지목변경을 염두에 두고 토지 투자하라

개발 압력 높은 지역중심으로 상승세 유지

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 박상언 | 입력2019.11.14 13:57

운이 좋아 오래 전 투자해 놓았던 땅값이 올랐거나 개발 보상금을 받아 큰 부자가 된 경우는 수없이 들어본 경험이 있을 것이다. 하지만 토지 투자자 대부분은 팔리지 않아 할 수 없이 장기 투자하거나 가격이 투자 당시보다 하락한 경우가 대다수다.

시간이 갈수록 토지가격이 상승하길 기다리는 투자는 아마추어들이 사용하는 방식이다. 지목변경등의 방식으로 개발을 해서 토지가치를 높이고 필요한 사람에게 적절한 가격으로 파는 것을 잘하는 사람이 진정한 프로라 할 수 있다.

입지가 좋은 농지나 산지를 개발행위 허가를 받아 전원주택이나 펜션부지, 공장용지, 창고용지, 음식점부지로 개발하는 것을 지목변경이라고 한다. 개발행위 허가를 받으려면 반드시 기반시설인 진입로와 배수로를 확보하거나 확보 할 수 있어야 하고, 임야의 경우에는 경사도나 입목이 해당시ㆍ군ㆍ구의 도시계획조례에서 정한 허가기준에 적합해야 한다. 또 한 농지의 경우에는 농지취득자격증명을 발급받아 소유권 이전을 할 수 있어야 한다.

움푹 들어간 땅을 매입해 공사장에서 나오는 땅으로 메운다든가, 맹지를 사서 길가에 접하고 있는 앞땅까지 추가로 매입해 투자수익을 높이는 방법도 있다. 또한 가격이 싼 산지나 농지를 전용해 건축행위를 할 수 있도록 만드는 땅으로 바꾸는 지목변경도 땅의 가치를 높이는 방법 중 하나다.

토지 주변의 개발호재와 상관 없이 용도만 변경하면 땅의 가치를 높일 수 있다. 지목변경 전, 토지이용계획서를 우선 확인하라. 지목에 따라 땅 가격차가 벌어진다. 지목변경은 땅의 주된 용도를 변경하는 것으로 실지지목과 지적공부상의 지목이 다를 때, 사실 지목대로 지적공부의 변경, 등록하는 것을 말한다.

여기서 지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분해 지적공부에 등록하는 것이다. 지적법에서 지목은 논(전), 밭(답), 과수원(과), 목장용지(목), 임야(임), 광천지(광), 염전(염), 대지(대), 공장용지(공), 주유소(주), 잡종지(잡) 등 28가지로 구분하고 있다. 토지에서 지목은 가치를 판단하는 가장 중요한 요소이다. 지목에 따라 건축행위 여부와 건축물의 종류가 결정되기 때문이다. 이에 많은 사람들은 싼 값에 토지를 매입해 지목변경 하는 것을 재테크 수단으로 삼고 있다.

토지의 개발행위 허가여부는 해당 지자체 인허가 담당자에게 문의하거나 토지소재지의 토목설계 사무소를 방문해 컨설팅 의뢰하면 된다. 지목변경은 전문적인 영역일 뿐 아니라 경험이 많은 분들의 도움이 절대적이기 때문에 가급적 전문가의 컨설팅을 받는 게 좋다. 토지거래허가요건이 예상과 달리 난관에 부딪칠 가능성도 있기 때문에 가급적 특약사항에 “토지거래 허가 조건으로 계약을 한다”는 문구를 넣어야 낭패를 방지할 수 있다.

지목변경 전 확인해야 할 사항은 매입한 땅에 이 건축물을 지을 수 있는지를 알아보는 것이다. 따라서 땅을 사려는 사람들은 토지 매입 전 시ㆍ군ㆍ구청에서 토지이용계획확인서를 발급받아 용도지역을 확인하고 도시계획조례를 통해 해당 토지에 들어설 수 있는 건축물을 확인해야 한다. 용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하기 위해 도시관리계획으로 결정된 지역이다. 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등 4종류로 구분한다. 지목변경의 경우 개발행위가 이뤄져야 하기 때문에 대부분 관리지역에서 행해지게 된다.

개발행위 비용도 체크해야 한다. 본래 지목이 무엇인지에 따라 개발행위허가 비용이 정해져 있다. 예를 들어 전, 답, 과수원과 같은 농지에 건물을 신축하겠다고 할 때에는 농지보전분담금이라는 세금을 내야 한다. 지목이 임야라면 대체산림자원조성비라는 세금을 납부해야 한다. 농지보전분담금은 평당 공시지가의 30%를 평수에 곱한다. 대체산림자원조성비는 평당 약 1만 원 정도로 측정되는 세금이다.

농지에서 허가를 받든 임야에서 허가를 받든 개발행위허가를 얻는 것은 동일하지만 그 허가를 위해 필요한 전용비 등의 비용이 다르다는 것을 체크, 전용비용 대비 투자수익률을 사전에 분석해 투자해야 한다.

농지전용허가만으로 땅값이 상승한다. 지목변경은 농지전용(산지전용)허가, 형질변경(토목공사, 부지조성), 건축물건축, 지목변경 등의 절차를 따라야 한다. 우선 농지전용이란 농지를 농업생산이나 농지개량의 목적이 아닌 그 외의 용도로 사용하는 것이다. 농지전용을 하기 위해선 먼저 농지를 취득해야 한다. 그러나 비 농업인이 농지를 소유하기 위해서는 몇 가지 제한요소가 있다.

현행 농지법은 비 농업인의 경우 주말ㆍ체험농장 정도의 소규모(1000㎡ 미만) 농지, 상속에 의한 취득이나 담보농지, 농지전용허가를 받은 농지 등에 한해 취득할 수 있도록 했다. 따라서 실무적으로는 현지인의 명의로 지분을 분산 취득해 전용허가를 받는 경우가 있다. 농지 취득 후 전용신청을 하기 위해선 해당토지의 경지정리 및 용수개발과 연접개발제한접촉여부 등을 확인하는 것이 중요하다. 해당 토지 주변에 경지정리 및 용수개발 등이 미비한 경우 전용비(농지보전부담금)가 높아지기 때문이다.

지목 변경 절차는 농지전용(산지전용) 허가, 형질변경(토목공사나 부지조성), 건축물 건축, 지목 변경이다. 농지 취득과 개발규제 등을 확인한 후 농지전용허가신청서를 작성해 농지관리위원회에 제출한다.

농지관리위원회는 사업목적이 타당한지, 유해시설인지, 건축용도의 기반시설은 다 갖춰져 있는지 등을 확인하고 시장, 군수에게 신청서류확인서를 제출한다. 시장, 군수 등 관할관청에서는 농지전용허가심사를 하게 된다. 이 때 허가가 통과하면 토지 형질변경 공사를 하면 된다. 단, 농지보전부담금의 납입을 조건으로 하는 농지전용허가를 한 경우에는 농지보전 부담금의 납입을 확인한 후에 농지전용허가증을 교부하게 된다.

지목이 임야인 경우에는 산지전용허가를 받아야 한다. 산지전용허가를 받기 위해서는 사업계획서, 산지내역서, 지형도, 임야도 등 농림부령이 정하는 서류를 구비해 산림청장에게 신청서를 제출해야 하고 농지전용허가를 받기 위해서는 해당 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회에 농지전용허가신청서를 제출한 후 위원회의 확인을 거쳐 농림부 장관의 허가를 받아야 한다.

신청서를 제출할 때는 사업계획서ㆍ소유권 내지 사용권에 관한 입증자료ㆍ지적도등본ㆍ지형도 등을 구비해야 하고, 관할청은 허가를 하는 경우 농지전용허가대장에 이를 기재하고 허가증을 신청인에게 교부한다. 단, 농지보전부담금의 납입을 조건으로 농지전용허가를 한 경우에는 농지보전 부담금의 납입을 확인한 후에 농지전용허가증을 교부하게 된다. 지목변경까지 마무리 짓지 않아도 전용허가가 떨어지면 지목변경이 완료된 거나 다름없지만 토지대장에는 건축물이 준공이 되어야만 지목이 변경된다. 농지전용 후에는 형질변경을 하게 된다.

형질변경은 경사진 임야를 평지로 만들거나 수로와 구렁으로 돼 있는 논을 흙으로 메워 건축을 할 수 있는 용지로 만드는 것으로 부지조성공사를 말한다. 형질변경을 하고 난 다음에는 그 토지가 속한 각 용도지역에 따라 허용되는 건폐율ㆍ용적률ㆍ건축 가능한 건축물을 확인한 후 그에 맞는 건축물을 짓게 되는 것이다. 형질변경 후에는 시ㆍ군ㆍ구청에서 건축허가를 받고 해당 토지 용도, 용적률, 건폐율 등에 따라 건물을 지으면 된다. 건축물이 완공되면 관할 행정처에서 지목변경을 신청한다. 예를 들어 지목이 답이었던 농지에 공장을 지었다면 공장부지(공)로 지목을 변경하면 되는 것이다.

마지막으로 관할 행정청에 지목변경을 신청해야 한다. 신청을 받은 행정청은 현지에 담당공무원을 보내 이용 현황이나 관계법령 적합 여부 등을 조사한 후, 지목변경을 허가하는 경우에는 토지이동정리결의서를 작성하고 대장과 도면을 정리하게 된다. 지목변경으로 인해 등기부등본의 지목 기재를 변경하고자 하는 경우에는 토지대장등본 또는 임야대장등본을 첨부하여 등기촉탁서를 작성ㆍ제출하면 된다. 토지의 경우 최종적으로 지목이 변경되기 전에 형질변경을 하는 것만으로도 해당 토지의 가격이 상승할 정도로 부동산 가치에 큰 영향을 미친다.

지목변경 절차에 대해 일반론을 기술했으나 실무상으로는 이론과 달리 일사천리로 안 되는 경우가 많다. 따라서 혼자서 해보는 것도 좋지만 관련 공무원들과 호형호제하는 지역사회의 특성상 현지 설계사무소나 전문 중개업소를 찾는 게 오히려 도움이 될 수 있다. 필자가 운영하는 컨설팅 회사도 일의 신속성과 정확성을 위해 현지 전문업소를 찾기 때문이다.

허가 받은 땅이라도 철저히 점검해야 한다. 허가를 받아 놓은 땅이라면서 간혹 비싸게 가격을 부르는 땅을 필자는 많이 접한다. 토지투자 초보자의 경우 지목변경이 마무리되지 않은 상태에서도 허가 받아 놓은 땅이면 전부 투자가치가 있다고 착각한다. 개발행위허가의 유효는 최초 허가기간으로부터 2년이다. 또한 1회에 한하여 1년 연장할 수 있다.

최근 많은 지자체에서 허가기간이 경과한 토지에 대해 허가를 취소시키고 있다는 점도 체크해야 한다. 허가증만을 믿고 토지를 거래한다면 매수자는 부서 담당자의 재량과 지자체의 심사를 거쳐 허가권 명의변경이 불가능 할 수도 있다. 따라서 개발행위허가 기간을 반드시 확인해야 한다. 또한 허가의 종류에 따라 주택은 되지만 공장용지는 안 되는 경우가 있기 때문에 사전에 꼭 따져보아야 한다. 공장의 경우 개발행위허가를 받을 때 주민들의 민원으로 도시계획심의 대상이 되는 시설들이 많다.