고 분양가 규제, 왜곡만 더 만들 뿐

시장원리에 맡겨두는 여유가 필요하다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2019.06.09 19:34

6일 주택도시보증공사(HUG)는 서울 등 전국 34개 고 분양가 관리지역(서울, 경기 과천, 광명, 하남, 성남시 분당구, 세종, 대구 수성구, 부산 해운대구, 수영구, 동래구)의 분양가 상한기준을 지금보다 최대 10%p 낮추는 내용을 담은 고분양가 사업장 심사기준 개선안을 발표하였다.

개선안에 따르면 신규 분양아파트 분양가를 인근에 최근 1년 이내에 분양한 아파트의 분양가를 넘지 못하게 하고, 분양 후 1년 이상 지난 아파트만 있을 경우 그 아파트 분양가 시세 상승률을 반영하되 상승률은 최대 5%까지만 적용하며, 이미 준공한 아파트만 있을 경우에는 주변 아파트 평균 매매가격을 초과하지 않도록 했다.

지금까지 신규 아파트 분양가는 직전 분양가의 110%까지 책정할 수 있었지만 이제부터는 105%를 넘지 못하게 된다.
참고로 HUG는 분양보증을 발급하는 공기업으로 HUG의 분양보증이 있어야 금융권 대출을 받을 수 있어 정부는 HUG 규제를 통해 분양가를 통제하고 있다.

2016년 고분양가 관리지역 아파트 심사기준을 바꾼 지 3년이 되기 전에 또 기준을 바꾸면서까지 고 분양가 규제를 강화하는 것은 최근 서울 인기지역 아파트 거래가 소폭 늘어나면서 바닥을 쳤다는 이야기가 나오고 있고 신규 분양 아파트 가격이 상승 조짐을 보이자 미리 차단을 하겠다는 의도로 풀이가 된다.

이번에 강화된 고 분양가 심사기준은 6월 24일 분양 보증 발급 분부터 적용이 된다.
그러면 래미안 라클래시(상아2차), 서초그랑자이(서초무지개), 이수 푸르지오 더 프레티움(사당3구역) 등의 아파트들이 이번 고 분양가 규제대상이 될 것 같다.

정부의 의도를 이해 못하는 것은 아니다.
서민주거안정을 위해 주택시장 안정은 필요하고 2017-2018년 서울집값 급등의 홍역을 앓았기 때문에 자라보고 놀란가슴 솥뚜껑보고도 놀란다고 최근 집값 바닥 뉴스가 신경 쓰였을 것이다.

하지만 부동산시장에 대한 제대로 된 이해 없이 지금 당장의 통계수치와 불안한 마음만으로 급조된 분양가 규제정책을 계속 할 경우 정부의 의도와 달리 부작용은 분명 발생할 것이며 시간이 지날수록 왜곡은 점점 더 심각해질 것이다.

시장경제에서 모두가 다 잘 살고 모두가 다 수익을 많이 가져갈 수는 없다.
고 분양가는 건설회사나 정비사업 조합 등 사업주체가, 저 분양가는 당첨이 된 소수 계약자들이 수익을 더 많이 가져간다.
사업주체 입장 입장에서는 많은 이익을 가져가고 싶지만 지나친 고 분양가는 오히려 시장의 외면을 받으면서 미분양이 발생한다. 그것이 시장원리이다.

물론 시장원리가 100% 정답이 될 수는 없고 부작용도 발생하지만 그건 시장에 맡겨야 한다.
고 분양가임에도 계약을 했다면 그것은 계약자가 책임져야 할 문제이고 미분양이 발생했다면 그 역시 사업주체가 감당해야 할 몫이다.

토지가격과 인건비, 자재가격은 오르면 올랐지 떨어지지 않는다.
새 아파트 선호도는 예전보다 더 높아지고 있는데 인위적으로 주변 시세를 넘지 못하게 분양가 규제를 하게 되면 계약자들에게 많은 시세차익이 생기는 로또 청약이 늘어나면서 인기지역의 청약시장은 과열이 될 것이고, 사업성이 나빠지는 사업주체들은 신규공급물량을 줄이거나 사업을 늦출 것이다.

향후 서울주택시장 공급부족의 뇌관을 키우고 있다.
이미 많은 규제대책들이 나왔고 부동산시장이 안정을 찾는데도 시간이 필요한 만큼 긴 호흡을 가지고 지켜보는 지혜가 필요한 지금이다.