돈의 흐름을 따라 투자하자

늦지 않았다, 지금 뛰어라

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력2019.09.05 08:48

앞으로 50년쯤 후 우리의 주거사정은 어떤 변화를 가져올까? 또 우리의 후대들은 지금의 부동산에 대해서 뭐라고 이야기를 할까? ‘그땐 닭장 같은 아파트가 있었는데 그걸 사기가 어려워 돈 없는 할머니, 할아버지들은 월세나 전세살이를 했었다.’라는 말도 할 것이고,

‘돈 있는 사람들은 여러 채를 사모아 월세수입을 얻기도 했으며 해마다 값이 올라 돈을 벌기도 했었다.’라는 말을 할 것이다. 1970년경부터 서울. 수도권. 광역시. 지방의 집값은 각자 따로 놀고 있어서 이에 맞는 부동산대책을 내놓기도 어려운 실정이 돼버렸다.

서울은 해마다 집값이 올라 그동안 어려워도 강남 쪽이나 마포. 용산. 성동방면에서 비벼대는 사람은 10억이나 20억짜리 집주인이 되었고, 수도권이나 광역시에 거주하는 분들은 5억이나 7억짜리 집주인이 되었으며, 기타 지방에서 거주해온 분들은 기껏 2-3억짜리 집주인이 되었다.

결국 지금의 부(富)는 부동산을 멀리했느냐? 가깝게 했느냐? 에 따라 판가름이 나있다. 그런데 요즘은 주택증가분이 가구 수 증가분을 넘어 주택에 대한 매력이 떨어지고, 전통적 방법인 토지시장으로 거래가 모아지고 있는 실정이다. 당신도 집이 있거든 이제 토지투자로 방향을 바꿔라.

전국의 주택 수는 1,763만호인데 그 중 아파트가 61.4%인 1,083만 호다. 1970년대 초부터 말뚝만 박았다하면 아파트를 지었기 때문에 삼천리금수강산은 이제 시멘트 덩어리가 돼버렸다. 다 같은 시멘트 덩어리일지라도 어디 있느냐에 따라 값이 매겨진다. 아파트로서 값이 매겨지는 자리는 아무래도 서울이다.

그런데 전국의 빈집은 142만호다. 왜 비어 있을까? 집이 없어 애를 태우는 사람이 국민 중 40%인데 빈집이 142만호나 된다니 알다가도 모를 일이다. 집을 돈으로 생각하고 움켜잡고 있기 때문이다. 이처럼 값 오르기를 기다리고, 재건축이나 재개발이 되기를 기다리는 집들을 어찌해야 할까?

나도 열심히 돈 벌어 사주면 된다. 요즘 실수요자들이 새 아파트 현장으로만 뛰고 있는데 그건 잘못된 생각이다. 집도 입주 3년이 지나면 늙기 시작하고, 당신도 40이 넘으면 늙기 시작한다. 집은 리모델링을 하면 다시 새집으로 태어나지만, 사람은 아무리 기름을 바르고 페인트칠을 해도 젊어지지 않는다.

사람들은 스스로 포기하는 마음을 갖는 게 문제다. 50세가 되면 은퇴준비랍시고 이것저것 알아보고, 60세가 넘으면 돈벌이가 끝난 것으로 생각해버리는 일이 많아서다. 세계역사상 최대 업적의 35%는 60-70세에 이루어졌고, 23%는 70-80세에 이루어 졌으며, 6%는 80대에 성취되었음을 왜 모를꼬?

집을 여러 채 가지고 있는 사람들은 손톱에서 피가 나도록 일을 했을 것이다. 땅을 많이 가지고 있는 사람들은 발바닥이 닳도록 일을 했을 것이다. 노후에 많이 쓰고, 남는 건 자녀들 주면 되는 일이기에 젊었을 때 해지는 줄 모르고 일을 했을 것이며, 밤새는 줄 모르고 일을 했을 것이다.

돈을 모아두면 우선 내가 좋고, 가족들이 좋을 것이며 결국 사회도 좋아지게 된다. 가을에 다람쥐는 도토리를 모으게 되는데 몰래 혼자 먹으려고 여기저기 땅에 묻어 놓게 된다. 그런데 다람쥐는 멍청해서 자신이 묻어놓은 자리를 금방 잊어버리게 된다. 그 자리에서는 다음 해에 도토리나무가 자라게 된다.

만일 다람쥐가 영리해서 숨겨놓은 도토리까지 다 먹어치웠다면 벌써 이 세상 도토리나무는 멸종하고 말았을 것이다. 부동산투자도 같은 이치로 생각하시라. 애써 모아도 실제 내가 쓴 것은 별로 없고, 다 후손들이 가져가거나 다시 사회로 돌아가게 되는 것이다. 그러나 가진 사람은 마음 편한 노후를 맞게 되리라.

부동산투자에서 가장 중요한 문제는 강물이 흘러가듯 돈의 흐름을 따라 투자해야 한다. 즉, 부동산을 사려면 값이 오르고 있는 지역에 가서 사야 한다는 뜻이다. 전국에서 아파트가 다 값이 내리고 있어도 서울은 오르고 있고, 수도권은 강보합세로 있기 때문에 아파트를 사려면 그런 곳에 가서 사야 하지 않겠는가?

마찬가지로 땅을 사려면 개발이 되고 있거나 여러 가지 사정으로 변하고 있는 지역의 땅을 사야 한다. 다른 곳은 다 값이 내리고 있어도 화성, 평택, 용인 등 수도권 몇 군데는 오르고 있다. 따라서 그런 곳에 가서 투자해 놓고 세월을 기다리는 게 투자의 근본이다.

사람들은 자신이 사는 부근이나 동네를 좋아하는 습성이 있다. 그러나 그런 곳은 항시 산은 산이요, 논은 논이다. 부동산은 변해야 값이 오른다. 동네도 변해야 하고. 지역도 변해야 돈이 커지는 것이다. 사람은 변덕이 심하면 좋지 않지만, 부동산은 변덕이 심해야 돈이 따라 다니더라.

두 번째로 중요한 문제는 기다림이다. 사람은 결혼할 때까지 약 30년을 기다린다. 그런데 부동산을 사놓으면 3년을 기다리지 못하고 팔려고 애를 쓴다. 돈이 좀 남는다 하더라도 세금 내고 수수료 제외하면 본전일 수 있다. 부동산은 김치 항아리처럼 돌로 ‘꾹’ 눌러 놓는 게 좋다.