부동산

우수와 경칩이 지나면 대동강물이 풀린다고 합니다. 대동강 물이 풀리면 이제 계절적으로 완연한 봄이 왔음을 뜻하는 거지요.

지난 3월 6일이 경칩이었으니 봄이 와도 벌써 왔어야 되는데, 지난 주말은 봄을 시샘하는 꽃샘추위가 다시 한 번 코끝을 시큰하게 만들었습니다.  갑작스러운 꽃샘추위로 겨울에 입다가 옷장 속에 넣어뒀던 겨울 옷을 다시 꺼내 입어야 했습니다.

계절을 모르는 요즘 날씨처럼 부동산시장에서의 ‘비정상의 정상화’라는 주제로 몇 글자 남기고자 합니다.

부동산 시장에서 가격은 시장 호황기엔 오르고 불경기를 맞으면 떨어지는 게 정상적인 모습입니다. 이 같은 부동산 가격의 움직임은 보통 거래를 거쳐 형성되는 게 일반적입니다.

부동산 거래가 이뤄지려면 우선 파는 사람과 사는 사람의 마음이 어느 정도 일치해야 하지요. 매수자(사려는 사람)가 사고 싶은 금액과 매도자(팔려는 사람)가 팔겠다는 가격 격차가 너무 크면 아무래도 거래가 이뤄지기는 어렵습니다. 또 집을 사는 사람과 파는 사람 사이에 ‘눈 높이’ 차이가 생기면서 주택 매매거래가 급속도로 줄어들게 됩니다.

그런데 최근 수도권을 중심으로 이뤄지는 부동산 거래를 보면 정상적인 거래라고 보기 힘든 현상이 몇가지 발생하고 있습니다.

아래 그래프는 서울의 아파트 거래량에 대한 것으로 매매와 증여 그리고 증여비율을 표시한 것입니다. 가로축은 2010년부터 2019년 현재까지 시간의 흐름이고,
왼쪽 세로축은 매매와 증여의 거래량입니다.(매매 거래는 파란색선, 증여 거래는 빨간색 막대)

오른쪽 세로축은 전체 거래량 합계 대비 증여비율입니다.

2012년 서울지역 부동산시장이 바닥이었다는 것은 서울에 거주하시는 분이라면 모두 알고 계시는 내용입니다.  부동산 거래량 또한 2012년을 바닥을 친 뒤 점진적으로 증가했다는 것을 확인할 수 있습니다.

2015년부터 최소 6000건에서 최고 1만4000건으로 정상적인 매매거래가 이뤄지면서 아파트가격은 점진적인 상승으로 이어졌습니다.  당시 필자도 서울에 주택을 구입하고자 원하시는 분이 있으면 집을 사도록 적극적으로 추천했던 기억이 새롭습니다.


이후 주택시장은 시간이 흐르면서 매수자보다는 매도자 우위의의 시장으로 재편되면서 꾸준한 거래량을 기록하다가 2017년 하반기에 접어들면서 비정상적인 거래가 이뤄지기 시작합니다.

이때 비정상적인 거래라 함은 증여 거래가 폭증했다는 것입니다. 통상 증여 건수는 전체 거래량의 5% 전후로 발생합니다. 그런데 서울은  2017년 하반기 이후부터 증여가 급증하다가 지금은 전체 거래량의 최고 22%까지 증여 비중이 늘었습니다.

이런 결과는 향후 부동산시장에 반영돼 부동산 시장에 착시나 왜곡을 불러올 가능성이 큽니다. 이렇게 되면 앞으로는 현재의 가격 움직임을 기준으로 부동산 매입 여부를 판단할 수 없다는 인식이 확산하게 될 가능성이 큽니다.  또 이같은 거래의 증가에 대해 매도 보다는 보유에 무게를 둬야 하는, 이전과는 전혀 다른 관점에서의 해석이 필요하게 됩니다.

이런 현상은 지방에서도 감지됩니다. 아래 그래프는 광역시별 증여거래 비중을 나타내는 그래프입니다. 그래프의
가로축은 시간이고
세로축은 비중입니다.


지난해 말부터 울산과 광주, 그리고 대전이 5~10%선까지 거래 비중이 증가하긴 했지만 평균적으로 5%전후의 거래량을 유지하고 있다는 것을 알 수 있습니다. 서울 또한 2017년 이전에는 다른 광역시와 유사한 거래 비중을 나타내고 있었습니다.


한가지 더 짚고 넘어가야 할 부분이 2019년 2월 현재 매매거래량은 1624건으로 2013년 1월 (1213건) 이후 가장 적은 거래량을 기록 중입니다.


통상 거래가 줄어들면 가격이 하락해야 하는 게 당연합니다. 그런데 일부 재건축과 고가 아파트를 제외하면 가격이 하락했다고 하기 보다는 호가가 빠지면서 조정받고 있는 상황으로 가고 있는 것으로 보여집니다.