실제상담으로 보는 지식산업센터 투자와 유의점

일부 지역 과잉공급은 유의해야

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 박상언 | 입력2018.11.25 13:45

Q. 은퇴를 앞둔 50대 중반직장인입니다. 아파트형 공장에 여유자금을 투자해 은퇴이후에도 안정적으로 월세를 받고 싶습니다. 아파트형 공장은 일반 상가에 비해 경기영향을 덜받는다고 들었습니다. 투자하기전 어떤점을 꼼꼼히 따져봐야 되는지요?

A. 우선 지난 2010년 아파트형공장이 지식산업센터로 명칭이 변경되면서 세련된 환경과 저렴한 관리비, 각종 세제 혜택, 고부가가치산업 업종 입주 등으로 첨단 섹션오피스로 변모했습다는점을 인식해야 합니다. 무엇보다도 여타 다른 수익형 상품보다 안정적인 고수익이 가능해서 일반 직장인들까지 지산센타 투자에 공을 들이고 있습니다만 수도권 여기저기 공급도 대거 증가한만큼 주의도 기울여야 합니다.

부동산에 대한 규제가 강화 되었음에도 불구하고 아파트형 공장에 대한 규제는 아직까지 거의 없다고 봐도 무방합니다. 특히 도심권 (강남과 광화문 여의도일대) 에 있는 수많은 회사들이 임대료도 줄이면서 기존보다 더 넓은 사무실을 쓰기 위해서 도심권을 탈출해 지식산업단지로 향하고 있습니다.

특히 IT기업이 본사를 옮긴다고 보면 십중팔구 판교나 성수동 ,가산동,구로 테크노벨리로 움직인다고 보면 됩니다. 문정법조단지나 하남미사지구까지 지식산업센타가 퍼져 나가고 있습니다. 불과 수년 전만 해도 별 주목을 받지 못했던 성수동 상권은 지식산업센터 등 대형 업무시설들이 자리를 잡으면서 살아나기 시작했습니다.

성수 판교 구로동에 있는 지식산업단지의 경우 교통도 편리하고 최신 건물에 근무 환경도 좋아 직장인들의 선호도가 강남권과 진배없습니다. 특히 성수동 상권은 서울숲 주변으로 고급 주거단지가 들어서고 지식산업센터 등 대형 업무시설들이 자리를 잡으면서 젊은이들의 필수 탐방코스로 살아나기 시작하면서 주변 건대 상권까지 빨아들이고 있습니다.

우선 임대료 상승에 대한 저항감이 상가에 비해 덜하다는 점도 지산센타의 장점입니다, 즉 재계약시점마다 임대료만 꾸준히 인상 시킬수 있다면 매각시 시세차익도 상당히 누릴수 있습니다.

지식산업센터등의 수익형 부동산은 분양권 전매 규제, 청약통장이 필요없고, 입지 등에 따라 수익률 높습니다.게다가 지식산업센터 분양자에게 각종 금융·세제 혜택을 주고있습니다. 취득세 75% 면제, 재산세와 종합토지세 5년간 50% 감면을 받을 수 있습니다. 또 분양금액의 70%까지 융자지원 및 3년 거치 5년 상환의 금융 혜택도 주어집니다.건설사들도 계약 조건으로 계약금 5~10%에 중도금 무이자, 잔금 60% 등 아파트나 오피스에 비해 완화된 조건을 내세우고 있습니다.

정부의 대출규제로 일반 상가는 대출 규모가 대폭 줄어들었습니다. 하지만 지식산업센터는 대출 규제에서 벗어나서 매입 비용의 70~80%까지 대출이 나오는게 장점입니다. 3.3㎡당 매입비용이 600만~700만원 정도인 곳에서 대출을 80% 수준으로 받으면 아직까지 연수익률 10%까지 나오는 곳이 많습니다.

임차인도 잘 나가지도 않습니다. 사업이 흥하면 바로 옆 호실까지 빌리기도 합니다. 사무실이나 공장 용도이기 때문에 관리비도 저렴하다. 통상 강남권 오피스텔 관리비가 3.3㎡당 1만원 내외인것에 비해 지식산업센터는 6~9000원 가량입니다

지식산업센테 고를 때 체크 사항

-공실 가능성을 미리 파악하라.

정부의 부동산대책 무풍지대다 보니 신규 분양되는 지산센타가 장미 빛 전망을 내새우면서 수도권 여기저기 많이 늘어서고 있습니다. 하지만 공급이 단기간에 늘게 되면 임차인 맟추기가 어렵기 때문에 임대가능성을 염두해 두고 투자해야 합니다,

기존 운영되는 지산센타를 구입하기전에는 해당 건물의 공실율을 파악해야 합니다. 제일 쉬운 방법은 인근 공인중개사에게 물어보는 방법이 있으나 1층에 입주현황간판을 보면 회사이름까지 자세히 나와있어 공실율을 파악할수 있습니다.

-임차인 특수겅과 가격 경쟁력 있을시에는 북향도 좋다.

지산센타등을 고를 때에는 주택을 고를때처럼 남향을 고르는 것도 중요합니다.하지만 IT등 예술등 창의적인 업종인 경우에는 주로 밤낮을 바꿔서 일을 하기 때문에 가격 경쟁력이 있다면 남향을 고집할 필요는 없습니다.

일부 지산센타에서는엘리베이터가 육중하고 넓은 하물적재하기 쉬운 곳이 알짜로 쳐주기도 해 임대료도 다른 곳보다 높게 형성되기도 합니다,

- 임대제한 되는 지산센터도 있어

산업단지 내 지식산업센터는 임대가 엄격하게 제한돼 있습니다. 입주가 가능한 업종에 종사하는 기업에게만 분양을 허용하고, 해당 업무시설은 5년이 지나야 임대할 수 있다는점을 체크해야 합니다.