부동산

정부의 대규모 택지개발사업인 3기신도시 건설계획이 발표되었습니다. 3기신도시는 서울의 주택수요 중 일부를 서울 외곽으로 분산시켜 서울내 주거공간 부족으로 인한 주택난해소에 그 취지를 두고 있는데요.



서울의 주택난을 해소시키기 위해 동북권에는 남양주 왕숙지구, 동남권에는 하남 교산지구, 서남권에는 부천 대장지구와 인천 계양지구, 서북권에는 고양 창릉지구로 나눠서 지정되었습니다. 그 외 과천에도 지구가 지정됐지만 잘 아시다시피 과천은 강남과 생활권을 같이 하는 지역으로 행정구역상으로만 경기도일뿐 실질적으로는 서울로 봐야합니다.



서남권의 부천시 대장지구나 인천시 계양지구, 서북권의 고양시 창릉지구는 부천, 고양시의 원도심과 서울시 사이에 마련되어 입지여건이 탁월하고 기반시설 또한 양호하며 서울과의 접근성도 용이해 서남권, 서북권의 일부 수요는 서울에서 이주할 것으로 보여집니다.



그러나 남양주시 왕숙지구와 하남시 교산지구의 경우 입지여건이 양호한 별내신도시와 다산신도시가 왕숙지구의 앞을 가리고 있고 교산지구 또한 서울과 접근성이 좋은 미사강변지구나 감일공공주택지구가 버티고 있어 수요자들의 선택지에서 많이 멀어질 것으로 전망됩니다.



여기서 한가지 짚고 넘어가야 할 것은 3기신도시가 발표되었다고 지금 당장 대규모의 아파트공급이 이뤄지는건 아닙니다.



 

남양주 왕숙 1,134만㎡ 6만6천호
하남 교산 649만㎡ 3만2천호
고양 창릉 813만㎡ 3만8천호
부천 대장 343만㎡ 2만호
인천 계양 335만㎡ 1만7천호
과천 과천 155만㎡ 7천호

출처 : 국토교통부


실질적인 주택공급은 빨라도 5년 후부터인 2024년쯤 시작할 것이고 토지보상이나 토지조성등 토지를 분양하는 단계까지 원주민들의 이해와 협조가 잘 이뤄지지 않는다면 그 시간은 훨씬 지연될 공산이 큽니다.

즉, 3기신도시 발표는 향후 택지개발지구내에 주택공급이 있을 예정이니 주택이 필요한 분들은 참고하시라는 내용정도로만 인식하시면 됩니다.



3기신도시의 완성으로 인해 우려스러운 부분은 서울과의 접근성이 떨어져 수요자들에게서 외면을 받을것으로 예상되는 지역(남양주 왕숙, 하남 교산)은 구도심에도 일부 영향이 미칠것으로 보이며 서울과 접근성이 양호한 지역(고양 창릉, 부천 대장, 인천 계양)은 서울의 수요를 충족시키는 것 이상으로 신축아파트 공급이 부족한 구도심의 이주수요를 빨아들이는 빨대효과로 인해 고양시와 부천시, 그리고 인천시의 부동산경기를 위축시킬 가능성이 높아 보이는 것입니다.



서울 수요를 잡으려면 서울내에 공급하는 것이 맞습니다.



기초체력이 튼튼한 서울이야 충격을 받는 정도로 끝나겠지만 고양시나 부천시 그리고 인천시는 치명타를 받으므로 인해 기사회생이 불가능할 수도 있습니다.



‘빈대 잡으려다 초가삼간 다 태운다’고 하죠.



3기신도시의 발표는 서울의 수요를 분산시키는 긍정적인 작용보다는 침체 후 이제 겨우 안정화 되어가는 경기도의 부동산시장을 다시 한 번 늪에 빠뜨리는 부작용이 더 클 것으로 보입니다.

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