부동산

2013년 하반기부터 오르기 시작한 강남권재건축 등 강남권 집값은 서울 강남이라는 여러가지 매력 때문에 오늘날까지 오르고 있다. 

강남의 매력은 직주근접, 교통, 학군, 각종 유통·문화시설 혜택, 신분 상승 등인데 그러고 보면 강남이라는 매력이 이들 지역의 집값 상승을 불러 일으켰다. 그러나 강남을 대표하는 강남권재건축이 최근 분양가상한제, 재건축 초과이익환수제란 악재를 만나 집값이 흔들릴 조짐을 보이고 있다.

물론 이러한 요인도 있지만 부동산시장에 있어서 집값이 너무 오르면 매수자측에서 집을 사는데 있어 부담감을 느끼게 마련인데 지금이 바로 그러한 시점이 아닌가 한다.

강남이라는 지역이 아무리 매력이 있으면 무엇하는가. 집값이 너무 올라 수요자들이 매수에 부담을 느끼면 집값 상승에는 더 이상 한계를 느낀다. 그래도 강남 아파트에 살고싶은 열망때문에 강남권재건축에 대한 규제로 당장 새 아파트에 들어갈 수 없게 되자 강남권 새 아파트, 중대형아파트가 폭등하고 있다.

그러나 강남권 새 아파트, 중대형아파트는 중산층으로서는 쳐다 볼 수 없는 가격이기 때문에 부자들 그들만의 리그가 아닌가. 결과론적으로는 강남권은 매력적이기는 하지만 집값이 너무 올라 이제는 강남으로 통하는 길쪽으로 집을 사자는 심리가 발생하는 듯 하다.

필자의 소견으로는 지금까지는 강남권 집값 전성시대이지만 이들 지역의 집값이 폭등하여 매수자들이 부담을 느낀 나머지 앞으로는 강남권을 인정해 준 채, 강남으로 통하는 지역의 집값 전성시대가 되지 않을까 한다.

강남권이 황금밭이라는 것은 인정하고 이제 강남으로 통하는 길도 준황금이 될 것이라고 인식하는 듯 하다.

이러한 심리는 최근 GTX 노선 지역에서 나타나고 있다. GTX-A 노선 대표신도시인 분당신도시 집값 움직임이 심상치 않고 GTX-B 노선 출발점인 송도신도시의 아파트 경쟁 청약률이 1000대 1을 넘으며 GTX-A 노선 파주 운정지구와 GTX-B 노선 남양주 미분양 아파트가 최근 불티나게 팔리고 있다.

예전에는 100% 분양을 하기 위해서는 상당한 시일이 걸렸으나 요즈음은 1~2달만에 100% 분양이 되니 이들 지역의 부동산 열기가 예전보다는 확실히 다르다는 것을 느낄 수 있다.

작년에 착공에 들어간 GTX-A 노선을 놓고 보면 서울안에 수서역, 삼성역, 서울역, 연신내역 4개의 역이 있고 경기이남에 성남역, 용인역, 동탄역 그리고 경기이북에 대곡역, 일산킨텍스역, 파주운정역 각각 3개의 역이 있다.

서울안 4개역 중 서울역과 삼성역은 위, 아래 대칭을 이루고 연신내역과 수서역 역시 위, 아래 대칭을 이룬다. 이 대칭(균형) 논리로 보면 필자의 눈에는 연신내역이 수서역처럼 보인다.

수서역 일대 집값이 비싼다는건 익히 다 아는 사실이고 이 연신내역이 GTX-A 노선 역으로 정해 지면서 일약 스타지역으로 떠오르고 있다. 그러고보면 어떤 지역이 발전하려면 지리적 이점을 잘 타고나야 하는가 보다.

연신내 일대는 옛날 동네라 재건축, 재개발대상 지역을 잘 살펴보는 것도 좋은 투자 방법이 아닌가 한다. 대곡역 일대는 성남역(판교·분당)과 위, 아래 대칭을 이루어 리틀 판교로 불리기도 한다. 이러한 교통 이점으로 대곡역 일대의 미래 전망은 밝다.

작년에 착공에 들어간 GTX-A 노선은 2024년쯤 개통이 되며 강남 대표지역인 삼성역으로 연결되어 있어 즉 강남으로 통하는 길이라 향후 전망이 밝다.

강남 집값이 폭등하여 매수에 부담을 느낀 나머지 강남으로 통하는 길로 눈을 돌리는건 자연스러운 현상이 아닌가. 강남으로 가장 빨리 통하는 교통수단은 이 GTX다. 분당신도시 집값이 오르면 용인, 동탄2신도시 집값 상승에 영향을 미친다.

신분당선 개통으로 신분당선 노선 역인 판교, 분당, 용인, 광교 집값이 많이 뛰었다. 그러면 강남 삼성역으로 통하는 GTX-A 노선 역 일대의 집값이 오르는건 당연한게 아닌가.

일례로 신분당선 용인 수지구청역, 성복역 일대는 신분당선 개통으로 집값이 오른반면 GTX-A 용인 구성역에서 조금만 들어가면 되는 용인 동백지구 집값은 너무나 오른게 없다. 용인시에서 동백역(경전철)-구성역(GTX)-성복역(신분당선) 지하철연계노선신설을 강력 추진하겠다고 하는데 이 노선이 실현되면 동백지구는 재평가받을 것이다.

동백지구는 인근에 하이닉스가 120조를 투자하여 반도체단지를 조성하고 남쪽에 수도권 제2 외곽순환도로 IC가 개설되며 동백세브란스병원이 내년에 개원하고 인근 부지에 첨단의료 산업단지가 조성되는 등 여러 호재가 있다.

무엇보다도 10년전에 비해 집값이 거의 반토막나는 등 집값이 매우 저렴한게 큰 장점이다.

동탄2신도시 동탄역 코앞인 시범단지 집값은 상당히 올라가 있는 편이나 시범단지에서 벗어나면 최근 입주한 30평대 아파트가 거의 분양가에 근접한 4억원대에 머물러 있어 집값이 저렴한 편이다.

일례로 서울 아현뉴타운 30평대 아파트 시세가 15억을 넘는데 거기에 비하면 집값이 4분의 1 수준에 불과하다. 동탄2신도시는 분당급 신도시로 분당신도시보다 면적이 더 넓은데 GTX-A가 개통되면 동탄역에서 강남 삼성역까지 20분만에 갈 수 있어 집값 상승에 있어서 지각변동이 일어날 가능성이 크다.

그외 일산신도시도 인근에 3기신도시인 고양 창릉신도시 발표 그리고 삼송신도시 입주물량 부담으로 내년 상반기까지는 집값이 조정을 받을걸로 보이나 그 이후에는 GTX-A 개통으로 강남 삼성역으로의 접근성이 좋아 재평가받을 것으로 예상한다.

GTX가 개통되면 가장 혜택을 많이 받을 지역은 인천과 경기도 신도시이다. 필자는 동탄2신도시와 인천 송도신도시가 대표적인 수혜지역이 아닌가 한다.

GTX-B 노선 예비타당성조사 통과로 이 노선 일부 구간인 신도림~여의도~용산~서울역~청량리 노선이 좋은건 두말할 나위가 없고 그외 부천종합운동장역, 망우역, 별내역, 평내호평역 일대 집값도 지금은 저렴한 편인데 재평가받을 것으로 보인다.

GTX-C 노선인 수원, 금정, 광운대, 창동, 의정부, 양주 덕정역 일대도 저평가되어 있는 편인데 종점인 양주 덕정 일대는 지금은 교통이 불편하지만 GTX-A 개통으로 교통거리가 단축되면 파주 운정에 이어 새로 빛을 보는 양주 덕정이 되지않을까 한다.

덕정역 일대 재건축대상 아파트의 미래 전망도 밝아 보인다.

GTX-A, B, C 노선 역 인근 곧 입주할 아파트 분양권도 좋은 투자 대상이 아닌가 한다. 필자의 눈에는 GTX-A가 서울 지하철3호선, GTX- B가 서울 지하철2호선, GTX-C는 지하철4호선처럼 보인다.

특히 서울 지하철3호선 노선 서울 동남측 강남권엔 비싼 아파트가 많다. GTX-A 노선 역인 성남, 용인, 동탄역은 비록 실측 거리는 멀지만 수도권광역급행철도인 GTX-A 개통으로 시간 거리가 짧아지면 이들 지역은 좀 과장된 표현이지만 강남권 지역과 다를 바가 없다.

앞으로 GTX가 개통이 되면 이 노선의 역이 들어서는 지역의 집값은 지각변동을 일으킬 것이다.

이제까지의 인천광역시와 경기도는 서울에서 너무나 먼거리라 제대로 평가받지 못했지만 이 GTX(수도권광역급행철도)가 개통이 되어 삼성역, 서울역, 청량리역 등 주요 지역으로의 접근성이 단축이 되면 집값은 당연히 재평가받을 것으로 보이는데 지금 분당신도시 집값이 오르고 송도신도시 아파트 경쟁률이 치열한 등 GTX(수도권광역급행철도) 노선 집값이 상승할 조짐을 보이고 있다.

이러한 여러가지 연유로 앞으로 서울, 수도권 부동산시장은 이 GTX-A, B, C 노선이 이끌어 갈 것으로 보인다.

• ▶ 이주호 칼럼니스트의 다른 글 보기



• ▶ 16억 갖고 44억 집을? 수상한 거래 다 뒤진다


• ▶ LH 아파트 얇은 바닥 “서랍 닫는 소리도 들린다”


• ▶ 30억 타워팰리스 내 돈 없이 산 30대…구멍 뚫린 대출규제


• ▶ 분양가상한제 6개월 유예…둔촌주공 등 7만가구 재건축 숨통