결과 서울 각 지역별로 문재인 대통령의 득표율을 보면 강남 3구가 약간 의외의 결과가 나왔다. 강남에서는 무조건 보수정권편을 들 것으로 생각하기 쉬운데 강남3구에서 35~40%내외의 득표율을 기록했기 때문이다. 그럼 그 이유는 무엇일까?
각 정부의 집권 4차년차 부동산 가격 등락폭을 보면 알 수 있다. 집권 1~3년차에는 어떠했는지 논외로 한다해도 김대중 정부가 집권한 2001년과 노무현 정부가 집권한 2006년의 아파트값은 상당한 수준으로 상승했음을 알 수 있다. 특히 2006년엔 집이기만 하면 오른다고 하던 시기였다. 그러나 특이하게도 보수정권인 이명박 정부와 박근혜 정부 시절엔 오히려 아파트 가격 상승은 주춤했다. 물론 이 설명이 강남 3구 주민들이 보수, 진보 정권의 부동산 패턴을 확인하고 투표에 임했는지 일반화시키기엔 무리가 있다. 하지만 전혀 상관없다고도 할 수 없을 것 같다.
그럼 이 문제를 꺼낸 이유를 지금부터 본격적으로 말해보겠다. 바로 문재인 정부가 현재 선한 의도를 가지고 부동산과 관련하여 고강도 대책을 내놓고 있기 때문이다. 하지만 앞선 사례처럼 현재 부동산 가격은 계속 오르고 있다. 즉 정부와 셰프 중에서 베테랑 셰프가 정부를 이긴 형국이다.
그럼 보수, 진보 부동산 정책만 그럴까? 부동산 풍선효과로도 정책과 시장의 움직임을 설명해 보겠다. 은행에서 DTI/LTV 규제 등으로 투기수요를 억제한다고 해보자. 정부의 의도는 투기에 필요한 자금을 공급받기 어렵게 하겠다는 것이다. 그러나 시장의 반응역시 그러할까? 아니다. 은행을 대상으로 정부가 규제하면 화재보험, 캐피탈 같은 제2금융권이 대출을 시작한다. 조미료를 금지시키면 어떻게 해서든 비슷한 종류의 양념을 기어이 찾아 넣는 욕심 많은 셰프와 같다.
사례를 보면 2018년 2월 한 고객은 꼭 사고 싶던 서울 노원구 중계동의 아파트가 급매로 나왔을 때 편법으로 대출을 받아 매입했다. 이미 노원구에 3채의 주택을 가지고 있는 상황에서 자녀 교육 때문에 그 아파트를 꼭 사고 싶어 했다. 당시 고객이 사고 싶어 했던 가장 학군 좋다는 K모 32평형의 아파트 시세는 7억 원이었는데 보유현금은 3억 원. 나머지 4억 원을 대출로 해결한 것이다. 원칙대로 하면 투기지역이라 집값의 30%만 대출이 가능하기에 최대 대출 가능액은 2억1천만 원이었는데 어떻게 4억 원까지 대출을 받았을까? 사업자대출이 그 비밀이었다. 사업자 대출을 해주면서 담보를 기존 주택으로 잡아 4억 원까지 자금을 융통할 수 있었던 것이다. 정책을 설계할 때 이런 식의 편법까지 예상하기엔 어렵다. 결국 셰프의 머리가 더 똑똑했던 사례라 하겠다.
그럼 이러한 부동산 풍선효과가 단순히 대출에만 영향을 줄까? 투자심리, 투기 심리에도 영향을 준다. 즉 옆집 셰프가 쓰지 말라는 양념으로 성공하면 그 옆집 셰프가 그것을 안 따라하기 쉽지 않다.
부동산 시장으로 역시 예를 들어 보면 서울과 인접한 경기도 분당의 경우 2017년 말 정부의 강력한 부동산 대책에도 불구하고 강남 3구의 가격이 오르자 분당의 가격이 눈에 띄게 상승하기 시작했다. 분당은 편리한 생활환경과 강남과의 접근성에도 불구하고 아파트 노후화로 부동산 가격이 하향 안정화되던 상황이었는데 바로 강남발 부동산 열기가 흐름을 바꾼 것이다. 과천도 이와 같은데 2010년 이후 정부청사와 각 공기업의 핵심도시 이전으로 투자수요가 줄어들던 상황에서 강남발 부동산 열풍에 과천까지 가격이 올랐다. 양념을 쓰는 것에 더해 돈가스가 인기가 있자 돈가스와 비슷한 고로케까지 메뉴에 넣는 모습이다.
그럼 앞선 얘기를 통해 오늘 칼럼의 결론을 내어 보겠다. 사실 정부의 정책이 시장을 이기는 것은 쉽지 않다. 앞에든 사례 뿐 아니라 더 다양한 이유도 있기 때문인데 그것을 일일이 다 열거 하는 것은 오히려 나쁜 예를 전파하는 격같아 말을 줄이고 결국 하고자 하는 말은 제목과 같은 정부정책이 듣지 않는 부동산 시장이다가 아닌 정부정책이 때론 시장에 잘 먹히는 시장이 오기를 바라는 마음을 전하고 싶다.
또 이제 문재인 정부, 올해를 넘기면 내년에 3년차에 들어가겠다. 지금 보다도 더 거친 풍랑을 겪을 것 같고 부동산 시장과도 더 격렬한 싸움을 할 듯도 보인다. 단 이 싸움에서 적당한 패턴 읽기, 적당한 요령피우기가 필요하겠다고 말하고 싶은데 그래야 일반인들, 작은 종자돈으로 부동산 투자에 진입해 보려는 이들이 그나마 희망을 갖고 결실을 볼 수 있기 때문이다. 오랜 세월 부동산 시장에서 일하면서 느낀 점은 결국 시장이 이긴다는 역설이었지만 그래도 앞으로는 정부정책이 쓸모없는 부동산 시장이 아닌 때론 매를 늘면 말을 듣는척은 하는 부동산 시장이 되길 바란다.