알고도 모르는 부동산 수수께끼

요즘 부동산시장 대처요령

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력2018.11.13 09:32

월급 탄 돈을 차곡차곡 모아 부자 된 사람들이 많을까? 사업 잘해서 돈을 벌어 부자 된 사람들이 많을까? 아니면 집이나 땅을 사놨다가 시세차익을 남겨 부자 된 사람이 많을까? 각자 받을 복에 따라 다르겠지만, 우리나라 부자들은 부동산투자를 등한히 하는 사람이 거의 없으리라.

사업은 열 곳이 개업을 해봐도 한두 곳만 살아나고, 여덟이나 아홉은 망하는 게 흔한 일이다. 정년에서 물러 나와 하기 쉬운 요식업 했다가 망한 사람이 부지기수 아니던가? 우리나라 요식업소가 62만 개다. 미국 전체의 요식업소도 62만 개다. 개미가 들어도 웃을 일이다.

우리나라는 국민 60가구가 요식업소 하나를 먹여 살리는 셈이 된다. 결국 망할 수밖에 없다. 노하우 없이 함부로 개업하는 일이 없도록 하자. 그러나 봉투가 얇은 월급쟁이는 내 집만 마련해 놓으면 나이가 들어서도 잘 버티어 나간다. 땅뙈기라도 사놓은 사람은 나이 80이 돼도 건강하면 생활에 별 문제가 없다.

이제 자력으로 서울에서 집사는 일은 하늘의 별 따기가 돼버렸다. 집값이 올라버렸기 때문에~ 실소득은 그대로 있는데 돈의 액면이 불어 지금 집을 사려면 ‘억’소리를 여러 번 해야 한다. ‘억’이 뉘 집 개 이름이던가. 작년부터는 ‘억’ 앞에 ‘십’자가 붙었다. 300만 원짜리 월급쟁이는 평생 벌어도 모으지 못할 돈이다.

9.13 부동산대책에는 1주택자도 주택담보대출을 금지하고 있다. 아파트를 사기에는 형편이 안 되고, 자녀들은 고등학교를 가는데 계속 전세살이를 할 수 없는 실수요자들은 올라가는 집을 쫓다 아예 포기해버린 사람도 많다. 결국 꿩 대신 닭을 찾는 사람도 늘어가는 추세다.

닭은 연립. 다세대라고 하는 빌라다. 요즘 서울과 수도권의 빌라가 불티나게 팔리고 있다. 뉴타운에서 해제되는 지역의 낡은 단독 자리에 비까번쩍한 빌라가 들어서고, 재개발. 재건축에서 제외된 허름한 연립 자리에 곱디고운 빌라가 지어진다. 아파트면 어떻고 빌라면 어떠랴. 그래도 내 집인데~

하지만, 빌라는 투자용이 아니다. 경기가 좋아도 나중에 잘 팔리지 않음을 각오해야 한다. 아파트가 1억씩 오를 때도 빌라는 그대로 있거나 값이 주저앉음을 잊지 마시라. 또 주차장이 비좁아서 늘 이웃과 시비가 있게 된다. 오래 살려고 생각하지 말고, 아파트 값이 안정 될 때까지 3-5년만 살 각오를 하자.

요즘 2주택자나 3주택자들은 머리가 아프다. 임대사업등록을 해야 할지, 안해야 할지를 두고 질문이 그칠 줄을 모른다. 각자 형편에 따라 다르겠지만 아래 사항을 참고하면서 그중 갈 곳이 있는지를 찾아보자. 자신의 자금줄을 계산해보면 쉽게 답이 나올 것이다.

Q. 한 채는 거주하고, 또 한 채는 임대를 했는데 임대한 주택에 대해 사업자등록을 해야 하는지?

A. 두 채를 합해 절반이 빚이라면 양도차익이 작은 집을 팔아 빚 정리를 하고 한 채만 가지고 가는 게 좋다. 앞으로 집값이 크게 오르지 않을 것이고, 금리가 높아지면 이자 내기가 버거워질 것이기 때문이다. 그러나 두 채가 모두 빚 없는 자기자본이라면 등록하지 않고 보유하는 게 옳다. 부동산 대책은 정권에 따라 변하고, 경제 사정에 따라 변하는 일이 어제 오늘의 일이 아니다.

Q. 한 채는 거주하고, 두 채는 임대를 했는데 3채 모두 가지고 갈 능력이 있다. 임대사업등록을 해야 할까? 또 3채 중 한 채 정도가 빚이라면?

A. 3채 모두 빚이 없다면 세월하고 싸움을 해보시라. 거미줄 같은 부동산정책도 언젠가는 없어질 때가 오게 된다. 만일 한 채를 팔아야 할 것 같으면 양도차익이 많은 집을 골라 내년까지 팔아야 양도세를 절약할 수 있다. 투자자는 대책을 따라가면서 투자하는 게 옳지만, 언제나 부동산시장에는 역발상이라는 게 있다. 모조리 임대사업등록을 하거나 모두 팔아버리고 나서 나중에 후회할 수도 있음을 아시라.

Q. 요즘도 가끔 집은 팔린다. 두 채 중 한 채를 팔아 2-3억의 여윳돈이 있다. 다시 집을 살 수 없고, 상가는 돈이 적어 어림도 없고, 토지는 안 해봐서 불안하다. 어느 부동산으로 가야할까?

A. 칼럼을 쓸 때마다 단골메뉴로 나오는 말이 작더라도 토지를 사라는 칼럼을 많이 썼다. 수도권 중에서도 개발이 진행 중이거나 개발예정지 토지를 사놓으면 손해 볼 일이 없게 된다. 안 해봐서 모른다는 말은 경험이 없다는 말인데 결혼은 경험하고 하셨는가? 해보는 것이 경험이고, 그 경험은 지금보다 더 어려울 때 당신이 가는 길에 등대가 될 것이다.

Q. 곧 개발이 된다고 하면서 시골 땅을 사라는 지인들이 많다. 투자금은 1천만 원에서 2-3억까지 다양한데 지분투자라고 한다. 지분투자가 도대체 뭔지도 모르겠지만, 그런 땅을 사도되는가?

A.사면 안 된다. 지분으로 사는 땅은 딱 정해져 있다. 상업용지나 근린생활용지는 값이 비싸기 때문에 여러 사람이 지분투자를 할 수 있지만, 그 외 땅은 사는 날이 망하는 날이다. 개발지 부근에는 평당 100만 원짜리 땅을 300만 원에 파는 기획부동산이 많다. 개발이 늦더라도 단독필지를 사야 재산권행사를 할 수 있으니 단독등기를 낼 수 있는 그런 땅을 사자.