빌라 구입 후 하자 발생시 대처법

결로 등 발생 전에 사전 대처 필요…하자보증금 예치 활용할 만

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 박상언 | 입력2019.11.30 15:05

아파트 가격이 급등해 차선책으로 빌라 매입을 고려 중인 사람이 많습니다. 개발호재가 있는 빌라단지와 일부 신축단지 빌라는 불황기에도 급락하는 경우가 드물어 나쁘지 않아 보입니다.

아파트의 경우 거주자 및 사용자의 보호와 주거생활의 질서유지를 목적으로 만들어진 공동주택 관리 규약이 있습니다. 강제 규정으로 보험에 가입하도록 하고 있을 정도입니다. 또한 주택법으로 아파트를 건설하는 경우에는 부대ㆍ복리시설의 설치가 의무화되는 등 건축법령이 정하는 제한 외에 주택건설기준 등에 관한 규정 및 규칙이 적용됩니다. 주택공급에 관한 규칙ㆍ공동주택의 관리에 관한 조문 등 건설ㆍ공급ㆍ관리단계마다 주택법령이 정하고 있는 제한을 모두 적용 받습니다.

건축법과 달리 주택법은 입주자대표회의의 구성ㆍ공동주택관리규약ㆍ관리비ㆍ장기수선계획과 장기수선충당금ㆍ안전관리계획ㆍ안전점검 등에 관한 자세한 규정을 두고 있습니다. 그밖에 공동주택을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ대수선 또는 리모델링을 하는 행위 등을 하고자 할 경우, 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하게 하는 등 주택관리와 관련된 많은 조문을 두고 있습니다. 하지만 대개 소규모 건설업체나 개인업자들에 의해 공급된 다세대나 연립주택은 아파트처럼 체계적인 관리가 힘든 실정이어서 신경 써야 할 것이 한 두 가지가 아닙니다.

공동 주택 관리 규약(주택법 제44조 제 2항 및 같은 법 시행령 제57조 제 1항)에 따라 철저하게 관리되는 아파트와 달리 다세대나 연립은 체계적인 관리가 아직 미비하다고 볼 수 있습니다. 다세대에 투자, 임대사업을 하고 있을 당시 민원을 제기하는 대표적인 것 중의 하나가 결로(結露)와 누수에 대한 부분입니다.

결로는 주로 외기와 직접 면하는 부분(방 내부 외벽, 아파트 베란다 등)에서 자주 발생합니다. 결로는 주로 주택법 시행령이 정한 하자담보책임에 포함되는 하자로 건축물 내외부의 온도차로 인해 발생합니다.

통상 겨울철 추워진 날씨 탓에 실내에 곰팡이가 피고 이슬이 맺히는 결로 현상으로 인해 세입자와 집주인, 집주인과 건축주간 분쟁이 많이 일어나고 있습니다. 새집일수록 사람이 방에 없더라도 얼마 동안은 미열이나마 보일러를 자주 틀어놓거나 장롱을 비롯한 살림살이 등을 벽에서 약간 띄어서 공간을 확보해주면 결로는 어느 정도 예방이 가능합니다.

누수는 위층 베란다 부분에 비가 고여 아랫집 천장에 떨어지는 경우가 많은데 신축 당시 방수비용을 아끼기 위해 베란다 방수처리가 안된 경우가 많습니다. 이럴 경우 누수업체를 통해 정확한 진단을 받아 누수 부분만 재시공하는 게 빠릅니다.

다세대나 연립주택 등 속칭 빌라에서 하자가 발생했을 경우 하자보수업체에게 터무니 없이 비싼 공사비용을 요구하지 않는 한 ‘하자보증보험’으로 해결이 가능합니다. 통상 공동주택(아파트, 다세대, 연립주택)의 경우 건축업자가 ‘하자보증금’이란 명목으로 건축시공비의 3%를 후일 하자보수를 위해 예치하는 것입니다. 하자보증금은 시공자가 시설별 하자보수기간에 하자보수의무를 다하면 시공자의 몫이고 그렇지 않으면 입주자의 돈이기 때문에 당연히 하자보수권리를 주장해야 합니다.

건축주 입장에서는 서울보증보험과 건설공제조합을 통해 보험증서를 끊어 하자보증금을 대신합니다. 서울보증보험같은 경우 영세업자들이 건물을 짓고 하자보수의무를 소홀히 하는 경우가 많기 때문에 이를 현금으로 먼저 받아놓고 일정기간 동안 하자에 대한 민원이 없을 경우 다시 돌려주고 있습니다. 건설공제조합과 대한주택보증은 예치증서로 대체하고 있습니다. 무엇보다 중요한 건 하자가 발생하기 전에 수시로 관리를 해주면 항상 새집처럼 사용할 수 있다는 점을 명심해야 합니다.