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규제할수록 더 올라…임대사업자 등록 혜택 등도 부추겨
이원용
  • 부동산 실전투자 전문가
  • 이원용 부동산연구소

사실 현 정부 들어 많은 분들이 집값은 하락할 것으로 예상했다, 그 이유는 박근혜 정부가 오면서. 주택담보대출비율(LTV) 70% 샹향 전세대출이 소득 없어도 5억원까지 대출 해주는 제도 등으로 집값이 많이 상승했다.

지난해 하반기부터 본격 입주가 급증하면서 2017년 8ㆍ2대책으로 주요 지역이 LTV가 40%로 축소되면서 집값이 하락될 것으로 많은 사람들이 예상했었다, 하지만 집값 하락은커녕 오히려 상승세를 나타냈다.

이렇게 예상이 빗나간 배경은 입주물량이 많아도 전세대출이 존재하면 전세 값은 하락하지 않는다는 사실을 부동산시장이 알게 됐다는 것이다. 많은 수요자들이 그 동안 이 부분을 놓친 것 같다. 그런데 이런 사실은 부동산통계나 경제학 같은 부동산이론에서도 찾아보기 어려운 이야기다.

개인적으로 생각하는 두 번째 이유는 진보정권이 부동산규제를 가하면 보수언론과 경제지가 소리 내지 못할 정도로 무참하게 규제를 가하지 않으면 이들 언론이 위기의식을 느껴 오히려 집값 상승을 불러 일으킬 수 있다는 교훈을 노무현 정부 때 이어 다시 한번 느끼게 됐다.

노무현 정부 때는 양도세중과를 발표하니 똘똘한 놈이 대세다 해 중대형의 가격상승을 불러 일으켰다. 이 당시 정부가 실수한 것이 공공택지에서 중대형에 한해 채권입찰제제도를 시행해 기존 아파트 중대형 가격을 불러 일으켜 뒤따라 중소형 가격도 움직인 것이 가격 상승의 한 원인이라 볼 수 있다.

이번에는 정부가 양도세중과를 발표하니 이에 언론은 강남의 ‘똘똘한 놈’이라는 용어를 만들어 강남 집값 상승을 불러일으켰고 이에 마포ㆍ용산ㆍ성동ㆍ분당으로 집값 상승을 전이시켰다. 이에 언론은 강남을 규제하면 할수록 집값이 더 오른다라는 용어가 결정적으로 상승의 도화선이 된 것으로 판단된다.

결국 중대형이 오르면 중소형도 상승하고 강남이 상승하면 서울 지역과 시차를 두고 수도권 전 지역이 상승한다는 점이다. 과거에는 전세대출이 없었기에 입주물량이 많으면 전셋값은 하락하고 이에 총부채상환비율(DTI)나 주택담보대출비율(LTV) 규제로 집값을 잡을 수가 있었는데 이제는 전셋값은 견고해 투자자는 대출받아 집을 구입하는 것이 아니라 전세 끼고 구입한다라는 사실을 정부가 놓친 것 같다.

네 번째 이유는 지난해 8ㆍ2대책 시 LTVㆍDTI는 강화했으나 임대사업자는 무풍지대로 임대사업자로 등록만하면 누구나 80%까지 대출해주는 제도가 정부의 패착이라 할 수 있겠다.

정부가 부동산시장을 정확하게 바라보지 못한 관계로 집값이 계속 상승하니 첫 번째로 전세 끼고 투자하는 상황을 간파해 기존 자기집에서 대출을 받아 새로운 집에 전세 끼고 매수하는 것을 원천 차단하는 것을 분석해 아예 집값이 100억원이어도 최대 1억원까지만 해주는 제도를 신설하게 된다, 이게 시장에서 먹히고 있는 것 같다.

사실 기존 자기집에서 받는 대출은 대출용도가 가계일반자금이다. 그런데 이것으로 주택구입을 원천 차단한 것은 정부 나름대로 명분도 있는 것 같다, 전세대출 시 2주택자 이상에는 전세대출을 전면 금지시킨 점도 시장에서 효과를 보고 있는 것 같다

세 번째는 임대사업사 등록 시 80%를 해주는 제도를 40%로 축소하고 거기에 임대업자이자상환비율(RTII) 심사까지 하니 이 역시 효과를 보고 있는 것이다. 그밖에 여러 가지 제도가 있지만 대표적인 것 몇 개만 살펴봤다.

그 동안 수 년 동안 부동산규제의 대명사인 DTI보다 앞으로는 기존 자기집에서 집값이 100억원을넘어도 대출은 1억원까지밖에 안 해준다. 더불어 이 돈으로 주택 구입 안 하겠다는 각서 쓰는 제도가 앞으로 부동산가격 변화의 핵심이라 할 수 있겠다.


 


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