요즈음 언론매체를 보면 부동산시장이 매우어렵다 합니다.
결론은 너무상황이 않좋아 걱정된다 입니다,
이번 문재인정부는 2014년8월 박근혜전대통령의
부동산가격상승정책을 반대해서 탄생한 정부입니다
.<2014년8월 이당시 dti.LTV70%상향조정했음>
서울지역의 경우 2014년상반기대비 대부분거의
따블정도 상승했었습니다<2018년9월당시>
이제겨우 대체로 2018년9월대비 10%정도 하락했는데
아직도 하락의 폭은 좀더 갈것으로 판단됩니다. 강남 재건축, 신규 아파트는 20%하락지역도 있습니다.
근거로는
첫번재 자기집이 현재 10억원가도 최대 연간 해줄수 있는
대출한도가 1억원으로제한되었다는점이
매우강력한 정책입니다.
두번째로는 9.13후속대책으로 2주택세대에 대해서는
전세대출를 전면중단되었다는점입니다. 정부는이들이 부동산투기를 한다고 보는데, 필자도 이부분에 동의하면서도 좀더 구제적으로 분석하면
전세수요시장에서 이들을 막으면 전세가격이 하락하는 구도가
될수 있다는점이 필자가 더욱 부동산침체에 무게를 두는 이유입니다
예를 들어 2018년 10월16일기준 집이 2채가있는상태에서
전세를 살고있었으면 1회에 한해서 1채처분조건으로 전세대출를
연장해주었습니다.
그런데 2020년10월16일 주택1채를 매도못하면
전세연장이 안돼 현재 자기집으로 담보대출받아 들어가고 싶어도
집이 2채면 서울지역경우 세입자 퇴거 자금이 원천봉쇄됐기 때문에 집을 매도하기 싫으면 월세로 가야하는데
이런 분들이 생각보다 많으면 전세값하락폭은 심화 될 것입니다
사실 그동안 정부가 놓친것이 전세대출제도 자체가
전세값을 천정부지로 상승시킨다는 진실을 외면한채
단순히 월세자를 저렴한 전세대출자로 바꾸어준다는
생각만 하는것 같습니다.
2008년 8월 잠실등이 입주물량이 많을때 전세가격이 2억원에
출발점과 2019년 1월 송파헬리오시티가 전세가격이 6억원에
시작하는 차이는 전세대출존재여부가 가격을 차이를 두었다고
필자는 판단됩니다.
앞으로 집값 행방은 금리,종부세보다 현재 전세준상황에서
세입자가 이사간다고해 새로운 세입자를 찿은데 있어
전세가격차이가 많이 날수록 집값하락폭은 더욱 커질것입니다.
현재 전세값이 침체하고 하는데
2주택자 신규전세대출진입을 막은것이 어느정도 시장에서 통하고 있다고
필자는 판단하고 있습니다.
서울시전체통계를 보면 2018년과 2019년 1만세대정도 차이인데
이렇게 전세시장이 침체하지는 않을것입니다.
그런데 전세값이 생각보다 하락폭이크지않으면
하락속도는 늦어질것입니다. 그래도 현재 자기집대출를 1억원으로 제한하는것이 바뀌지않으면 필자는 부동산침체는 계속간다고 판단됩니다.
정부가혹시 전세대출막으면 하락한가격에 형성된전세값에 의한
월세 내는거랑. 전세대출현행 1주택자까지 계속해주어
높은 전세값에 전세대출이자내는거랑 별차이없다는
사실를 알게 되면 바로 전세대출 전면중단시키면 6개월-1년안에
집값은 반토막날것입니다.
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