심리가 정답은 아니다

집값 상승 냉정히 봐야

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2019.08.04 22:42

8월 2일 한국은행의 주택가격전망 소비자태도지수(CSI)를 보면 7월 전국CSI 는 106을 기록하였다.

주택가격전망 CSI는 0에서 200까지 범위 내에서 1년 후 집값이 지금보다 상승할 것으로 예상하는 소비자가 많으면 100초과, 하락할 것으로 예상하는 소비지가 많으면 100미만으로 기록이 된다.

7월 CSI가 106이라고 하니 내년 여름 집값이 상승한다고 생각하는 분들이 더 많다는 의미다.
서울은 112, 부산, 광주, 대전 등 6대 광역시는 108이라고 한다.
작년 9월 128을 기록한 후 9.13대책이 발표되면서 올해 3월 83까지 떨어졌다가 최근 다시 100을 회복한 것이다.

다른 통계지표에서도 이런 투자심리 회복세를 확인할 수 있다.
전국4000여개 공인중개업소를 상대로 매매가격 전망을 조사하는 KB국민은행 매매가격전망지수와 6000여개 공인중개업소를 대상으로 매수와 매도 문의를 비교하는 한국감정원 매매수급동향을 봐도 작년 9.13대책이후 하락세를 보이다가 최근 오르는 추세이다.

투자심리가 꺾이지 않는 상황에서 인위적인 강한 규제로 수요를 누르자 집값이 안정되는 듯 보였다.

집값이 하향안정이 되려면 이제는 당분간 집값이 더 오르기 어렵다는 심리가 확산되면서 매물이 늘어나야 하는데 작년 9.13대책 이후 형성된 심리는 집값이 어디로 튈지 잘 모르겠으니 일단 기다려보자 였다.

올 3월이 지나면서 규제의 공포심리는 차츰 옅어지고 급매물이 하나 둘씩 거래가 되면서 호가가 오르자 전 고점을 넘는 아파트들이 늘어나고 있다.

기준금리인하로 금리정책방향이 전환되면서 저금리 시대의 연장이 예상되고 일본의 경제보복에 대한 대응으로 자금이 더 풀리면서 유동성은 더욱 확대될 수 있어 집값 상승압력이 높아진 것도 투자심리에 영향을 주고 있는 것 같다.

여기서 상황을 조금 더 냉정히 볼 필요가 있다.
집값 상승에 대한 기대인 구매욕구는 여전히 높지만 대출규제 등 강력한 규제로 인한 구매능력은 낮아진 상황이다.
자기자본이 늘어나거나 대출규제가 풀리지 않는 한 구매능력이 올라가기는 어렵다.

반면 구매욕구인 심리는 견고한 성처럼 보이지만 사실은 순식간에 허물어질 수 있는 모래성과 같다.

2000년대 중반 부동산시장에 형성된 주된 트랜드는 버블세븐지역 중대형아파트였지만 신기루처럼 사라졌다.

내년에 더 오를 수 있다는 예상은 지금 현재상태의 심리가 반영된 것으로 정확한 예측이 될 수는 없다.
내일이라도 집값이 떨어질 것 같은 불안감이 생기면 심리는 언제 그랬냐는 듯 돌변한다. 그것이 심리다.

직방에 따르면 올 상반기 서울 아파트 매매거래량은 4만2847건으로 작년 상반기 대비 8만5645건 대비 50% 감소했다고 한다.
거래량이 뒷받침 되지 않은 서울의 아파트시장은 정상이라 할 수는 없다.

정부는 민간주택 분양가상한제를 시행하겠다고 한다.

국토연구원 분석에 따르면 서울지역 민간택지에 분양가상한제를 시행하면 연간 기준 주택 매매가격이 1.1%p 하락하는 효과가 있다고 한다.
실제로 민간주택 분양가상한제 시행 앞두고 6월부터 오름세를 다던 강남 재건축시장의 상승세도 둔화되고 있다.

일본의 경제보복이 장기화될 경우 우리나라 경제는 지금까지 경험하지 못했던 저성장, 저물가의 디플레이션 상황에 빠져들면서 인플레이션에 따른 화폐가치하락이 실물자산인 부동산가격 상승으로 이어지는 공식이 더 이상 적용되지 않을 수 있다.

당장의 집값 상승에 취해 있으면 안 되는 이유다.