부동산

8월 12일 ‘민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진', 일명 9.12 대책이 발표됐다.
작년 9.13대책 이후 주춤하던 서울아파트 가격이 다시 꿈틀대자 정부가 다시 규제의 칼을 뽑은 것이다.



분양가상한제는 분양가를 건축원가(택지비+건축비) 이하의 가격으로 제한하는 제도로 민간택지의 경우 택지비가 감정평가액으로 적용되어 실제 매입금액보다 낮아질 수 있다.

이번에 발표된 민간택지 분양가상한제는 필수지정요건을 개선하여 서울, 과천, 분당 등 투기과열지구 전 지역이 분양가상한제 대상이 되도록 하였다.

재건축, 재개발 사업의 경우 입주자모집승인 전 분양가상한제 적용지역으로 지정이 되더라도 관리처분계획인가를 신청한 단지는 적용이 안 되었는데 이번 대책에서는 재건축, 재개발 단지도 최초 입주자모집 승인 신청단지로 일원화 되도록 하였다.

이미 관리처분인가를 받고 느긋하게 일반분양을 준비하던 재건축 단지들은 비상이 걸렸다.
추가로 투기수요를 차단하기 위하여 3-4년에 불과한 민간택지 전매제한 기간을 5~10년으로 확대하고 의무 거주요건 5년도 추가할 계획이라고 한다.

개선된 민간택지 분양가상한제는 주택법 시행령 개정이 되는 10월 중 적용이 될 것으로 예상된다.

민간주택 분양가상한제를 두고 집값 안정에 도움이 된다는 긍정의 의견과 주변 새 아파트 가격을 자극하는 동시에 장기적으로 공급이 줄어들면서 오히려 집값을 더 불안하게 만들 수 있다는 부정의견이 공존하고 있다.

정부의 바램처럼 재건축 단지부터 시작되는 고 분양가로 인해 주변 아파트가격이 따라 올라가는 현상을 막고 더 싼 아파트가 나올 수 있다는 기대감에 투자심리도 안정을 찾으면서 부동산시장이 안정을 찾을 수는 있다.

당장 재건축 단지들의 호가가 떨어지고 있고 주변에서는 투자계획을 보류하면서 지켜보자는 목소리가 늘어나고 있다.
민간택지 분양가상한제의 직격탄을 맞은 재건축, 재개발 등 정비사업조합은 전면적인 전략수정을 할 수 밖에 없는 상황이 되었다.

조합원들의 부담을 최소화하기 위하여 일반분양을 대폭 줄여 1:1 재건축을 추진하거나 아예 사업을 늦추면서 시간을 버는 등 살아남기 위해 발버둥을 칠 것이다.



기다리면 주변시세보다 낮은 분양가의 새 아파트나 나온다고 하니 수요자들은 일단 기다려볼 것이다.
당연히 거래량은 줄어들고 수요이동으로 전세수요는 늘어나면서 전세시장을 자극할 가능성도 높아진다.

좋은 입지에 주변시세보다 낮아진 새 아파트 분양물량에 수요가 몰리면서 일명 로또 아파트 쏠림현상이 국지적으로 발생할 것이며 어설픈 기존아파트의 거래량은 더 떨어질 수 있다.

로또 아파트 당첨이 생각처럼 쉽지 않기에 희소가치가 높아진 입주가 완료되거나 일반분양이 끝난 새 아파트로 눈을 돌리는 수요자들도 늘어날 것이다.

어찌되었든 재건축, 재개발 등 정비사업이 아니면 새 아파트 공급이 어려운 서울의 경우 단기적으로는 거래량 감소로 인한 안정을 찾을 수 있으나 장기적으로는 공급감소에 따른 시장불안 가능성도 높아졌다.



새 아파트 고 분양가로 인해 주변 아파트 가격이 따라 올라가는 현상을 막으면서 부동산시장 안정에 도움이 되는 민간택지 분양가상한제가 오히려 2015년 폐지가 되지 않았거나 2017년 8.2대책에 포함되었더라면 후유증이 더 최소화되면서 시장안정에도 도움이 되지 않았을까 하는 생각도 해본다.

아무튼 불가피한 부작용은 최소화하면서 일관성 있는 추진을 기대해 본다.

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