전월세 신고제, 부동산시장 파장은?

민간임대시장 축소 대비해야

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2019.02.24 23:04

정부가 전월세 실거래가 신고제 도입을 적극 검토하기로 했다고 한다.
그 동안 임대소득에 대한 과세요구가 크지는 않았지만 전세가격은 꾸준히 상승하면서 고가 전세가 크게 늘어났고, 저금리가 장기화되면서 임대사업 수요도 늘어나 임대소득에 대한 과세의 목소리가 커졌다.

세금을 더 거두고 싶은 정부입장에서는 임대소득에 대한 과세를 강화하고 싶었을 것이다.
하지만 우리나라에만 있는 임대차제도인 전세 형태가 전체 임대차시장의 70-80%정도를 차지하고 있는데 계약만기 시 보증금을 반환하는 만큼 과세요구가 크지 않았고 조세저항부담도 있었다.

무엇보다 임대소득에 대한 객관적인 임대정보를 확보가 어려워 과세가 쉽지 않았던 것이 현실이었다.
그 동안 임대사업자 등록이 되어 있지 않으면 세입자의 확정일자와 월세 세액공제 자료에 의존할 수 밖에 없었다.

최근에야 임대사업자 등록이 늘어나긴 했지만 여전히 임대사업자 등록을 하지 않은 임대인들이 더 많고 세액공제를 신청하는 경우가 제한적이었다.

보증금 보호가 필요 없는 소액이거나 자금출처조사나 증여세 추징우려가 있는 고액의 경우에는 확정일자를 신고하지 않는 경우에는 확정일자 신고를 하지 않는 경우도 많았다.

한국감정원에 따르면 현재 서울에서 임대용으로 사용중인 주택 118만5000여가구 중 임대료 파악이 가능한 임대주택은 약 49만5000가구인 41.7%로 58.3%의 임대주택이 임대정보 확인이 어렵다.

지방은 더 해서 임대중인 주택 478만2천000가구 중 약 378만7000가구인 79.2%가 임대정보가 없다.

정부가 이번에 전월세 신고제를 도입하고자 하는 표면적인 이유는 임대정보 확보가 어려운 사각지대를 최소화해서 서민 임차인들의 피해를 최소화하고 세수도 늘리겠다는 것이지만 속 마음은 다 주택 보유자를 압박하여 부동산시장 안정기조를 더 공고히 하려는 것이다.

임대차도 실 거래가 신고를 하는 것은 바람직한 방향이고 소득이 있는 곳에 과세를 한다는 투명과세 원칙 역시 흔들림 없이 추진되는 것이 맞다.

하지만 시장에 미치는 파장도 분명 있기 때문에 부작용을 최소화하는 준비도 필요하다.
전월세 신고제는 임대차 관련 내용이 고스란히 드러나는 주택실명제다.
그 동안 비과세였던 연 소득 2000만원 이하 임대소득에 대하여 올해부터 과세가 시행되기 때문에 세원 파악과 세금부과가 일사천리로 진행될 수 있다.

한 마디로 임대인의 임대수익이 낱낱이 공개되어 세무당국이 마음만 먹으면 손쉽게 과세를 할 수 있게 되면서 임대인들의 충격은 제법 클 것으로 예상된다.
임차인 역시 강 건너 불구경 할 수 있는 상황은 아니다.
부모님의 도움을 받아 전세나 월세 보증금을 마련하는 임차인들의 경우 증여세 추징 가능성이 높아졌다.

민간 임대인들은 공익보다는 자신의 이익이 우선인 개인들이며 자선사업가가 아니다.
규제강화로 투자이익실현에 대한 기대가 낮아진 상황에서 굳이 임대소득에 대한 과세부담까지 떠 안으면서 아파트 분양을 받거나 전세를 끼고 매입할 필요는 없다.

사실 전세는 매우 좋은 임대차제도다. 집값의 50~70%만 내고 계약기간 동안 집주인과 같은 권리를 가지면서 세금은 하나도 내지 않고 원금보장까지 되니 말이다.

지금 당장이야 2016-2018년 분양물량이 있으니 큰 문제가 되지는 않겠지만 결국에는 다시 임대차시장이 불안해질 것이다.

전월세 신고제 시행으로 민간임대시장의 위축이 불가피하다면 공공임대시장의 확대를 신속 적극적으로 준비해야 할 것이다.