분양규제 3종세트로 고분양가 잡힐까

인위적인 개입은 또 다른 왜곡을 낳는다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2019.05.06 00:09

국토교통부가 분양가 안정을 위해 분양규제 3종세트를 추진 중이다.
분양규제 3종세트가 무엇이고 과연 고분양가를 잡을 수 있을까?
분양규제 3종세트는 분양원가 공개, 분양가상한제, 후 분양제도 확대이다.

분양원가 공개는 공공택지에서 분양하는 단지의 분양가 공시항목을 12개에서 62개로 확대하는 내용을 담은 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 개정안을 3월 21일부터 시행하고 있다.

기존 토목, 건축, 기계설비 등 5개 항목이었던 공사비가 토목 13개, 건축23개, 기계설비 9개 등 51개로 가장 많이 세분화 되었고 택지비(3개 -> 4개), 간접비(3개 -> 6개)도 확대 공개되었다.
노무현 정부시절이었던 2007년 공공주택은 61개, 민간주택은 7개 항목 공개하도록 했다가 이명박 정부시절 12개 항목으로 줄었고 박근혜 정부에서는 민간부분은 빠졌다.

반도체 원가공개를 하라고 것과 다를 게 뭐가 있느냐는 비판도 있는 만큼 민간보다는 공공택지부터 확대하는 것이 맞고 사실 그 동안 건설회사들이 책정한 분양가가 과연 타당한 금액인지 왜 이렇게 높은 분양가가 책정이 되었는지 비판의 목소리가 높았고 문제도 있었던 만큼 적정이윤은 보장하되 분위기에 따라 지나친 폭리를 취하는 관행에는 제동을 걸어 이 기회에 보다 투명하게 관리가 되었으면 좋겠다.

다만 항목별 비용의 적정성 여부는 지방자치단체 담당 업무로 제대로 조사가 될지 한계는 있어 보인다.

분양가상한제는 분양가를 택지비와 건축비, 가산금을 합산한 금액을 넘지 않도록 하는 규제이다.

현재 공공택지에 적용하고 있는 분양가상한제를 민간택지까지 확대할 수 있다는 메시지를 지속적으로 내 보내고 있다.

4월 23일 발표한 주거종합계획을 통해 분양가심사위원 자격요건을 강화하는 등 분양가 심사를 강화하고 LH, SH 등에 택지비와 가산비 적정성에 대한 의견을 요청할 수 있는 근거를 마련하는 등 택지비, 건축비, 가산비를 개선할 계획이다.

선 분양제도가 정착된 현 상황에서 후 분양제도를 단계적으로 확대하겠다고 한다.
청약을 통해 당첨이 된 입주자로부터 입주 시까지 단계별로 받은 자금으로 건축을 하는 선 분양제도는 계약자 입장에서는 자금마련 부담을 줄일 수 있고 공사기간 동안 상승에 대한 이익을 가지고 갈 수 있으며, 공급자 입장에서는 건축자금조달 능력이 부족해도 분양만 잘 되면 큰 이익을 가져갈 수 있다.

다만 부실공사 논란과 프리미엄이 붙은 분양권이 주택시장을 교란시킨다는 문제도 있다.

물건을 보고 돈을 지불하는 후 분양제도가 정상적인 주택공급 방식이긴 하지만 입주까지 짧은 기간 동안 거액의 자금을 준비해야 하는 부담이 커서 자칫 자금력이 있는 부유층한테 기회를 주는 일이 생길 수 있고 자금력이 부족한 건설회사들이 공급물량을 줄일 가능성이 높아서 향후 공급부족 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없다.

아무튼 우선 LH 2개 단지(시흥 장현, 춘천 우두)와 SH 1개 단지(고덕 강일)을 후 분양으로 하고 2022년까지 공공분양 물량의 70%까지 단계적 확대를 한다고 한다.

민간부문에는 당장 적용하지는 않고 인센티브를 통해 유인한다고 하는데 과연 민간건설회사들한테 어떤 인센티브를 얼마나 주어야 후 분양을 할까 쉽지 않은 일임에는 분명하다.

지나친 고 분양가를 막고 서민주거안정을 위해 분양가를 안정적으로 유지관리 하는 것은 필요하지만 시장의 원리가 아닌 정부의 인위적인 개입으로 가격을 통제하는 방식이 언제까지 유효할지, 향후 공급물량 감소 등 또 다른 왜곡과 부작용이 발생하지는 않을까 걱정도 된다.

또 시장은 변하고 있는데 정부는 아직 2018년에 맞춰 정책을 추진하고 있는 것 같다.

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