분양원가 공개 득이 많나 실이 많나

분양원가공개 왜 지금인가

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2018.11.18 19:50

아파트 분양원가 공개가 10여년만에 다시 논란이 되고 있다.
분양가와 집값 거품을 빼기 위하여 정부는 내년 2019년부터 공공택지에 분양하는 아파트 분양원가 공개 항목을 대폭 늘리기로 하였다.

분양가 인하 효과보다는 오히려 주택감소의 부작용이 클 수 있다는 우려의 목소리도 커지고 있다.

분양원가 공개 과연 서민주거안정의 득(得)이 될까 실(失)이 더 많을까

정부는 분양가상한제가 적용되는 공공택지 내 공공 민간주택을 대상으로 분양가 공시항목을 현행 12개에서 62개로 늘리는 주택법 시행규칙을 개정 예정이다.
현재 공개되는 분양가 정보는 택지비, 공사비, 간접비, 기타비용 등 4개 부문 12개 항목인데 이를 세분화하여 62개로 늘리겠다는 것이다.

2007년 노무현 정부시절 공공주택 61개, 민간주택 7개 항목에 대하여 분양원가 공개가 시행되었다가 박근혜 정부에서 공공주택 원가공개 항목을 12개로 축소하면서 유명무실해져 버린 분양원가 공개가 다시 복원이 된다.

분양원가 공개는 반 시장적인 정책이다.
최근 우리나라 경제의 버팀목인 반도체의 원가가 공개가 된다면 어떨까?
자본주의 사회에서는 수요와 공급의 시장경제원리에 따라 가격이 결정된다.
반도체 회사의 영업이익 분기당 수 조원이 될 정도로 마진이 크지만 시장에서 필요로 하고 그 가격에도 먹히니까 팔리는 것이다.

분양가격이 비싸다 해도 분양이 되니까 가격형성이 된다.
분양원가 공개는 건설회사 입장에서는 반도체 제조원가 공개와 다를 바가 없다.
부동산시장 분위기에 편승한 과도한 분양가 인상은 분명 문제지만 분양가를 억제하는 다른 수단도 있는데 굳이 원가까지 공개하는 것은 문제가 있다.

이런 반 시장적인 분양원가 공개는 명분이 필요하다.
현재 정부가 분양원가 공개를 하는 명분은 서민주거안정이다.
공공의 목적을 위하여 건설회사의 분양원가를 공개하겠다는 것으로 다수 국민들의 주거안정에 도움이 된다면 분양원가 공개 할 수도 있다.
그러기에 분양원가 공개의 필수 전제조건은 서민주거안정에 도움이 되어야 한다.

분양원가 공개가 되면 부동산시장 분위기가 과열일 때 나오는 건설회사들의 막무가내 식 분양가 인상에는 제동이 걸리겠지만 이익이 줄어드는 건설회사는 미분양 우려가 적은 될 만한 분양사업에만 집중하면서 결국에는 분양물량을 줄일 것이다.

건설회사 마진이 줄어드는 대신 당첨이 된 수 분양자의 이익은 커질 수 있다. 생각해보자. 주변시세가 10억원인데 9억원에 분양을 하면 시세가 9억원이 되는 것이 아니라 시세는 10억원 그대로고 분양가와 시세 차이만큼의 1억원에 대한 이익을 수 분양자가 가지고 간다.

대출규제까지 맞물려 자금력이 되는 투자수요가 이익을 더 가지고 갈 수도 있다.
여러 이유로 향후 주택가격이 안정될 수는 있지만 분양원가 공개 때문은 아니다.
오히려 향후 공급물량 감소와 주택시장 침체에 따른 내수경제 침체에 영향을 줄 수 있다.

지금이야 서울집값 잡기가 정부 부동산정책의 최우선 과제일지 모르나 수 년 후 주택시장이 침체가 되면 다시 주택시장을 살리기 위하여 분양원가 공개를 다시 축소해야 할지도 모른다.
서민주거안정이라는 명분으로 분양원가공개를 하려면 지금이 아니라 작년 2017년 8.2대책 정도에는 했어야 한다. 아무리 명분이 있어도 지금은 타이밍이 늦었고 부작용이 더 많다.

9.13대책 후 안정을 찾고 있는 주택시장에 굳이 부작용이 예상되는 무리 수를 둘 필요는 없다.