경기 악재에도 교육수요는 부동산 버팀목

[맛있는 부동산 레시피-중급요리 ∥] ‘학군’

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 정준환 | 입력2018.11.30 18:01

음식장사를 하기 위해서는 지역에 대한 연구가 필요하다. 분식가게를 내려면 대학가나 학원가가 밀집한 지역에 내야하고 고급 레스토랑을 낼 예정이면 서울 강남의 경우 직장가나 서래마을처럼 데이트족이 많이 꼬이는 지역에 내야 하는 것이 기본이다.

학군도 그러하다. 내 아이를 서울대에 보내고 싶다면 이왕이면 서울 강남 8학군 근처로 이사 가서 가르치는 것이 좋고 하다못해 그런 지역에 입성하지 못할 시에는 관련 학원차량이 운행하는 지역에라도 살아야 그런 아이들이 다니는 학원에라도 보낼 수 있다. 이것이 학군이고 이 학군은 부동산 가격에 영향을 미치는 한 요소다.

이렇게 부동산 가격에 영향을 주는 학군에 대해 알아보자. 먼저 학군이 부동산시장에서 가지는 특성부터 알아보자. 학군은 부동산시장이 어수선할 때도 안정적으로 투자할 수 있는 버팀목 같은 호재다. 이유는 한국이 아직까지도 부모들의 교육열이 높으며 사실상 입시 전형제도가 다양화 되었다고 해도 끼리끼리 모여서 성장하는 것만큼 가장 확실한 교육방법이 없기 때문이다.

강남학군부터 살펴보자. 대한민국 8학군의 대명사인 지역으로 사실상 중학교 학업성취도 평가결과 전국 100위 안에 23개가 강남구에 속해 있다. 그럼 그 중에서도 어느 곳을 더 봐야 할까? 바로 대치동을 살펴보면 좋겠다. 대치동은 학교도 유명하지만 학원가로 더 유명한 곳이다. 방학철에 단기로 학원을 다니기 위해 지방에서 올라와 생활하는 아이들도 있을 정도다. 따라서 대치동은 지방 학생 포함 인근의 송파, 분당, 관악구, 성동구, 중구 거주학생까지 다닌다고 보면 된다.

다음은 사실상 학군이 지역의 경제력을 끌어올렸다고도 볼 수 있는 목동도 들 수 있겠다. 나름 서울 서쪽에서는 가장 학군이 좋은 지역으로 목동 안에서도 그 학군을 주도해나가는 지역은 재건축 이슈 때마다 등장하는 목동아파트다. 1단지에서 14단지까지 있는 목동아파트는 아이들 하교시간이 되면 학원차량들이 아파트 단지 주위를 감싼다. 특히 요즘에는 목동아파트뿐 아니라 하이페리온, 트라펠리스 등 낡은 아파트를 싫어하는 목동의 신흥 부자들이 사는 주상복합도 목동 학군에 불을 지피는 역할을 하기도 한다.

강북이라고 학군지역이 없는 것은 아니다. 노원구 중계동과 광진구 광장동 학군을 살펴보면 좋겠다. 노원구 중계동은 강북의 대표적인 학군지역으로 구체적으로 지역을 언급해 보면 C3차 아파트 인근이 학원가이다. 이곳은 중계역과 거리가 있지만 중계역 역세권 아파트보다 가격이 비싸다. 즉 아파트 가격의 가장 큰 핵이라고 할 수 있는 역세권을 학세권이 이긴 모습이다.

다음 광진구 광장동 학군도 좋다. 광장동은 이제는 강북이라고 칭하기에는 그 값이 넘치는 지역이며 학군도 그에 못지않다. 특히 광장동 학군에서는 좋은 학군 중에서도 새 학교로 보낼 수 있는 주소지 아파트 값이 다른 아파트 값보다 더 나간다는 것도 알 수 있다. 즉 신축 학교에 아이들을 보내고 싶은 엄마들의 마음이 반영된 결과다.

그럼 서울에만 학군 좋은 지역이 있을까, 아니다. 이번에는 경기도로 넘어가 보자. 경기도의 경우에는 학군이 좋은 지역들로 분당, 일산, 평촌을 들 수 있다.

분당의 경우 자연스럽게 강남에서 온 사람들이 많아 학군이 좋고 일산의 경우 후곡마을이 대표적인 학원가로 아파트 가격이 비싸다. 평촌의 경우 깨끗한 신도시 이미지와 더불어 좋은 학군까지 갖고 있다.

그럼 부동산에서 좋은 학군을 가진 지역들이 갖는 특징들을 몇 가지 더 살펴보자. 앞서서 설명한 안정적인 호재 역할을 하는 것은 기본이고 작은 기폭제에도 가격이 급등한다. 원래 좋은 지역들은 작은 호재 거리 하나에도 다른 지역의 배가 뛰는 것이 정석이다.

그럼 악재에는 더 떨어질까? 그렇지 않다. 큰 악재에도 가격하락이 아주 천천히 진행되는 모습을 쉽게 볼 수 있다. 부동산 경기가 아무리 악재로 뒤덮여도 공부하던 아이의 학교를 옮기거나 아이의 진로 자체를 바꾸는 것이 쉽지 않기 때문이다.

학군 지역들의 공통점을 추가로 더 정리해보면 대단지 아파트 밀집지역이라는 것, 자연스럽게 학부형들의 소득수준이 높다는 것, 유해업소가 없는 지역이라는 것, 방학철 이사수요가 있는 지역이라는 점 등이 있겠다.

이제 겨울방학이 얼마 남지 않았다. 아이를 좋은 학교에 보내고 싶고 그와 더불어 부동산 수익을 조금이라도 더 보고 싶은 학부형 이라면 올 겨울 좋은 학군이 형성된 지역을 살펴 보라고 권한다.