분양가상한제 핀셋규제 효과는

타이밍도 시그널도 틀렸다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2019.11.11 11:16

11월 6일 민간택지 분양가 상한제 그림이 나왔다. 이른바 동 단위 핀셋규제가 핵심이다. 지금까지 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역의 핀셋의 범위는 강남구 등 구 단위였는데 이번 민간택지 분양가 상한제는 동 단위로 더 세밀화된 핀셋규제를 선보였다.

강남 4구(강남, 서초, 송파, 강동) 22개 동(개포, 대치, 도곡, 삼성, 압구정, 역삼, 일원, 청담, 잠원, 반포, 방배, 서초, 잠실, 가락, 마천, 송파, 신천, 문정, 방이, 오금, 길, 둔촌)과 영등포 여의도, 마포구 아현, 용산구 한남, 보광, 성동구 성수동1가이다. 반면 경기 고양시와 남양주시 일부 지역, 부산 전 지역은 조정대상지역에서 해제되었다.

동 단위로 핀셋규제를 한 이유는 분양가 상한제가 민간공급을 위축시키는 등 부작용이 많다는 우려가 있어 핵심 투기지역만 콕 찍어 규제를 하겠다는 의도로 풀이된다. 그런데 정부의 의도와 달리 긍정보다는 부정의 효과가 더 커 보인다. 투자심리가 이미 뜨거워진 상황에서 동 단위 핀셋규제는 빠른 풍선효과를 야기시킨다. 정부는 풍선효과가 발생하면 즉시 추가규제를 하겠다고 하지만 시장을 이끌어가지 못하고 따라가겠다는 것은 이미 풍선효과를 인정하는 것밖에 되지 않는다.

이미 시장에서는 풍선효과가 발생하고 있다. 조정대상지역에서 해제된 지역에서는 매물이 회수되고 투자수요가 몰려들고 있다고 한다. 형평성도 문제다. ‘왜 우리 지역이 지정된 거야? 왜 저 지역은 지정되지 않았어?’ 라는 반응이 나온다.

본격적인 정비사업을 시작도 하지 않은 압구정, 여의도는 포함된 반면 마포와 동급으로 인정되는 흑석동은 빠졌다. 예정 일반분양이 50가구 정도인 마포 아현은 포함된 반면 500가구 정도인 마포 공덕은 빠졌다. 한남3,4구역은 포함되었고 5구역은 빠졌다. 최근 뜨거운 지역 중 하나인 과천 역시 빠져나갔다. 정비사업 추진현황, 고분양가 책정 우려, 시장 영향력 등이 지정기준이 될 수 있는지도 의문이다.

필자는 분양가 상한제를 긍정적으로 평가하는 전문가 중 한 명이다. 하지만 타이밍도 틀렸고 핀셋도 틀렸다. 핀셋규제가 성공하려면 암 세포가 번지기 전 초기단계에 했어야 하는데 이미 전이가 될 데로 된 상태다. 이런 상황에서의 핀셋규제는 단기 풍선효과로 로또청약, 장기 공급감소를 야기시키고 이미 합법적인 절차로 정비사업을 진행중인 일부 재건축, 재개발 단지 조합원만 피해를 볼 뿐이다.

조정대상지역 해제는 절대 규제를 풀어주지 않겠다는 정부의 말을 스스로 뒤집으면서 기다리면 결국 풀어줄 것이라는 잘못된 시그널을 주고 말았다. 경제도 살리고 세금도 거두어야 하는 상황에서 부동산 시장을 죽이지 않고 집값은 안정시키려다 보니 배가 산으로 가고 있다.